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姶良市 公認不動産コンサルティングマスターによる不動産講座

公認不動産コンサルティングマスターが、15年の不動産実務による、不動産全般の知識また宅建試験のアドバイスをいたします。

宅建士受験に向けて テキストと過去問の選び方

2016年06月01日 | 不動産 宅建

 今日から6月です、宅建士受験をされるかた向けに コラム形式で勉強法と対策を私なりにアップしていこうと思います。

しばらく、更新できていませんでしたが、仕事とTOEICの都合でアップできませんでした。申訳ありません。

 

 このブログの本来の趣旨は、不動産取引についての基礎なので、宅建士受験講座はコラム形式になりますのでご了承ください。

toeicの勉強はある程度、自分なりに方向性がつかめたので、次は司法書士の勉強に入ります。(私事ですが)

 

 今回は、宅建士受験をされるかたの勉強法(個人差があるので参考程度でとらえてもらえばと)

 まず、テキスト1冊 過去問5年分 そして 模試(これは 個人レベル立ち位置を知るため必須)

あと約4ケ月から逆算していく方法

 

 テキストはあとにしてください。この6月、7月で過去問を5回まわしてください。できれば、分野は権利関係のみ

過去問の選び方(様々な書籍がありますが) 必ず押さえておきたい過去問の問題集は以下を参考に

〇 左ページが問題 右ページが詳細な解説 (これを選んでください)

  つまり見開きで完結するパターン (この過去問の選び方はほかの資格でも共通だと思ってもらって結構です)

 問題がありページをめくらないと解答及び解説がわからない問題集がおすすめしません。 開く時間の無駄を省くこともありますが

最初に1回転目にまわすのは、ざっとでかまいません。約3回ほど、4回目から記憶に入っていきますがここまでくると解答パターンがわかってきます。

 テキストは、わからない専門用語や人物相関図をみるため 過去問とリンクしてください。ページ数を書き込む(問題集のほうに)

また、別でノートを作成する(これもしないほうがベター) 書き込むのは、過去問とテキストだけにする。

 またテキストは図解が乗っている形式をおすすめします。

 

もう初められておられるかたもいないかたも はじめの一歩を今日から始めましょう。

 

 できないのは能力の限界だからではない、執念が欠如しているからだ

 土光 敏夫(経団連元会長)

 

わからない事がありましたら お気軽にご質問ください。こちらも勉強になります。

 

姶良市 ハウスラボ 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 代表 中野 僚次郎


土地区画整理法? って何

2015年09月20日 | 不動産 宅建

宅建士試験前なので、関連した事項を 法令上の制限の項目になりますが

 

〇土地区画整理事業とは?

  これは、前回 ご紹介した 都市計画区域内の土地について、公共施設の整備、改善および宅地利用の増進を図るために

  行われる「土地の区画形質の変更」及び 公共施設の新設または変更に関する事業をいいます。

土地区画整理法の縛りをうけますが 法の目的は 既存の乱雑な区画の土地をきれいにすることにより、住みよい市街地を形成するということになります。

 

どういう流れで土地区画整理が行われる?これが試験ででる 換地 換地処分、減歩等 (私もここの分野は苦手でした)

本質は まとまりのない土地をきれいに整理することなので まぁ用語が独特というのもあり覚えにくい分野でしょう。

 

〇換地処分?

 これもよくでます。区画整理完了後に、換地を従前の宅地とみなすこと。(用語をしらなければ意味不明ですが)

 つまり、きれいになった土地が自分の土地に戻りましたということ よって現在の土地が 換地(従前の宅地とみなされるため)

 

法の専門用語はわかりにくいですね。

 

いったん真正面から暗記すると応用が利かないので、自分の言葉に置き換えるのも長期記憶に残りやすいので 

 

〇減歩(なんか朱雀がでそうですが、漢字が違います)

  これも私なりに 土地をきれいにするから少し土地をよこせ そして公共施設に土地をくれということ (保留地もありますが)

  堅苦しくいうと 

  減歩とは、施工区域内の各筆の土地の所有者から、一定の割合で土地を提供させ(ここ大事)、この土地を公共施設用地、保留地にあてること。

 

定義を自分なりに変換して覚えやすくする。記憶に残りますので

 

減歩率が20%で土地が減少しますがその分 宅地評価はあがります。(きれいに区画が整理されたため)

つまり減歩によって土地の面積が減っても土地所有者に実質的な損失はないといえます。

 

土地区画をする施工者は? 大きくわけて

1 公的

2 民間

 

もうひとつ

〇建築行為等の制限があります。

 工事中に施工区域内に事業の障害となるおそれがある 「土地形質変更」「建築物の、新築、改築、増改築等」をするには

 原則 都道府県知事の許可が必要です。

 

試験対策ではないのですが、物事の考えかたという視点を柔軟にすることも重要です。

 

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 代表 中野 僚次郎

 


住宅に適した地盤? コラム 基礎

2015年09月18日 | 不動産 宅建

今回は地盤について 宅建試験においては、そのたの5問で出題される項目でもあります。

 

余談で、地名から(登記事項証明書から)あるていど地盤が強いのかを推測は可能ですが、絶対ではありません。

通常、住所は 字名までは記入されていないのですが登記には載っています。そこで 水系の名称がついている場合があります。

これを推測すると、かつで地盤が水に関連していたということが推測(あくまで)できます。参考までに

 

では住宅に適した地盤とは?

 

1 丘陵地 台地は、古い地層なので水分が少なく地盤としては強いことが多い よって宅地(住宅建築)には適

2 造成地は 切土と盛土部分の境にまたがった場合、沈下量が異なるので不同沈下を起こしやすい。

 (切土と盛土は、宅地造成等規制法をリファレンスしてください)

では、不同沈下とは

〇建物の基礎の下の地盤が場所により異なった量の沈みかたをすることをいいます。

 不同沈下がおこると、基礎、壁に亀裂が生ずる現象が起こりますのであるていど目視で可能

 

3 地盤調査で軟弱判定された宅地

  軟弱であっても、地盤改良工事や杭基礎を使うことにより強い地盤になります。デメリットはコストがかる。

 

一般住宅の地盤調査では、スウェーデン式サウンディング試験がもっともよく使われます。

この試験の内容は、 重りを段階的に地面に貫入させていきます(100キロまで)この重さでロッド(棒)を回転させて

地盤に回転させながらいれていきます。

弱い地盤であれば 小さい荷重や少ない回転でロッドが地中に貫入するほど地盤が軟弱ということになります。

 

参考にしてください。次回は 一般住宅の構造についての種類を

 

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター  FP 代表 中野 僚次郎


都市計画法とは? コラム宅建

2015年09月17日 | 不動産 宅建

宅地建物取引士試験まで残りわずかですが、受験されるかたの進捗状況はいかがでしょうか?

 

この時期は、出題数が高い、宅建業法の暗記に私は努めていました。(ほぼ機会的な暗記なので)

単純な暗記ほどつまらないものはないですが、いろいろと工夫をした覚えがあります。

現在は実務をしているので知らないとお話にならないのですが

初学の時は、言葉(用語)になれるのに必死でした。たとえば、弁済業務保証金分担金等 いまは空でいえますが

当時は これ何?という感じでした。

あんまりこんつめて勉強すると暗記力が落ちることは証明されています。これを回避するために約10分間の散歩が効果的とのことです。

その時は、スマホ、財布 何も持たずただ無心に散歩するとより効果的です。是非おためしを

 

脱線しましたが 都市計画法 読んだままですが

 

定義は大事なので

〇都市計画法

 都市計画とは「総合的な街づくりの計画」であり、都市計画法において基本理念のもと都市計画の内容、その決定手続き

 、計画を実現するために必要な制限や事業等について定める。

 

基本理念とは

〇 農林漁業との健全な調和

〇 健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動の確保

〇 上記を適正な制限のもとで土地の合理的な利用を図る

つまり街づくりのメニュー作成ということ(こんな感じで自分なりにわかりやすく変換すると暗記しやすくないり応用がききます)

 

都市計画区域の指定は?

 1 都道府県に指定する場合、関係市町村と「都道府県審議会の意見を聴き、国土交通大臣と協議し、その同意を得て都道府県

   がさだめます。

 2 2以上の都府県に渡る場合は、国土交通大臣がさだめます。

 

準都市計画区域とは

〇都市計画区域 以外 の区域のうち、相当数の住居の建築や敷地の造成が現に行われている等の一定の区域で、放置すると将来の都市

 としての整備等に支障が生じると認められる区域に指定されます。

 

まず 日本国土がありその中に 都市計画区域そこのなかに、市街化区域と市街化調整区域その外に非線引き区域

それ以外は、準都市計画区域とがあると思っていただければわかりやすいかと

たまにわかりにくい部分は自分で図にしてイメージで覚えるのも効果的かと 自分で工夫した覚えかたは長期記憶になると私は思ってやっています。

 

単に参考書の字面を追ってもなかなか暗記はできません。そこに工夫を加える 参考にしてください。物事には本質があります。

 

姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ファイナンシャルプランナー 代表 中野 僚次郎


宅地建物取扱主任者の名称変更 宅地建物取引士と学習について

2015年04月05日 | 不動産 宅建

平成27年度 名称が宅地建物取扱主任者より「宅地建物取引士」に名称変更されました。

士への名称変更によるs試験は、今年が第1回目となります。試験内容が軟化傾向になると考えていますので

今年受験されるかたは、独学より通信講座等で新しい情報を取り入れつつ学習をされたほうがいいでしょう。

情報には、コストがかかります。これは資本主義であれば自明。やみくもに独学をするより戦略と見通しを立てるのが建設的

また民法改正等もありますが、今年の試験には反映されないかと 4月1日施行の条文が反映されますので。

 

今年は、宅建講座も積極的にこのブログでアップしていきたいと思います。

あらゆる試験においてもスキル習得にしても、反復しかないと私は思っています。合格後の先を見通して頑張りましょう。

 

個人的にもTOEICと1級FPが今年控えています。とにかく隙間時間を有効に活用することが重要です。

塵も積もれば、山となる。 Little things make a big difference.  differenceはおおきな影響とも訳せます。

 

学習は、続けることです。

 

姶良市 中野不動産コンサルティグ株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 代表 中野 僚次郎


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