農地の売買契約の方法について

前回より農地に関して　実務では農業委員会と自治体等に手続きが必要で結構、時間がかかります。

余談はさておき

農地の一般的な売買契約の例をご紹介しておきます。

一般的にみなさまが考えられるのが、許可がおりて売買契約をするのか、許可をまたずに売買契約をするのか

という２つの選択肢が考えられると思います。

後者のほうでご説明すると　専門用語で「停止条件付売買契約」という方法で売買契約をします。

簡単にいうと条件が成就したら売買契約の効力が発生ということです。停止条件（条件成就により効力発生）

条件が停止？（つまり許可が止まるということ）

〇行政法を勉強されたことがあるかたはわかるかもしれませんが行政法で使われている用語は少し一般で使われて

　いる表現と違います。（少しややこしいのですが、講学上）

あと余談ですが「解除条件」というのもあります。（宅建受験者ならご存知でしょう）

結論として、許可が下りないと売買契約は白紙（つまりなかったこと）

この場合の注意点として　白紙の撤回条項また代金の返却方法を売買契約書に記載いたしましょう。（保全です）

〇農業委員会は「農業委員会等に関する法律」基づいて市町村に設置が義務づけされている組織

（通常は市町村に１つですが、増減も可）許認可関係だけでなく、農業に従事するかたに農業に関する情報も

　提供している組織です。

いずれにしても許可がおりなければ意味がないので、農地に関しての取引には注意してください。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

農地等（山林含む）の取引にあたっての注意点 １

最近は都市部から地方に移住して農業を営みたいという方もいらっしゃると思います。

また、現在土地の地目が農地で売買して現金に換価したい方　という人のために農地取引についてのポイントを

ご存知かと思いますが（宅建受験者なら）農地法３条　４条　５条　は頻出事項です。

農地は自由気ままに売買はできません。農地法とう法律で縛りを受けます。

つまり許可をうけないといけません。許可権者は、農業委員会か都道府県知事になります。

仮にこの許可を受けず、所有権の移転等をしても効力がありませんので注意が必要です。（当然と、登記もです）

まず取得したい当該土地所在地の自治体の農業委員会に確認をします。

根拠条文　農地法３条　「農地又は採草放牧地の権利移転移動の制限」

　　　　　農地又は、採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権

　　　　　若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより

　　　　　、当事者が農業委員会の許可（これらの権利を取得する者（政令で定めるものを除く）がその住所のある市町村の

　　　　　区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可）を

　　　　　受けなければならない。ただし以下

長くなりましたが基本的条文が試験対策の出発点です。

農地購入で農業をしたい場合別の要件も要求されます。農業実績が必要　これは自治体の農業委員会で要件がことなりますので

十分確認してください。

〇農地がどうかは？

　農地法に適用される「農地」に当たるかどうかは、土地の客観的現況で判断されることに注意

　たとえ登記簿の地目が「山林」でも客観的に農地であれば農地法の適用になります。

　登記だけでなく現況（実際現地にいって確認）し調査してください。

次回　手続きの概略を

農地を農地が３条

農地を農地以外が４条

農地を宅地転用で名義変更が５条

上記が試験で問われますので正確な理解を

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産を購入する場合の注意点に関して

不動産は高額です。前回の二重売買にあう可能性も否定できません。

そこでいくつか注意点を知っておいてください。

例えば、新築建売住宅、中古も同じく

注意点

当然、売買契約書、重要事項説明書（宅建業法第３５条書面）に関して不動産業者に

事前説明と別に合意した場合等の内容と相違がないかを十二分に確認すること

重要事項しかり売買契約書にしかり　２つの気をつけてほしい部分は

１　ローンが通らなかった場合の措置に関して

２　取引対象物件、土地及び建物　に瑕疵（欠陥）があった場合の対応

上記を口頭ではなく、書面にて確認いたしましょう。

宅建受験に合格し、宅地建物取扱主任者になると、宅建業法第３５条書面を取引の相手方に説明する義務があります。

厳密には不動産業者ですが。通常であれば法律に定められた事項についての説明義務を懈怠することは考えにくいのですが

私もこの業界は長いので、かなり省略した重要事項説明書も多数、拝見してきました。その場合はこちらから補正をお願いいたしますが

重要事項の説明義務ではなかったとしても、今後おそらく紛争になるのではないかと考えられる部分は買主の側から書面に記載依頼を

してもかまいません。口頭ですと後日の立証が難しくなりますので

新築の場合は、建築確認済証がありますので交付されないというのはないと思いますが、中古等の場合は築年数等でほぼない場合が

実務上多いのが原状ですが、その場合は、設計士等に図面を復元してもらうことをおすすめいたします。

取引対象物件に瑕疵（欠陥）があった場合の保証制度については

平成２１年１０月１日より、新築住宅の発注者（施工主）や買主を保護するため、新築住宅の請負人や売主に資力確保措置

（保険への加入または、それにかわる保証金の供託）が義務付されています。

正確には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律３条以下）

買主になる場合は、その業者がいずれか（保険加入か供託か）を確認することをおすすめします。

保険であれば、国土交通大臣指定の保険法人でなければなりません。

中古に関して確認済証がない場合は、設計士が間取りの復元等をおすすめいたしましたが、弊社は不動産と設計事務所を

兼ねていますのでワンストップで提供できます。ご相談ください。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産の取引 二重売買について

不動産取引に戻り　宅建試験も残すところあとわずか　まれにみる猛暑ですが　やるかやらないか

８月、９月で過去５年間の過去問をつぶしてしましましょう。

ということで試験対策を　一般の方向けになるべくわかりやすく説明でるように努力いたします。

では、不動産は複数の人に売ることが可能です。理論上　

受験者ならば、対抗要件（民第１７７条がそらで言えないときつい）とすぐにわかると思います。

たとえば私が土地建物をを二人の人に売ります。（ここで私の責任は脇においてください）

買主は二人でかつ二人とも代金を支払いました。どう対応するのか？というお話です。

結論からいいます。ここで私のものと言える人はこの土地建物の登記の優劣（早いもの勝ち）できまります。

売買契約が云々、引渡しがどうとか　まったく関係がありません。先に自分の名義で登記をいれたほうが所有者です。

専門的にいうと「不動産に公信力がない」から　動産（不動産以外のもの）は登記しなくてもいいので現実に自分の

手に入ればいいのですが不動産は法務局にある登記簿の所有者が所有者という推定になります。

登記簿に名前があるから真実の所有者とは限らない（これが公信力がないということです）

実務上でも私どもは不動産登記簿で所有者を判断しますが、それだけでは取引にはいれません。本当の所有者なのか

じっくりと調べます。代表的なのは権利証（今は登記識別情報といいますが）これをもっているか？

登記簿謄本からその前の所有者はだれなのか、どうしてこの人はこの不動産を手に入れたのか等

簡単に登記簿をみるだけで所有者とすぐには判断できかねます。

もっと深くしりたいかたは、不動産登記法と民法を勉強する必要がありますが興味がある方は

では私の責任は　これに対しては　二重に売買していますので詐欺の構成要件に該当なので、買主は

私に対して、民７０９条の不法行為を根拠に損害賠償責任をとえます。

民４１５条の債務不履行もありますし、民５４３条の履行不能による解除権も使えます。

最終的には契約の取り消しと支払ったお金を返してもらわないといけませんので

受験者はここまで理解できていればいいかというとまだ足りません。過去問をやってください。

背信的悪意者等がまだ抜けていますので

次回も　試験対策と不動産に詳しくなる情報を

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

中古住宅と住宅ローン減税の関係について

住宅ローン減税は新築しか適用がないと思われるおられる方もいらっしゃいますので（取引上でもトラブルのもとになります）

まず中古住宅でも住宅ローン減税は受けられますが、要件は中古住宅の建築ご２０年未満で現行の耐震基準に適合していること。

超えている場合にも受けられます。その場合はしかるべき建築士により検査をしてもらい「耐震基準適合証明書」を発行してもらえ

れば住宅ローン減税は可能になります（建築後２０年を越えていたとしても）

ここを理解してください。

築後２０年を超えた木造住宅の場合で「耐震基準適合証明書」を取得する場合、診断をして耐震改修に費用と時間がかかります。

実際、実務上で売主サイド（業者であれ個人であれ）積極的に証明書を取得するのは極めてレアケース、このためか仲介業者が

お客様（買主）に対して住宅ローン減税の制度の説明を省くことが多々あります。

取得後に判明した場合もはや「住宅ローン減税」は受けられないのか？というご質問もありますが

旧制度では、条件として売主が「耐震基準適合証明書」を取得しておかなければ、減税は不可でした。

が、２０１４年度改正で緩和されています。つまり、取得後「買主」が所定の手続きをとれば控除は可能になりました。

仲介業者にこの減税の説明義務はないのですが、私はするべきだと考えます。（買主　利益保護のため）

参考にしてください。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎