土地の有効利用とは ３ 建設協力金方式について

　土地利用の有効活用は、今回までで　以下の５　建設協力金方式についてご紹介を（流れとして）　３と４は割愛します。

 

１　土地信託方式

２　事業受託方式

３　等価交換方式

４　借地権設定方式

５　建設協力金方式

 

〇　建設協力金方式に関して

　　当事者は、土地の所有者と建設会社、出店者（郊外型店舗やスーパー等が該当します）

 

わかりやすく言えば、仮に出店したい人が（店舗等）　希望の店舗の建築設計プラン等を計画し、その店舗建設費の一部又は全部を土地所有者に、建設協力金（一時金）として

渡し、土地所有者自身がその資金で建物を建築する。　建物（店舗等）ができたら。出店者が土地所有者から建物を借りる（賃貸借契約）、借りた出店者は、土地所有者に賃料を払う

という流れです。　別の呼び名で、オーナー方式または、オーダーリース方式といいます。

 

　リスクとしては、土地所有者が建築する建物は、出店者からのお金で建築して出店者から賃料を得るのですが、出店者（店舗等）の利益状態により賃料が得られない場合がある。　

　建築資金は、出店者から一時金でもらいますが、実際に建築代金を支払うのは土地所有者（賃料収入から支払う）

 

計画段階での賃料設定や担保問題、計画スキームが必要になるので、専門家（建築士、コンサル、建設会社）のアドバイスがないと土地所有者主導では、少し難しいかもしれません。

 

　参考にしてください。　有効利用といっても他、ケースバイケースがありますので、ご興味があるかたはご相談ください。

 

次回からは、今年も終わりに近づいているので、相続関連を再開したいと思います。　民法、相続税法、贈与等

 

　ＬＩＮＥを開設したのでそちらからのご相談も増えてきております。　多い相談は、住宅ローンや土地探し、破たんしないローンの組み方、相続の代償分割等に関して主になっています。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

土地の有効利用とは ２ よく利用されるのは？ 事業受託方式（サブリース）

　　前回の続きになりますが、　土地の有効利用とは以下に示したように、複雑な権利がからんでくるため　

　　予備知識としても　知っておいて損はないかと思います。

 

前回のおさらいで　主な有効活用の方式は以下

　

１　土地信託方式

２　事業受託方式

３　等価交換方式

４　借地権設定方式

５　建設協力金方式

 

　よく利用されう方法が、事業受託方式　（この形態はサブリースと呼ばれています）

 

〇　事業受託方式の内容　（なるべくかみ砕きます）　土地に賃貸物件を建築し、そこから賃料を得ると仮定

 

　　土地の所有権（名義）は利用者のまま（土地信託は、所有権も移転します）

 

主に主人公は、ディベロッパー、土地所有者、建設会社、金融機関

 

１　まず土地所有者がディベロッパーと事業受託契約というのを結ぶ（　事業計画策定　）

２　土地所有者が建設会社に建築工事を依頼、発注　（ディベロッパー経由することもあります）

３　土地所有者が、金融機関から金銭（建設資金）を借入

４　建物ができたら、工事代金の支払い（建設会社に対して）

５　これを、ディベロッパーが、建物を一括して借りて、テナント等の募集をする

６　ディベロッパーは、一括借り受けをしたので、その建物を各テナント、賃借人に貸す（これが転貸）

 

　上記が流れになります。

　ディベロッパーとしては、転貸建物から得た転貸賃料から、差額利益を取る

　土地の所有者は、ディベロッパーから賃料の収入を得る（一括して貸しているので）　その賃料から、金融機関に、借入金の返済を行い、その残が益として残る。

 

　かなりかみ砕きましたが

 

　この方式は、土地所有者にとっては有利な点は　一括賃貸しているので、空室のリスクを心配しなくていい、よって安定賃料が得られる。

　デメリットは、賃料が約８０％ほどになるというところです。　二兎を追うものは　ということでこれもトレードオフの関係にはなります。

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

土地の有効利用や活用って 具体的には？

　最近では、相続が発生し、土地や建物を相続したが、住むわけではないので、どうすればというご相談が増えています。

 

ここでは、不動産の土地有効利用の方法として　体系的にご紹介を

 

　定義としては、自分で使う、他人に売却、賃貸（いろいろな用途、駐車場等他にもありますが）

 

１　本人で使用する。

 

２　第三差に貸して利益を得る方法として

　　１　土地の場合（更地仮定）　駐車場として　賃借料を得る

 

　　２　第三者に、建物の土地（敷地）として貸す　（借地権）

 

　　３　本人で建物を建て貸す方法　この場合　主に２つにわかれます　１　本人で事業を行う（難易度は高い）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2  不動産業者や開発業者（デベロッパー）の協力を得て事業をおこなう。

 

　弊社でアシストした案件では　３の方法が多い

 

　第三者の協力を得ることでリスク最小限に抑えること（事業資金等の拠出関連）であまり苦労せずに事業ができる。

　（金融機関の融資が得やすい等）メリットがありますが、　悪質な業者（これは、行政処分を受けた会社等（調査可能）と協力した場合

　リスクが大きいというデメリットがでます。やはり　トレードオフということです。

 

よく知られている有効利用として　列挙しておきます。

 

１　土地を信託する　土地信託方式

２　事業受託方式

３　等価交換方式

４　借地権設定方式

５　建設協力金方式

 

上記がおもな方法です。

 

　次回、代表的な例をご紹介いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

マイホーム借り上げ制度 制度利用要件について 移住 住みかえ支援

　前回の続きになりますが、マイホームを売却したくないので　有効に賃貸するひとつの手段になりえます。（借上げ制度）

 

貸す側と借りる側　双方にメリットがあるといえるのですが、制度要件がありますのでご紹介を

 

〇制度要件について

　１　利用対象者　

　　　５０歳以上の日本に居住する者（国籍不問）または海外に居住する５０歳以上の日本人、および両者の配偶者

　　　などの共同生活者（１名まで）

　　　そして　JITから）移住、住みかえ支援適合住宅」として　認定を受けた住宅

 

　２　対象住宅

　　　日本国内にある一般住宅（建築基準法に合致していること）。一戸建て、タウンハウス、マンションいずれも対象の範囲

　　　現時点で居住している必要はなし

　　　原則（重要）　賃貸アパートや賃貸マンションなどの事業用物件は借り上げ対象には、ならないこと

 

３　耐震診断　劣化診断の実施

　　つまり１９８１年６月１日以前の建物なら、耐震と劣化診断が必要　（適合証明ということ）

　　以後なら不要

 

４　補修　改修費用の負担について

　　上記診断の結果、補修、改修が必要であれば利用する側の負担になります。（ハウスクリーニングも）

 

５　制度利用申し込み時の手数料

　　制度利用申込書を提出する場合、事務手数料として申し込み金１７，０００円（税別）が必要

　　（仮に契約にいたらない場合、この手数料は返金されないことに注意）

 

〇　契約形態について

２つあります

１　終身型

２　期間指定型

 

上記のように制度に利用の要件がありますが、それほど厳しい制限ではないと思います。

　

詳細は、　「移住　住みかえ支援機構」　JIT の　ホームページを参照ください。

 

次回　不動産投資のご相談が多いので、不動産投資について

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

マイホーム借り上げ制度とは？

　以前、このブログでもご紹介いたしましたが　「マイホーム借上げ制度」について　ご紹介を

この制度はあ２００６年１０月から始まっているのですが、認知度としては低い印象を受けます。

 

　簡単に仕組みと　貸す人と借りる人の双方のメリットを

 

まず提供している主体は　ＪＴＩ（移住　住みかえ機構）

 

マイホームを貸したい人と賃貸物件を借りたい人の間に入ります。

〇マイホームを貸したい人（制度利用者）は　ＪＩＴ　と　終身の借家契約を結び賃料を受け取る（家賃収入になります）空き室保証あり

 

〇賃貸物件を借りたい人は、３年の定期借家契約を結ぶ　相場賃料より１０％～２０％安くなります。

 

原則　５０歳以上の人を対象にマイホームを最長で終身で借り上げ、賃貸住宅として転貸（サブリース）、貸し手に安定した賃料収入をもたらす

　　　　つまり貸す側としては、マイホームを手放さず（売却せず）有効に活用ができる　相続も可能

　　　　借りては相場より安く借りれる

 

　制度の利用条件がありますのでご注意を

　尚、契約形態は、期間指定型になります。

 

次回　簡単に制度利用条件を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎