建築用土地を見つける 土地の過去も知っておくべき

　不動産売買取引、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　今回は、災害リスクを未然に防ぐという意味で、土地を買う前に、土地の過去も知りましょうという内容です。

何度がこのブログでもご紹介していますが

 

　先日、水害、地震の過去データ、また長期予測データを調べていました。

地震においては、これから起こるであろう地震の確立データが文科省地震調査研究推進本部から発表されています。

ご興味があるかたは御覧になってください。

　

　これに対応して、地震に強い家、現在、耐震等級１～３　建築基準法がレベル別で等級を定めています。　３がもっとも強い。

 

　建物を、耐震、制震、免振　いずれかで地震に備えるのは最もなのですが

 

　建物は揺れによる倒壊だけとは限らず、土地が原因ということがあります。よって　建築する土地の地理的条件、地盤特性をよく知る必要があります。

なぜかというと、土地そのものが、液状化に弱ければ耐震性を上げても倒壊する恐れが極めて高いからです。

　灯台もとくらしになっては意味がないかと

 

　土地の履歴を調べるのは、登記事項証明書、ハザードマップ等さまざまな資料から土地の過去を知ることができます。

理想は、地盤と耐震ということになりますが

 

では、実際に災害リスクにあった場合の補償関係ということで　次回、火災保険、地震保険について

 

　参考にしてください。

 

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土地の価値をあげる 道路調査は最重要項目です。２ 建築基準法および民法

　前回からの続きになります。前回は　道路法の道路について

 

建築目的であれば、建築基準法が定める道路に接道しなければなりません。

それが第４２条から

 

〇建築基準法第４２条

　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４ｍ（省略）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

 

次の各号は

４２条１項１号

４２条１項２号

４２条１項３号

４２条１項４号

４２条１項５号

と

４２条２項　いわゆる２項道路

 

タイトルに土地の価値をあげるとしていますので　評価上高くなるのは　４２条１項４号ということ

２項道路は、４m幅員未満で特定行政庁が指定したもの　つまりセットバック（中心後退が必要）になります。

原則４ｍ未満の前面幅員道路に接する土地には、建築はできません。厳密にいえば規制条件が加わるということ。

　また道路幅員は、容積率にも影響を及ぼしますのでご注意を

 

〇民法上は　第２１０条の　通行を前提とした規定になります。　以前ご紹介した「囲繞地通行権」　人を主体とした通路規定

 

次回に　公道と私道に関してを

 

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土地の価値をあげる 道路調査は最重要項目です。１道路法

　今回は土地の価値に影響を与える　「道路」について　ご紹介を

建築目的のために土地を探されているかたは参考にしてみてください。

 

　まず、建物を建築できるかどうかは、道路で決まるといっても過言ではありません。

よって、道路の調査に関しては土地査定の際に私どもは慎重に行います。　不適格道路だと建築そのものができないためです。

 

皆さんがよく言われる「公道」という言葉　これは　法律で定義された言葉ではありません。

慣用的に使われる言葉です。

 

　では道路を定めた法は　道路法　建築基準法　民法　おおきくわけるとこの３つで定義されます。

 

〇　道路法　これは、技術基準　つまり　人が歩いたり車が走ったりという通行観点から

　　条文を記載しておきます。

 

〇　道路法第２条

　　この法律において「道路」とは、一般交通の用に供する道で、次条各号に掲げるものをいい、トンネル、橋、道路用エレベーターと

　　道路と一体となって、その効用を全うする施設または工作物および道路の附属物で、当該道路に附属して、設けられているものとする。

　　第３条　道路の種類は、左に掲げるものとする。

１　高速自動車国道

２　一般国道

３　都道府県道

４　市町村道

 

上記が　道路法による　道路の定義になります。

 

次回に、民法と建築基準法での内容を　道路は重要ですので　宅建士試験でも問われます。

 

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建物の耐震性は必要 しかし地盤は？ 土地選びの重要性

　地盤関連は、このブログでも何度かご紹介しています。

 

　昨今、建物耐震性　大きくわけて３つ　

　１　耐震

　２　制振

　３　免震

 

上記で費用が高くなるのは免震　これは主に高層の建築物で使われる方法

 

　今回は、建物は強固でも肝心なのは、地盤　切土や盛土の問題などがあります。

 

東日本大震災で家屋が損壊する被害が多くみられたのが地盤に問題があったこと。

　その多くは宅地造成工事における盛土された部分で起こっています。

 

〇　盛土とは

　　傾斜面の一部を削りとりその部分を土地に土を盛って平面の土地にすること　よくみかけるヒナ段状になっている土地になります。

ちなみに　切土は、従来の土地を削っているので、地盤は全体的に均質で締固められています。

 

　この切土と盛土が異なる層になるため両者（切土と盛土）の境目が滑りやすくなるとということになります。

 

　厳密にいうと盛土部分は、土の中に細かい隙間が生じていて、これに雨が振るそして土に浸透（しみこむ）と同時に土が締まる

　締まるからいいじゃないかと思われかと思いますが、土が締まる隙間に空洞ができてしまうのです。

　これにより、建物を支える力が弱まるという流れになります。

また、工事業者が適当な工事をやった場合、土の締固めが不十分になるすると均質ではなくなり（ふまり不均質になり）　建物荷重と不十分な盛土の

重みで、沈下がおこる　これが「不同沈下」と呼ばれるものです。

 

　不同沈下を避けるためにはやはり土地ありきということになりますが、造成地はどう調べるのか？

これは　次回にご紹介を

 

　参考にしてください。

 

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土地の調査の手段として 主に地盤

　前回は、各自治体のハザードマップ等を利用する一手段をご紹介いたしました。

 

今回は、また別の手段を

　以前、このブログでもご紹介していますが登記事項証明書や閉鎖謄本等から推測ができるこをご紹介しています。

おさらいで、土地には２３種の地目があります。　山林、雑種地、宅地等　この地目から　農地の場合、耕作の用に供されていた時期

そして、所在地　この所在地には、住所ではなく　字が記載されていますので　この字から推測ができること　水系統の名称があれば

以前そこは、池だったりするのか等が推測できるわけです。

 

　埋立地や池、田など、地盤が緩い土地は、多数存在します。

この部分を掘り下げる手段はないかということです。

　その中で挙げられるのが、古地図と呼ばれるものの一部の　「迅速地図」

「迅速地図」は、明治初期から中期に簡易的に作成された測量地図で、作成は参謀本部陸軍部測量局になります。

　

　今の地図と比較するには有効かと思います。

 

その中の記載の見方としては

〇　水なら　水田

〇　芦なら　湿地

このように調べることができます。

 

 

古地図の場所は？　

図書館や、資料室等で閲覧が可能です。写し（コピー）も可能になってます。

 

　比較のコツとして　現地図と古地図の縮尺を合わせることと、道路形状や線路形状に重ねることで絞りこみをかけることが可能です。

 

土地を購入予定のかたは、参考にしてください。

 

最後に弊社告知です。南日本新聞の折り込みチラシに姶良駅まで徒歩圏内の新築建売を２日にわたりオープンハウスをいたします。

詳細は、弊社ホームページを参考にしてください。

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎