抵当権２ 債権者平等の原則？

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家　中野です。

 

　２月も今日で終わりですが、皆さま確定申告はお済でしょうか？給与所得者のかたでも申告すれば還付等が受けられますので

一度確認をしてみましょう。現前徴収額があれば、還付につながりますので

 

　前回の続き　抵当権と担保　住宅ローンに抵当権はつきものですが　宅建士試験対策としてご紹介を

抵当権者は優先弁済権があります。ほかに債権者として一般債権者と自己の抵当権に劣後（おくれる）債権者にわかれます。

 

〇　担保権者　　　担保権をもつ債権者

〇　一般債権者　　担保権をもたない債権者

 

　仮に支払不能になり「破産法」等の法的手続きが始まった場合、担保をもつ債権者が先に支払ってもらえる（これが優先弁済権）

では、一般債権者は？　多数いれば、貸している額にかかわらず、平等に扱われ　返してもらえるお金があれば按分されることになります。

これを、「債権者平等の原則」といいます。

　一般債権者は担保がないので、実務的に回収不能になるという結果になります。　これは一般債権者の弱いところです。

一般債権者が弁済（返済）を受けたいのであればなんらかの担保を確保するしかないということです。（もちろん法に抵触しないように）

 

　抵当権と根抵当権は必須項目なので、過去問等で学習を繰り返すことをおすすめします。　条文は民第３６９条から

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

 

不動産取引の実務と宅建士試験の相関関係 民法 手付

　不動産取引実務と宅建士試験をリンクさせるという趣旨で　民法の学習をしていきたいと思います。

 

　宅建士試験ですが、合格後　即実務につながるかという問題ですが、あくまでも取引の安全と仕組みを問う試験なので

即実務に対応できるとは言えない部分があります。

　あらゆる国家試験、民間試験もそうですが、合格後即実務ができるのはそう多くないのが実情です。

法律系でいうと　即実務に対応できる資格は、司法書士かと思います。

 

　不動産業に従事しながら営業成績は優秀なのに、宅建士試験に合格できないかたを多数みてきました。（前者）

不動産を勉強した学生や主婦がなぜすぐ取得してしまうのかというと後者は、先入観が入っていないからだと思います。（後者）

 

　余談が過ぎましたが　それを一般の不動産取引実務と法の関連性にしてブログにしてみようとした試みです。一般の方にも不動産取引は

宅建業法という法律でしっかり保護されており安心していただくためという意味もあります。

 

　早速本題ですが、通常、民法は総則から始まるのですが、いきなり債権のところから　今回は手付に関してです。

 

〇　手付に関して

　　不動産を購入したい場合、手付金をいれる場合がありますが　金銭でなくそのたの有価物でもかまいません。（担保になれば）

　民法上の手付は３種を定めており

１　証約手付　　契約が成立した証として

２　違約手付　　契約上の約束が守られない場合、没収される　違約としての没収と　損害賠償としての予約の２つ

３　解約手付　　手付金をいれたが、手付金を放棄したら、契約が解除できる。

 

上記で不動産取引においては、３の解約手付をとります。また　判例（裁判所がだした判決）でも　当事者間で特約がなければ解約手付と推定するとしています。（最判昭２９年１月２１日）

 

手付の要件と趣旨は次回に　このような感じで進めていこうと考えています。ご興味があるかたは参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

 

 

抵当権の問題 学習とは繰り返し repeatedly （副詞）

 　今回は、宅建士試験も近いので　民法の中の「抵当権」について

　タイトルは、そのままの意味です。私個人の話で恐縮なのですが、私は朝型なので４時半には起き、座禅（３年近くになります）

そして自分でコーヒーをいれそのままダイニングの机に広げているテキスト（既に広げている状態）に向かいます。（ここまで意識せずに）

この意識せずにというところが重要だと考えています。この段階にくるまで　やろう　やりたくないという葛藤が生じるからです。

　そこで友人から無意識レベルでそこまでいく最短法を聞かれました。

私は答えました。　繰り返すしかない　と

　何か新しいものを身に付けるためには繰り返し及び継続しかないと考えています。これがタイトルの根拠です。

やりたくない日もたくさんあります。具合が悪い、気分が乗らない　それでもやれれば定着したという結果ですし自分と向き合えます。

 

　余談が過ぎましたが本題に

 

宅建民法　抵当権について

　　　　　試験で問われそうな部分を

 

１　元本債権は全額保護

２　利息は満期となった最後の２年分

３　効力と範囲

　　付加一体物　効力及ぶ

　　従物　　　　　　及ぶ

　　従たる権利　　　及ぶ　敷地利用権（判例）

　　果実（法定果実）　不履行があれば及ぶ

　　分離物　（抵当権目的の中の動産　たとえば動産が第三者に即時取得（１９２条）されても　返還請求可能（判例）

 

物上代位

抵当権者は、その払い渡し前に要差し押さえ

例）　保険金請求権　賃料　用益物件の地代（永小作権など）

　　　目的物の滅失、損傷による損害賠償請求権

　　　目的物件の売却代金等

次に　抵当権が侵害された場合

１　妨害排除請求　損害賠償請求（７０９）の行使可能

 

上記を押さえる必要があります。　専門用語の説明は割愛しています。

 

　参考にしてください

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

 

　

袋地で道路に接道しない 囲繞地通行権 ２

　前回の　袋地の続きです。

 

袋地は公道に至るまで通行できるという内容でしたが

 

原則は（通行の方法と場所）　袋地を利用するために必要な限度で、かつ、囲繞地にとって損害の最も少ない場所や方法による

民第２１１と２１２条を参照してください。

 

つまり通路の開設のお金は支払う必要があるということ。

 

上記が原則

例外がありますが、ここまで宅建士試験で問われる可能性は低いのですが　一応

土地が分割された、または一部譲渡によって袋地が生じた場合　民第２１３条参照

１　土地が分割されて袋地になった場合　通行の場所は他の分割者の土地のみ

２　一部譲渡によって袋地になった場合は　譲渡人または譲受人の土地のみ

で償金（道路開設にかかる費用は不要）

 

上記は司法書士試験で問われる内容ですが、まとめて覚えておいて損はないかと

なお、分割で生じた囲繞地を残余地といいます。

 

表現が難しくなりましたが、もともと袋地か分割かで囲繞地に費用がかかるか否かということになります。

 

次回は、住宅ローンの借り換えについてを　民法も続けたいと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

袋地で道路に接道しない 囲繞地通行権とは？

　前回は共有問題　弊社は相続不動産の相談をよく受けるのですが、売却目的

やはり、相続はもめます。　ここで不動産業のプロとして解決するための道しるべをだしてかつしかるべき士業（弁護士、司法書士等）

へという流れになるのですが　相談段階でほとんど感情論が先行しているため難し問題でもあります。

 

　ここでひとつの例をだして（宅建士試験または実務でもお役にたてればと思い）みます。

 

A,B,Cという共同相続人　権利平等推定　（対抗要件なし　登記を具備していないため）

 

　甲という土地を売却したい　しかし処分には、全員合意が必要（これは共有のところで説明済）

　合意は具体的には遺産分割協議書

　ない　つまり協議が整わない

さて　皆さんならどう解決しますでしょうか？

 

ここで事例を　甲土地は袋地で囲繞地通行権で公道まででる土地　地役権なし

A B は売りたい　Ｃは反対　Ｃの配偶者がからんできます。　どうしても売るなら通行地を通らせないようにするというＣの主張

 

上記が相談内容です。　ここでの解決内容は割愛します。

 

問題は、通行権なので　

〇囲繞地通行権の意義は（民２１０条）

　ある土地が他人の土地に囲まれて公道に通じないときに（袋地という）

　袋地の所有者が、行動に至るため隣地（囲繞地という）を通行できる権利

〇趣旨

　袋地の有効な利用を図るための権利（つまり公益上認められる）

〇判例　（最判昭和　４７．４．１４）

　袋地の所有権を取得した者は「袋地の所有権を登記を備えることなく、囲繞地の所有者又は利用権者に通行権を主張できる。

 

つまり　囲繞地通行権は公益優先　取引の安全を図ることが優先するなら登記具備が必要

という結論になります。

原則と例外は　次回に

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野