今日は、贈与における相続税の方法をご紹介を 詳細は次回に
１ 土地の一部を毎年贈与する
２ 配偶者控除を使う
３ 負担付贈与を使う
４ 毎年の現金贈与を使う
５ 相続時精算課税制度を使う
６ 住宅取得金の贈与特例を使う
上記６種 上記に関しては、各項目に計算方法、注意点、要件と効果があります。
うまく使うことで 相続税対策になります。 まず 概観（outline)から理解していくと理解がしやすいかと思います。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
今日は 不動産投資について
積極的にされておられるかたも多いと思います。
ご相談をうける際に、よく利回りについてご質問をうけますが
これだけの情報社会ですからみなさん、個人的価値観である程度のベンチマーク（基準）を決めていると思います。
たとえば、既存の不動産投資（物）なら 利回り１０％を超えるものとする というような感じでしょうか。
今一度 おさらいで
利回り＝賃料に得られる収入（これは年間グロス）÷物件購入価額（諸経費を含む）
簡単な分数です。分子が多く分母が低いほど高利回りになる。
これだけで判断すると失敗する可能性が高いということは以前のブログでもご紹介しております。
ここに、借入で購入するのか、諸経費の大きさが、すっぽり抜けおちるわけです。
正直に申し上げて、大手デペロッパーやあるゆる専門家（建築士、不動産業）を本業にしている人は
積極的に自身では投資していません。
つまり、お客様に対して、利回りの仕組みを少しいじりご紹介しているのが実情でしょう。
これが完全であれば紹介などしないはずです。
ここが本質なのですが、次回少し このカラクリを
余談ですが、不動産投資の本は書店にいけばこれでもかというくらいならんでいます。
内容はほぼ同じです。その中身を精査できるかは別として
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
今日の言葉は 精神科医のスマイリー ブラントンの言葉ｄ
〇 幸せになりたいならばあのとき「ああしていれば」というかわりに、「この次はこうしよう」
ということ。
後悔に対しての言葉ですね たしかに過去は戻らずという言葉も仏教にはありますから
ただ、反省はしないといけないと次も同じでは困ります。（自分に言い聞かしているのですが）
本題に
タイトルが支離滅裂ですがご了承ください。
投資から リスクの問題ですが行動経済学コラムで興味深い記事がありましたので
余談ですが、フアィナンシャルプランナーの試験に 行動経済学はでてきません。
サンクコストという言葉をご存知でしょうか。日本では 埋没費用といわれています。
例えとしては、好きな人にたくさんプレゼント（これを投資と置き換えます）したが、実らなかった（リターン）
このプレゼントに費やしたお金は、投資の元本全損として考えなさいということ（逆恨みはダメですよ）
企業であればこれだけ設備投資したのだからといって、赤字覚悟で事業をずるずる継続してしまうこと
つまり損切りができない状態ということ
人の性でしょう。見返りを求めるのは
記事の中身は、「投資はまず負けかたを考えて取り組む」と書いてありました。
これには、理由がありますが 次回
〇 ２０年後になくなるであろう職業というのが某誌にありました。
第１位は、電話営業 事務員 融資担当者等 会計士 監査役 自動車修理 保険代理点 注文受付スタッフ等
逆に無くならない職業第１位は、セールスエンジニア（技術系） 次いで、医師 セールス 弁護士 ＦＰ等
つまり、パソコンでできることとできないことになるのでしょうか（いわゆる人工知能）
上記確率は９９％だそうです。
これらを踏まえ将来設計しないといけないのかもしれません。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
今日は、住宅ローン返済でよく使われる金利の支払い方法 元利均等と元金均等（返済の方式）
住宅ローンを検討された方などは聞いたことがあると思います。またメーカー等で返済は元利均等です等の説明
最近は民間の金融機関は元金均等は選択できないようになっています。
フラット３５では（住宅金融支援機構）等では選択可能です。
さて支払い総額が大きいのはどっちでしょうか。
答えは 元利金等です。計算式がありますのでご紹介しようかと
住宅系や不動産系の住宅販売営業の方に質問してみてください。恐らく回答は、
元利均等は 月の支払いが一緒などの回答がくるでしょう。元金均等は当初の支払いが多いので 云々でしょうか
計算式で説明できたら、かなり勉強されてるのではないかと思います。
〇上記でのべたように月の支払いが一定なのは間違いありません。もう少し突っ込んで
支払いの内訳 つまり 元金と利息の比率が変化していくこと
おもにこの「元利均等償還方式」は支払いが長期間に渡る場合（住宅ローン）でもっとも使われます。
利息については、前回返済後の借入金の残高に対して付きます。
メリットとデメリットがありますので
〇メリット
常に毎回の返済額が一定なので、返済計画は立てやすい
〇デメリット
返済当初は金利部分に支払いがまわり元金が減らないこと 元金均等しくらべ利息負担額が大きくなる
わかりやすく 単純計算で 年は月１２回ですが １回でカウントしておきます（わかりやすいので）
例として １０００万を借入 金利が３％ 償還期間が１０年 １年１回返済なので合計１０回の支払い
１回目の支払いは（元本+利息）は
１０００万円×１．０３（３％）＝１０３０万
１回目の返済終了後の借入残高は １０３０万ー毎回返済額
続いて
２回目の返済は、前回の返済後の残高に利息が付くので
（１０００万×１．０３％ー毎回返済額）×１．０３
ここから毎回返済額を引いた金額が２回目の返済を終えた直後の借入残高になります。
（１０００万円×１．０３ー毎回返済額）×１．０３ー毎回返済額
この計算を全額返済し終える１０回目まで繰り返す 最後には借入残高がゼロになるようになっています。
少しわかりづらいかもしれませんが そこな慣れです。（エクセルら関数電卓があればすくはじけます）
ここでは、元利均等のほうが元金均等より余分に支払うのかという感覚で
次回 元金均等償還方式を
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
経済指標は次回に
債券の格付に関してご相談がありましたので 簡単に
そもそも、格付とは、企業等が発行する債券の信用度を第三者的な見地から判断するための尺度（モノサシ）ということになります。
格付機関が格付記号で表示します。
〇 一般的にトリブルＢ（ＢＢＢ）以上が投資適格になり タブルＢ（ＢＢ）以下が投機的（ギャンブル性が高いということでしょうか）
代表的な スタンダードプアーズ社の格付定義を
ａａａ 保険財務力が極めて高い
ａａ 保険財務力が非常に高い
ａ 強い保険財務力を要する
ｂｂｂ 環境変化の影響あり
ｂｂ 保険財務力が限界的
ｂ 保険財務力が弱い
ｃｃｃ 保険財務力が弱い
ｃｃ 保険財務力が非常に弱い
Ｒ 規制当局の管理下にある
ｎｒ 格付がない
上記になります。
なお 投資信託のレーティング（格付） 評価はホームページで閲覧可能。参考までに 以下
モーニングスター
格付投資情報センター
ｓ&pファンドサービス
ムーディーズジャパン
参考にしてください。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
