姶良市 公認不動産コンサルティングマスターによる不動産講座

公認不動産コンサルティングマスターが、15年の不動産実務による、不動産全般の知識また宅建試験のアドバイスをいたします。

相続に関して 相続登記等

2014年11月30日 | 不動産取引

前回までは、不動産の価格査定の3手法のご紹介でした。

今回は、私が相続診断士ということもあり 相続関連の知識をご紹介しようと思っております。

またホームページ上でも別項目で、現在作成中ですので 相続に関連するお役たち情報や相談または、セミナーをしたいと考えています。

現在の日本は、急速に高齢化社会に入ったのは周知の事実です。

不動産を相続した場合は相続登記が必要になってきます。今までは、相続登記はやはり難しく、代理人(司法書士)に以来するのが一般的です。

しかし、最近においては、相続人の方みずからが申請する例も多くなってきています。(登記は本人申請もできます)

登記に関してはすべての登記所がオンライン申請に特例が認められ、オンライン申請がしやすくなったということもあります。

相続は、誰にしもおとずれる事です。いざという時(前提知識がないと) やはり 相続人同士は冷静さ失い紛争になりやすいのではないでyしょうか?

そのお役に立てる情報を相談窓口にしたいと以前から考えていましたので 参考にしてください。(適宜 アップしていきます。)

しかしわかりやすくなったとしても、相続は手続き以外にも戸籍の調べ方、遺言書の作成、エンディグノート等、多岐にわたります。

網羅的といっても、提携司法書士、弁護士等の先生のお知恵を借りながら、一義的な相談窓口を作りたいと思っております。

次回から、なるべくわかりやすく 相続という知識をブログで連載していきます。

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター 相続診断士 FP 代表 中野 僚次郎


不動産査定における評価方法について 収益還元法 (DCF法)

2014年11月29日 | 不動産取引

前回は「取引事例比較法」でした。今回は 収益還元法 を

〇収益還元法について

 この査定は、実際に稼働している貸しビルや賃貸マンション等の賃貸用不動産に特にてきしている手法です。

 対象不動産がもつ実際の収益力を中心しているからといったほうがいいでしょうか。

 具体的には、その賃貸不動産が将来に生み出すであろうとする期待の純収益を求めることで価格を算出するということ

 この方法には2種類あるのですが

1 直接還元法とDCH法

  これによりもとめられた価格は「収益価格」

〇直接還元法は対象不動産の一期間の純収益(初年度の純収益または標準化された純収益)を還元利回りによって割り戻すという

 1度の計算により直接的に収益価格を求める手法です(将来の収益や元本の変動予測については明示されず、還元利回りに含まれる)

基本式はいたって簡単ですが

収益価格=純収益÷還元利回り

 

純収益とは、一般に1年を単位として総収益から総費用を差し引いて求めるのですが

対象不動産が賃貸用不動産の場合、賃料収入に保証金などの「運用益」、権利金などの「運用益」および、減価償却額。駐車場使用料などのその他の収入を加えた総収益から

、減価償却費(これは計上せず、利回りとして考慮することが多いのですが)、維持管理費、公租効果(固定資産税、都市計画税等)、損害保険料等から構成される総費用を差し引く

また、事業用不動産の場合であれば、その不動産により得られる売上高から、これに対応した売上原価は販売費用、一般管理費用を差し引いて求めます。

 

次に「還元利回り」について

これは、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める時に使われる「率」 つまり 将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むもの

還元利回りの求める方法として

1 類似の不動産の取引事例との比較から求める手法

2 借入金と自己資金にかかる還元利回りから求める方法

3 土地と建物にかかる還元利回りから求める方法

4 割引率との関係から求める方法等

上記が挙げられます。

最後に 「DCF法」

これは、直接還元法が一期間の純収益を把握して収益価格を求めるのに対し 複数期間の純収益を「キャッシュフロー表」を作成して収益価格を求める方法です。

 

以上なのですが、あまり一般のかたは使わないかと思いますが、このような方法があるのだということを

また他にも 開発法や賃料を求める方法がありますが、どちらかというと、業者や個人投資家向きですので また別の機会に

 

長くなりましたが 次回は弊社の相談業務でもある 「相続」について 

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 代表 中野 僚次郎

 

 


不動産査定における評価方法について 取引事例比較法

2014年11月28日 | 不動産取引

前回は、原価法について 今回は「取引事例比較法」をご紹介いたします。 おさらいになりますが

〇 取引事例比較方法とは

  これは、市場における査定法としては一般的でしょう。

  売りたい対象不動産の取引事例を比較して妥当な価格を算出する

  よく利用する対象不動産は、「更地」が多い

  では、具体的にはというと、対象不動産と似たような土地の取引事例を多数収集

  収集した事例の中には、相続などにより売り急いで安めに取引された事例や、逆に買主がその物件を特に気にいった高めに取引された

  事例など、特殊な事情もあります。

  注意すべきところは事例の的確な選択になってきます。取引事例がその事情による影響を適切に補正(事情補正といいますが)することが

  できれば、特殊な事例も選択することも許容範囲になります。

 

  また、取引事例が取引された時点は、依頼されている評価時点までの価格変動を考慮に入れ、取引価格を修正(時点修正)する必要があります。   

  さらにいうなれば、取引事例のある地域と対象不動産(この場合売りたい物件等)のある地域を駅距離、住環境、繁華性などの要因(地域要因)

  により比較してたとえば対象不動産が角地で有利だったり、または土地が不整形で利用効率が劣らないかなどの要因(これを個別的要因といいます)

  を判断して、取引事例比較法による価格が算出されます、

  この手法による価格は「比準価格」と呼ばれます。

 

  一般的な不動産業者が査定する際はこの取引事例比較法が最も多いのではないでしょうか。

  査定する側でみれば楽ですので・・・・

  本来なら緻密な取引事例で、個別要因の反映、プラス要因、マイナス要因を判断するべきだと考えます。

  または、他の価格査定の手法も有効に活用または、不動産鑑定士と協議等も場合により必要でしょうか(相続時の価格査定等)

参考にしてください。

 

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 代表 中野 僚次郎

 


不動産査定における評価方法について 原価法

2014年11月27日 | 不動産 宅建

前回より。不動産価格査定にいおける3つの手法のひとつ「原価法」

〇原価法は、不動産を取得するための費用を中心として価格を求める手法で、主に対象の不動産が

 土地、建物により構成されている「複合不動産」の場合に多く使われます。

 

具体的には、まず建物について新築する場合に必要な費用(これを再調達原価)をだします。

続いて、建物の経過年数に応じた減価と物理的損傷、機能的な陳腐化なとの実態を調査して判明した

減価を算出します。

この建物価格に土地の価格を加算することによって複合不動産の原価法による価格が決定されます。

ちなみにこの原価法による価格は「積算価格」と呼ばれます。

 

この原価法が向いていない対象としては、造成地や埋立地等その土地を造るのに要した費用が把握不可能な場合になりますね

尚、費用は把握可能であれば「原価法」は使えます。

原価法式は、端的に不動産の再調達に要する価格に着目しています。

 

もうひとつ「賃料」を求める手法で 積算法というのがありますが、簡単に

1 基礎となる価格を求め、これに期待している利回りを乗じて得た金額に、さらに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

  (基礎価格、期待利回り、必要経費等の把握を適正に行える場合には有効に働きます。

 

次回は2つ目の手法 「取引事例比較法」を こちらは比較的わかりやすいと思います。

 

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 代表 中野 僚次郎


不動産査定における評価方法についての考察

2014年11月26日 | 不動産 宅建

このブログでも、不動産の評価の手法については何度か取り上げていますが今一度 おさらいを

まずは「価格の三面性」と「三手法」について

 

一般的に物の価格は 以下参照

1 その物ができあがるのにどれほどの費用がかかったのか(これを費用性といいます)

2 その物と類似の物が市場でいくらで実際に売買されているのか?(これを市場性といいます)

3 その物から今後得られる収益はそのくらいなのか(これを収益性といいます)

上記の3つの尺度で決まることを「価格の三面性」といいます。

よって 不動産の価格を求める場合 この三面性を勘案して以下の方法で不動産の価格を求めます。

 

1 原価法       上記1の費用性を中心として価格を求める手法

2 取引事例比較法 上記2の市場性

3 収益還元法    上記3の収益をを中心

 

実務的には上記の手法を当てはめて求められた価格をもとに最終的な価格を査定することになりますが、実際の不動産市場では

収益性が重視されることもあれば、費用性が重視されることなど多様になるのが特徴

端的にいうと 適用した手法でどの手法が対象不動産の価格の形成に最も説得力があるのか採用した資料の精度等の観点を踏まえ

価格を査定する必要があるということです。

次回 おさらいで 個別の評価手法を 原価法から

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 代表 中野 僚次郎   

 


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