住宅取得にかかる税金等（登録免許税～

マイホーム取得には様々な税金がかかります。以下　参考に列挙しておきます。

例）３０００万の物件を２０００万の住宅ローンにて取得した場合

○登録免許税　販売価格のうち土地部分を１２００万とし　固定資産評価額を８４０万とすると

　　　　　　　　　　２０１５年３月３１日までは８４０万×１．５％＝１２万６千円

土地の固定資産税評価額は公示価格（以前説明済）実勢価格の７０％となります

○登録免許税　建物の場合　販売価格のうち建物部分を１８００万で固定資産税評価額を９００万とすると

　　　　　　　　　　２０１５年３月まで９００万×０．１５％＝１万３５００円

建物の固定資産税評価額は注文（請負契約）や建売でも購入価格の５０～６０％になる場合が多い

○登録免許税　抵当権設定については　２０００万×０．４％＝８万円

 

○不動産取得税　土地　　一定の条件を満たす事により０円

○不動産取得税　建物　　一定の条件を満たす事により０円

不動産取得税に関しては、次回

売買契約書に貼付する収入印紙　上記の場合は　１万５千円

○ローンの契約書（いわゆる、金銭消費貸借契約書）に関しては２万円

上記のほか登記なら司法書士にかかる報酬　登録免許税の抵当権設定は、家屋部分には軽減措置があります。

 

土地と建物の登録免許税は、固定資産税評価額が基礎になります。それに税率をかけ一定の要件を満たすと税率が下がるということ。

 

次回　取得税と印紙税について

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　代表　中野　僚次郎

土地及び建物の共有名義の考察

住宅ローン申請で相談が多い、土地、建物の共有名義

まず夫婦共働きで住宅ローンも含め半分ずつ負担する場合、基本的には夫と妻各自で

１／２ずつとなる。

問題としては登記の仕方により損得が分かれる場合があること

登記方法として大別するなら２種類　以下

１　建物を夫　土地を妻　（前提条件は、建物と土地は同額）

２　建物も土地もそれぞれ夫と妻の１／２ずつ

上記で問題はないのですが、問題がでるとするならば、売却時点

この場合売却で利益が発生すると１の場合は３０００万特別控除を利用できるので税金は発生しない

が妻の３０００万特別控除を発揮できず、税金が発生すること（なぜか建物を所有していないと特別控除の対象外だから）

これが２の場合だと、夫と妻両者で３０００万の特別控除が利用可

よって登記の仕方には十分に留意する必要があるということ。

○贈与とみなされる場合

基本的に夫婦で共働きで共有持分なら問題はないのですが、資金を一切負担していない妻が共有で登記すると

夫から妻への贈与とみなされ贈与税が発生する可能性が高い。以下　典型的例

例）　Ａさんが３０００万で住宅購入（頭金、住宅ローンはＡさんが負担）

　　　登記名義を夫Ａが４／５，妻Ｂが１／５で登記した

　　　上記の場合３０００万×１／５＝６００万（Ｂさんは一切負担していない）

　　　したがって６００万が贈与とみなされ贈与税が発生（税額はこの場合８２万）

上記のようなケースになる。

税法では、婚姻期間が２０年以上である夫婦には最大２１１０万の居住用財産の贈与を認めていますので

妻の名義に変更する場合は２０年の期間を経過してからの検討無難という結論

○贈与税を避けるポイントとしては　以下２つ

１　登記時に金銭の出資割合と登記持分割合を同じにする

２　税務署からのお尋ねの事前準備をしておく

住宅等を取得して数ケ月すると税務書から「お尋ね」がくる場合があります。

求められる記載内容は多いのですが、重要な箇所は２ケ所　以下

１　金銭のでどころ

２　金銭の負担割合

贈与税の対象となるかを聞いているのです。

「お尋ね」とは名ばかり、正式には「贈与税徴収のための調査書」と読み替えてください。

くれぐれも、虚偽の報告は避けましょう。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　代表　中野　僚次郎

住宅ローン（相続時精算課税制度について２～

前回は、暦年課税及び相続時精算課税について

もう少し突っ込んで　相続時精算課税制度について

その前に暦年課税の（贈与税の計算方法）

○　贈与を受けた金額ー基礎控除（１１０万）×税率ー控除額＝贈与税額

基礎控除後の課税価格による税率と控除額　以下

　　２００万以下　　　税率　１０％　控除額　無し

～３００万以下　　　税率　１５％　控除額　１０万円

～４００万以下　　　税率　２０％　控除額　２５万円

～６００万以下　　　税率　３０％　控除額　６５万円

～１０００万以下　　税率　４０％　控除額　１２５万円

１０００万円超え　　税率　５０％　控除額　２２５万円

上記で算出可能　（しかし日本の税率は高い）富裕層が海外に移住するのも分かりますね

所得税の累進課税も高いですので

話を元に　

相続時精算課税の注意点

１　税金が課されなくても申告は必要

２　精算課税制度を一度選択したら、その贈与者（親等）からのの贈与については従来の暦年課税（一般贈与）　

　　の適用ができないこと

３　２００５年で廃止された、住宅取得資金の贈与の特例（５５０万まで非課税）の適用を２００３年１月１日以降に

　　受けている場合、その贈与があった年以降の５年間その贈与者からの贈与については、この精算課税制度は

　　適用が不可

次は、相続時精算課税制度のメリット

１　贈与するひとが相続税の対象でなければ相続税額の損得勘定がいならない

２　一見将来の相続税の計算対象にされてしまうことを考えると節税対策にはならないと思われがちだが

　　「将来の相続税計算の際にはかつて贈与した時点での価格で戻し入れる」ことになっているので、不動産

　　などの資産の価格が上昇している局面などでは節税効果も期待できる。

３　精算課税制度により計算し、納付した贈与税額は将来の相続税よりマイナスあるは還付される

　　払い損がないということです。

 

詳細は、お問い合わせください。

どんな制度にでもメリットばかりがあるわけではありません。要件があり効果がある。しっかりとした理解で選択してください。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　代表　中野　僚次郎

 

 

 

親からの贈与についての考察

今回は贈与（主に住宅そ取得する場合において）

まず、相続時精算課税制度と暦年課税について

○暦年課税の場合、親から１１０万を超える贈与をうけると翌年の2月１日～３月１５日までに申告が必要

　その際に、通常の贈与として申告するか相続時精算課税を選択するかということ

通常の贈与のことを、「暦年課税」といいます。（この贈与税が高い）例以下

暦年課税で１０００万の贈与を受けた場合

１０００万（贈与額）－110万（基礎控除）×４０％（税率）－１２５万（控除額）＝２３１万

なんと２３１万も税金で支払うので実質手元は７６９万

これを相続時精算課税制度を適用すると一定額までの贈与を受けた際には税金を支払わず、贈与をした人（親）

が亡くなった場合にその贈与された財産を贈与した人の財産として戻し入れをします。（要件あり）

この制度は贈与を行う親が６５歳以上という年齢制限がありますが２０１４年末までの時限措置として、「住宅資金の贈与」

であれば、６５歳以上の年齢制限がなくなります。したがって６５歳に満たない親からの贈与でも非課税で贈与を受ける

ことができるわけです。（暦年課税とくらべると一目瞭然です）

また、相続時精算課税制度と別に、２０１３年（平成２５年）中の贈与であれば７００万まで非課税

省エネルギー性、耐震性を満たせば１２００万まで非課税（基礎控除と合わせれば１３１０万ということになります）

この制度「２０１０年度戸建注文住宅の顧客実態調査」で注文住宅を建てた人のうち２１％が親からの贈与

７６％が上記の精算課税を利用しているデータがあります。

最終的にこの制度を相続時精算課税制度と合わせて併用すると２０１３年中の贈与であれば２５００万+１２００万

合計３７００万まで非課税になります。（全額贈与で家を作れるということになりますが）

注意点は、これは時限措置ということを覚えておきましょう。

次回、もう少し「相続時精算課税制度」を掘り下げます。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　代表　中野　僚次郎

住宅ローン（ネットバンクについて）

信託を先送りして今回は「ネットバンク」について　あまりなじみはないかもしれませんが

代表的として挙げるならばインターネット専業の「ソニーバンク」

全ての手続きをネットで完結できます。住宅ローンは組まないといけないが銀行とのやりとりの

時間を割くのが難しいというかた等には、向いているかと思います。

ソニーバンクにおいての簡単な流れをご紹介いたします。以下

１　借審査申込　　　　　　　インターネットにて

↓

２　借審査結果通知　　　　結果が大丈夫であれば、画面上から申込書の郵送依頼

↓

３　申仕込書　　　　　　　　　申込書を記入し、必要書類同封の上送付

↓

本審査

４　本審査結果通知　　　　審査が大丈夫であれば契約手続き

↓

５　住宅ローンの契約書　契約書記入、必要書類送付

↓

契約手続き

６　振込先指定　融資実行日調整　希望日や振り込み先を指定

↓

７　契約締結　指定口座に入金（お客様の）

↓

８　実際の返済開始　返済予定表をネット上で確認できます。（繰り上げ返済も当然可　手数料はかかりません）

 

メリットとしては、やはり時間の短縮

あえてデメリットとするならば、郵送手続きにかかる時間　実務では１～２ケ月はかかります。

また対面ではないのでわかりにくいことも気軽に相談できないなどやはり一長一短があります。

現在は、メガバンクも取扱いをはじめましたのでご参考に（例　三井住友銀行「ネットｄｅホーム」

私見では、物件の担保評価等が厳しい　（通常は銀行担当が不動産登記簿だけでなく、実際に物件に足を運び

物件の要素を精査します。）これを書面とデータだけするからだろうと思いますが

個々人の価値観で選択してもよろしいかとは思います。尚、必要書類も通常の住宅ローンで準備するものと

かわりません。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　代表　中野　僚次郎