敷金の定義が明文化 １２０年ぶりの民法改正案より

　不動産売買取引、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　今日のテーマは、民法改正における　敷金の定義について　（今後の賃貸借契約に影響）

 

　まず、敷金と保証金については、法律で何も定めがなかった。　（訴訟も多かったといえます）

敷金は、不動産業界の昔からの　慣習で取り扱われており　「敷金」をめぐる紛争は　２０１５年度（国民生活センターより）

相談件数が年間、１４、２１１件（氷山の・・・かと）

 

　相談内容は、「敷金が返還されない」　「敷金を上回る請求」がもっとも多い内容です。

 

これは、契約当初に特約等を確認すればいいのですが、知識の非対称性（つまり、知識の差）で泣き寝入りするケースが多い結果だと考えますが

 

　最近の実務では、敷金ゼロで入居者を募集するケースが多いのですが、これは、退去時に問題が起こりえます。

 

　本題に

 

〇　敷金定義

　　いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保

　　する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。　（改正案要綱より）

 

　つまり、借りてが家賃不払いになると、敷金から不払い家賃を差し引くという　債務不履行の問題

 

〇　原状回復の定め

　　退去時に、原状回復という目的で敷金から差し引かれるケースが多かった。この原状回復が曖昧

　　「ハウスクリーング費用、畳表替え、壁紙の張替等」で足りない分は追加請求されるケースもありました。

　　ガイドラインはあったのですが、法的拘束力がなかったことも紛争の原因

 

　　改正でどう変わるか？　以下

　　「借主が部屋を適法に引き渡したとき、貸主（大家さん）は敷金を返還しなければならない」と法律で明文化されます。

　　　また、通常の損耗も貸主（大家さん）が負担とされます。

 

　　そして、曖昧だった、「原状回復費用の負担割合」についても、法律で規定されます。　

 

　より、借主にとって保護される形ですが、貸主（大家さん）としては、賃貸経営に影響がでてきます。原状回復の費用負担をどうするかなど

　賃貸経営者としては、この費用負担対策等、今後重要な課題かと思います。

 

　今後も法改正の状況は適宜、このブログでご紹介したいと思います。

 

不動産取引（戸建て、土地）賃貸、住宅ローンのことなら　姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社まで　

 

　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

　

 

　

アパートローン、投資物件の融資審査について コラム 損切り

　不動産売買専門、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　最近では、住宅ローンもですが、アパートローンや売却、購入のご相談が増えています。

 

　アパートローンに限っては、以前ご紹介した、過剰融資による、審査の厳しさでしょうか？

つい最近までは、アパート建築ラッシュ（消費税増税の駆け込みもありますが　要因として）　結果増税は延期されましたが・・・

 

　私見ですが、融資が厳しいのは、自己資金不足や物件の担保力と併せて個人の属性ということになります。

年収が高くて、自己資金がありかつ物件に担保力があれば、融資審査はパスします。

 

　余談ですが、首都圏ではワンルームマンションを赤字のキャッシュフローでも購入する方がいます。　一般投資家からみればよくわからないという回答

が先日かえってきましたが　答えは、簡単で節税です。　不動産は総合課税なので、損益通算できます。

　つまり、年収がかなり高い人は、不動産の赤字で所得税を抑えることができるからです。超過累進課税なので、年収があがるほど税金を取られます。

 

　このあたりは、税金の仕組みを体系的に理解している人はすぐおわかりになるかと思いますが。

 

コラム　損切について

　　　　株式でもその他金融商品でも、損切り（損失が確定したら手放す）ということができない人が結構いらっしゃいます。

　　　　これは、収益物件でも当てはまります。複数所有していて含み損がわかっているのに売却できない（したくてもできない状況もありますが）

　　　　現在は、収益は売手市場ですが、この先はどうなのでしょうか　何事もタイミングというものがあります。

　　　　赤字物件を売却して、ゼロベースでもう一度　資産組替えという方法をとる方法を考えたりしてもいいのかと思います。

 

参考にしてください。

 

不動産売買のことなら　姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

　　　

不動産投資に最も適したフォーミュラ（公式）は？ 費用対効果の考察

　　不動産投資について　具体的には、どのように目標を設定したらいいのかという課題になります。

 

　私個人が２日に１回は、書店に足を運びますが、不動産投資関連の本が多いのにはびっくりします。

タイトルで最も多いのは、年収〇〇円で年間賃料〇〇万　資産合計〇億といったフレーズが多いような気がします。

 

　投資については、現物であれ、金融であれ、不動産であれ　投資は投資です。つまり元本を割る可能性があることを前提としてください。

 

　不動作投資（収益物件）がいろいろなところで公開され（情報化社会）ており、一般のかたもプロと同じ条件で物件情報を見ることができます。

この時点でアマもプロもスタートは一緒なのです。

しかし、結果が違ってくるのが問題なのですが

 

　気をつけたいところはたくさんあるのですが、とてもブログレベルでは収まらないので、単純な公式をご紹介いたします。

投資をされておられるかたは、利回り指標は当然、ご存じかと思います。税引き前キャッシュが重要などその他諸々

 

　通常は、投資物件に対して表面とネットの利回りがこれだけとれている（かつ満室）　ベンチマークで利回り〇％以上などある程度の基準で

判断されていらっしゃると思いますが

　例として　利回りから借入金利分を控除さらに公租公課を控除、他　減価償却、修繕費等も控除　という判断になるかと思います。（一般例として）

実は、もうひとつ上記に加味していただきたい項目があります。

　それは、出口です。つまり　売却した場合の損益を加える。

不動産賃貸経営も、入居があったり、空き室があったりと、値動きが起こります。

　その場合、極端に空き室がでた場合、銀行借入をしている場合、手持ち資金で返済をしなければいけません。

その場合のヘッジ（回避策）として　出口対策も考慮しておくのが肝要かと思います。

　この状態では危険だと予測できたなら売却をする。株でいうところの損切りを決めておくと尚いいかと思います。

 

参考にしてください。しかし当初の事業計画の段階でオーバーローンをしている場合は気をつけてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

賃貸所有形態を個人から法人へする ４ 法人種類 ４つ

　前回より引き続き　法人経営の４種類をご紹介したいと思います。

 

１　管理受託会社について

　　これは、法人がオーナーで物件管理を中心　その対価を実際のオーナーが法人に支払う（管理料を経費として）

　　法人サイドは収益　オーナーは以前　ご紹介したように家族に給与を分散して支払う

　　年間賃料収入により税の軽減効果に差がでますので精査が必要かと思います。

 

次に

２　サブリース会社について

　　転貸借ですが、法人がオーナーから当該賃貸物件を借りる（賃借）それを入居者に転貸する。

　　法人は物件管理、空室リスクを負担　オーナーは法人から賃料をもらいますが賃料は１５％低い設定

　　法人はこの賃料が利益

 

３　建物所有会社について

　　土地はオーナーのままで建物（家屋）を法人所有　（コンビ二みたいですが　仕組みは一緒です）

　　結論は、賃料収入全額　法人利益

　　土地所有権を法人に移すとコストがあがるため

　　注意点は税法上　借地犬の問題になるので　税務署に必要書類を提出しなければなりませんのでご注意を

　　土地無償返還届け出書といいますが

 

４　土地建物所有会社

　　これは字面の通り　コストはかかりますが３のようなわずらわしさがない。当然　借地権も発生しません。

　　しかし土地購入があるため資金が必要です。

 

　会社形態といえども賃料収入が十分であって法人化めメリットが発揮されることをご理解ください。個人、法人問わず

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

賃貸所有形態を個人から法人へする ３ 法人形態 耕作放棄地が軽減対象から除外？

　昨日の南日本新聞から　農地についてですが　厳密には耕作放棄地

これを２０１７年をめどに固定資産税を１．８倍にあげるという方向で検討

 

　つまり、農地は耕作していなくても固定資産税が安いよって　放棄する

それでは困る　農地促進（TPP)関連もありますので促進したいというお題目です。

 

　農地売買価格は通常評価額の５５％特例がありますがこれも除外とのことです。

相続等で該当されるかたがおられましたら早めの対策が必要かと思います。

　ちなみに　税率（固定資産税）は　１．４％です。

 

本題に　賃貸経営　種類　４つ

１　管理受託会社

２　サブリース会社

３　建物所有会社

４　土地建物所有会社

詳細は次回

 

昨今は株式よりも設立費用コストを抑えるため　合同会社（平成１８年法改正より）が可能になったので多いような気がします。

運営も自由度が高いため賃貸経営むきということになります。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野　僚次郎