購入する前に気をつけたい土地 旗竿地

　今回は土地取引になりますが、リスクをともなう土地として、旗竿地（奥屋敷）が挙げられます。

旗竿地というのは、土地が２筆あり奥に土地がある土地です。

 

なぜリスクがあるかというと

まず、境界確定が未定の場合が多い　（確定測量図があれば別）　よって　評価額もさがり、住宅ローンが通らない

そもそも評価額は低いのですが

 

　次に境界確定に応じないケースがある　つまり売買ができない。

境界というのは、話合いでスムーズにいくケースはまれで、解決するのに時間がかかります。

 

　私の取引経験上、手前の土地の売買で奥の土地が別の土地所有者（これが一般の人でなく不動産業者です）

奥の土地所有者業者が筆界の特定に応じないという対応をとってきます。すると手前の土地は境界未確定で住宅ローンが通りません。

　同業者として、全くの遺憾である問題でした。単なる嫌がらせです。

 

対応策としては、訴訟しかありませんが　境界確定訴訟から時効援用の流れということでしょうか。

 

　現実的にこういう問題をはらむということです。　現実問題、宅建士前の主任者の試験、３０年４０年前の試験は、今と比較にならないほど

難しくありませんでした。問題に規制がかかるというのは、規制しなければ、秩序が保たれていないということです。

 

　あらゆる試験でも実務で使えなければ、意味はないかと考えます。

試験は手段です。

 

 

マイホームのための土地の探し方 考えかたについて ４ 金額優先

　土地（住宅建築）の探しかたの第４回目です。今回は、価格を優先する場合を考察してみまうす。

 

〇　土地価格を優先する場合　のポイントは

 

１　土地の形（形状のことです）にこだわらず、坪数も大きくとらない　よって　金額は下がる

　　建築は、設計の善し悪しできまるところが多いので　リカバーが可能

 

２　金額面の土地のためにエリアを広げる　幅を広げる

 

３　地域と土地の方角をなるべく気にしない。

 

　いつマイホームを検討するかの時期としては、お子様が小学校に入学する前に決断してしまうのがいいかと考えます。

小学校に入学してから、転校をせざるえない状況にしたい。（お子様は環境でやはり左右されますので）

 

　私の経験では、お客様のこだわりが強く３年ほど、土地を決断できずにいました。その３年後に土地の価格、広さ等の妥協点を見つけ

ようくやく決まられたのですが、最初から完璧を求めるお気持ちは充分に理解できます。しかしこだわって先延ばしをしていると

デメリットが複数でてきます。そのお客様曰く、最初の土地で決めとけばよかったと後悔の言葉を口にだしたのを覚えています。

３年間の賃料　６０、０００×１２×３＝￥２１６万　を貯蓄できたこと　お子様の希望校区に入れなかったこと等です。

当時、決めかねていた土地が８００万　上記の賃料をプラスすると土地予算で１０００万の土地を選択できる余地があったということになりますが

結果論なので

 

　土地を選ぶ際は、紙ベースに　譲れるところ、どうしても譲れないところを書き、ご家族でご協議をすることをおすすめいたします。

とはいっても、専門的は知識が必要になってきます。そこは専門家にまかせましょう。

 

　弊社においても、ご依頼があれば適切な助言をできるスタッフがいますのでお気軽にお問い合わせください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

マイホームのための土地の探し方 考えかたについて ３

　土地の探しかたの第３回目です。今回は、分譲地における土地について

 

分譲地においては、規模にもよりますが、２区画から大規模になると４０～６０区画

 

いくら規模が大きとはいっても６区画ぐらいをまとめていくのですが、その中で一番高い土地はやはり東南の角地になり

次に南西の角地、そして南面道路が高くなります。

最後に北面においても角地が高い設定がされ　残された（角地ではない）北面がもっとも安い販売価格になります。

 

　今回は、北面の土地はデメリットしかないのかということ

 

　当然、そのようなことはなく　これも建物配置（プラン）の設定で有効な建築ができます。その分、土地が安く購入できるので、建物の設備のグレードをあげても

いいし、総体を安くしてもいいというメリットがでてきます。（私は後者を押しますが）

　そもそも南面がパーフェクトな土地かというとそうでもなく、窓を南に向けるのでプライバシーの確保に気を使わないといけませんし、外壁（サイディングの劣化がはやい）

等のデメリットもでてきます。

 

　仮に北面道路でプランを作った場合、北玄関になりますが、動線的に廊下を少なくとる方法がとられその分、面積があまるのでクローゼット等に充当することが可能

南面にくらべると約２．５倍くらいにはなります。

 

北側に住んでいるかたは、不幸になるのか？そんなことはあるはずがないと考えますが

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

マイホームのための土地の探し方 考えかたについて ２

  マイホーム用の土地の探しかたの第２回目です。

 

　いつかは持家を持ちたいというアンケート結果（りクルートデータ）では２人に１人となっています。

また、家をもつきっかけとしては、子供の誕生がもっとも多いとうアンケート結果になっています。

　考えかたもひとそれぞれですが、住居の形態は、マイホームか賃貸かそれとも親と同居か？よく考えると３つに集約されるのですが

 

いつかはマイホームを持ちたいなら、年齢は早いほうがいいのですが、（住宅ローン審査の問題や、支払い期間（定年までに）　家賃のお金をもったいないと思うか

　日本の平均寿命も８０歳と平安時代の倍になっています。

仮に、３０歳から賃貸を８０歳まで続けた場合、賃料のみを計算した場合家賃　６万　（物価上昇率は控除せず）　合計では、３６００万円になります。

この金額だけを問題にして議論するのはナンセンスなのですが　要はもったいないと思うか思わないか？

 

脱線しましたが、土地の探しかたの２

〇整形地でなくても

　土地の価格というのは、公的に決められた価格もありますが、これはあくまでも取引指標か税金の算出のため

　厳密にいえば取引が成立した価格が不動産の価格です。

　しかし実際、土地を探されたかたはお分かりだと思いますが、市場での金額はほぼ同じです。

　当然、条件がよければ高く、悪ければ安い

　悪ければというのは、味方をかえればよい土地になり得る可能性があります。

　三角地や不整形地、旗竿地等

　かたちが正方形に近くなければ家が建築できないわけでもなく、北向きだから家が建築できないわけではありません。

　南向きの土地を探す民族は、日本人特有らしいですが

　結論的には、設計士次第になってきます（配置等）　また私どももどう有効に使うかのノウハウがあります。これらを参考にして

　土地の探しかたの基準を再検討してもいいのではないかと思います。参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

マイホームのための土地の探し方 考えかたについて １

　マイホームのための土地の探しかたや考えかた（個別に価値観はありますが）を考察してみたいと思います。

 

　弊社においても、マイホームの土地をさがしていらっしゃるお客様のお手伝いをさせていただいています。

その中でいくつか土地探しのポイントと注意点等をご紹介するという趣旨です。

 

　今回は、土地の優先順位

土地を探すにあたり建物と諸経費の総額をまず最初に概算ではなく、住宅ローンの支払い（家賃と同等かそれ以上か等

近似値で計画をたてることをおすすめします。　漠然と土地から探すとやはり予算オーバーするかたが多く見受けられます。

　つまり、土地、建物、諸経費（外構やその後の維持管理費等）をワンセットで考えるということ。

これを、巷の本では、土地と建物だけに着目しているので　諸経費や維持管理にモレが生じています。

結果、予算オーバーになります。

 

　支払える額で決めてという常套文句がありますが、これも実際とは乖離する場合があります。

また光熱費まで提案してくれるというのもすこし問題があるのではと私は考えますが・・・（つまりエネルギーゼロということで太陽光を進めてくる）

　個別のライフスタイルは、世帯によって違い、余計な費用までかけて太陽光を載せても初期投資だけがかさむ可能性があり総額があがります。

結果、支払い額は増えます。

 

　少し脱線しましたが、太陽光を否定しているわけではないのでご了承ください。

 

〇　土地を決める優先順位は一般的に２つ

　　１　価格優先

　　２　地域優先　（学校区、駅）

 

　この２つを満たす条件になると常識的に無理が生じます。まず家族でどこで落としどころ（つまり妥協点を協議）して

優先順位を検討する。　地域によっても、住めば都になります。　私は総額を抑えるために、少し利便が悪いところ（駅が遠いところ）

で家を建て現在で１２年目ですが、不便さは感じていません。やはり住めば都という言葉もあながち嘘ではないということでしょう。

 

次回も土地の探しかたについて連載を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎