賃貸契約 以前住んでいた入居者の情報の説明義務はあるか？

　今回は、賃貸借契約成立前に、以前住んでいたいた人の情報を宅建業者が告知する義務があるか？またそれを借主予定者が聞けるかという問題（実務）

 

　実務的によく、以前　「どのようなかたが住んでいたのか？」という質問はよく受けます。

 

　結論から、　特段の事情がない限り説明できません。　よって聞くことはできない。

 

宅建業法から　「宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項」について、故意に事実を告げないこと、不実のことを告げることを禁止しています。

 

　これは、個人のプライバシーの侵害にあたるわけですが

仮に、違法にプライバシーを侵害した場合　逆に　不法行為責任を問われる可能性があります。民法７０９条　７１０条参照

 

　前科や犯罪歴（以前入居者）があったとしても　これらの情報は、法律上保護される利益とされています。

 

　契約時点で、問題があるのならば話は別となりますが、仮に以前入居者が反社会的勢力でなおその脅威が存在するということ

既になければ、説明義務は宅建業者になくまた、借主も以前入居者の個人情報は聞けないということになります。

 

　参考までに　最高裁判所の判例を　昭和５６年４月１４日　判決

〇　前科及び犯罪歴は人の名誉、信用に直接にかかわる事項であり、前科等のある者もこれをみだりに公開されないという法律上の保護に値する利益を有する。

 

　参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

原状回復特約と契約自由の原則？

　前回は、申込み金は返還義務ありということをご紹介いたしました。

 

　今回は、賃貸借契約における現状回復について契約書に記載する特約と　契約自由の原則について

 

まず、契約自由の原則について　これは、民法の三大原則

１　　権利能力の平等の原則

２　　所有権絶対の原則

３　　私的自治の原則

この３から導かれるのが　契約自由の原則になります。　この三大原則は宅建受験者は要暗記項目です。

 

　まず、契約とはこの原則により、どのような内容の契約をしても有効ということ。当然、借地借家法等の強行規定に違反する内容は不可

当事者間で合意をしたならば公序良俗に反しない限り有効となります。

 

　賃貸借契約で紛争になりやすいのが、退去に関しての原状回復義務について　

特約例）　借主は明渡しに際し自然損耗等にかかわらずクロスの張替費用を負担する

この特約は、宅建業法に違反するか？　借主が合意すれば有効かつ　宅建業法にも違反しません。

 

　国土交通省が原状回復についてのガイドライン挙げていますが、これに反するから即無効ということではありません。

あくまでも契約は、当事者が自由に内容を定めかつ合意にいたれば有効な契約となります。

 

　ただし、宅建業法ではなく　消費者契約法１０条　（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）という規定があります。

「借主」に不利な特約であるから、その内容の修正等を求めることは可能ですが、相手方が応じなければ契約にならないので

借りる物件を変更するしかないということになります。

 

　賃貸借契約の前に、重要事項の説明があるので、重要事項と契約書の内容はよく読みわからないところは質問をするのが未然にトラブルを防ぐことに

つながりますので、契約の際はご注意ください。

 

　参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

賃貸（部屋を借りる際） 申し込み金は返してもらえるのか？

　今回は、賃貸について　借りる際における実務的知識を民法を交えご紹介をしたいと思います。

 

　職場の移動の時期になり、賃貸物件を探していらっしゃるかたも多いかと存じます。

そこで、賃貸借契約において紛争になりやすい内容を民法を交えご紹介したいと思います。

 

　今回は、申し込み金の取り扱いについて

余談になりますが、私がまだ不動産業をしらないころ２０数年前になりますが、賃貸物件を探していい物件だったので不動産屋さんに申し込み金をいれてくれといわれたので

当時　６万円の申し込み金をいれました。　他に賃料が安い物件があったので、第１候補の申し込みをキャンセルしたいと申し出たところ決めたのだから返還できないといわれ

納得してしまい、６万円は返還されませんでした。　当時は不動産のことなんて全くの素人でしたので　今思えばですが・・・

 

　結論は、申込み金は返還しなければいけません。　（知っていいたら６万円返してもらえたんだなと思いますが、後の祭り）

 

　本題に、宅建業法は、契約成立前に宅建業者（代理又は、媒介業者）が預かった（申込み金）金銭の取り扱いは「預かり金」として取り扱います。

契約の申込みに際し支払うことの多い名目の　申込金、申込証拠金、契約証拠金（いずれも呼び名が違うだけ）は、やはり「預かり金」として取り扱いをすること

名目いかんを問わず、当該預かり金の支払いを受けた宅建業者は、申込者から申込みの撤回をの申し出を受けた場合、申込金等の預かり金の返還を拒むことを

禁止しています。　（宅建業法施行規則１６条の１２第２号）　よって返還されるということになります。

 

　仮に申込みをした、不動産業者が返還を拒む理由を例として挙げますが、それでも返還をしなければならないということです。　以下例

 

１　契約したのだから（申込みと承諾の一致）　申込み金は手付金に該当するので　返還可能

２　申込み金はすでに大家に支払ったので、返還可能

３　経費等が既に発生している　これも返還可能

４　覚書を作成した　　これも返還可能

 

　以上は、業者の詭弁ということで、申込金は返還できます。

厳密にいうと、返還を拒む行為そのものが禁止されているということです。

 

　賃貸借契約における入居から入居中、退去の際に　様々な問題が発生します。

 

　参考にしてください。　次回も賃貸契約に関してご紹介いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

 

 

不動産取引における重要事項説明の内容とは？

　前回に引き続き　今回は、重要事項の内容について　

 

定義から

宅建業法では、取引に関わる業者に売買、貸借（賃貸）等の契約が成立するまでの間に、取引の相手方（購入者当）に対して

、取引士をして取引物件や取引条件に関する一定の事項について記載した書面（これが重要事項説明書）を交付して説明させなければならないと

しています。

 

　不動産（土地建物）は、高額かつ大切な資産　これを一般の消費者が購入する場合（または、貸す、借りる場合を含む）　業者と消費者の

間に知識の差があるのは歴然です。これを十分に消費者（お客様）に理解していただくために（意思決定）　取引対象物件に関し十分に調査をし

理解していただくということです。

　これは、業者に課せられた義務ということです。この調査した内容を書面化して宅地建物取引士に説明をさせなくてはなりません。

 

実務的には、不動産業者の従業員が物件を案内や概要を説明しているので、購入者はこの時点で購入の意思決定はなされている状態ともいえます。

つまり、ある程度の取引条件はこの段階でお客様は理解しています。　購入の意思決定をしているからといってこの「重要事項説明」を省略することはできません。

 

では重要事項の内容とは　以下　詳細は割愛します

 

１　登記された権利の種類　内容

２　法令に基づく制限

３　貸借（賃貸）以外である場合は　私道の負担があるかないか

４　インフラ（飲用水、電気、ガス等の供給施設、排水施設の整備状況

５　取引物件が工事完了前のものである場合、工事完了後の形状、構造　その他　省、府　令で定めるもの

６　区分所有建物（いわゆる分譲マンション）における　一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容　共用部分に関する規約の定めについて

「取引条件」に関する事項

７　代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額とその目的

８　契約の解除に関する事項

９　損害賠償額の予定または、違約金んい関する事項

１０　手付金当の保全措置の概要

１１　支払金又は預かり金の保全措置の有無（あるかないか）と概要

１２　代金又は、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置内容

１３　宅地建物の　瑕疵担保責任の履行に関し保障保険契約の締結その他の措置で　省　令　府令で定めるもの講ずるか否か

１４　その他　宅建業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容を勘案して　省　府令でさだめるもの

１５　割賦販売にあっては、次の事項

　　１　現金販売価格

　　２　割賦販売価格

　　３　引き渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金の額並びにその支払の時期と方法

 

以上になります、これに宅地建物の売主当による「告知書」を添付します。

 

　長くなりましたが、宅建受験者は全部暗記事項です。

１～１５を　お客様に対し、分かりやすく説明するのが宅地建物取引士の役割ということになります。（この段階では、不動産の必要な調査は終わっていなければなりません。）

 

　前回、この重要事項に関する紛争が多いというデータを示しましたが、実務的にはほぼ調査不足かと思います。

 

参考にしてください。　細かい内容はお気軽にお問合せください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

不動産取引における紛争 もっとも多いのは？ コラム ＦＰ学習

　前回、宅地建物取引士が行う業についてご紹介をいたしました。

 

　不動産取引は、高額であるがゆえ揉め事が多いともいえます。　近年の紛争件数は年約、２０００件前後で推移しています。

では、原因別にみて　みます　引用は　ＲＥＴＩＯ９９号より

 

平成２６年度　主要原因別紛争相談の構成比　（紛争相談の内容）

 

１　重要事項の説明（重要事項の不告知を含む）　　　　　　　　　　３６．２％

２　契約の解除（ローン不成立による解除を含む）　　　　　　　　　  １２．０％

３　瑕疵問題（瑕疵補修を含む）　　　　　　　　　　　　　　　　　　８．６％

４　報酬（高額報酬の請求を含む）　　　　　　　　　　　　　　　　　６．３％

５　預り金、申し込み証拠金等の返還　　　　　　　　　　　　　　　　３．７％

６　媒介契約に伴う書面交付　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．７％

７　契約内容に係る書面の交付　　　　　　　　　　　　　　　　　　３．０％

８　誇大広告等の禁止　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１．９％

９　日影、眺望、境界等相隣関係　　　　　　　　　　　　　　　　　　１．０％

１０　相手方の保護に欠ける行為の禁止　　　　　　　　　　　　　　　０．９％

その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２３．７％

 

上記データで　紛争原因の大半が、宅地建物取引士の重要事項説明になっています（構成比が高い）

　つまり、　調査、説明不足、対応の問題といえます。

 

　お客様の期待に十分に対応した内容ではないということが如実にデータに出ています。

 

この、不動産取引における重要事項とは、何なのか　次回　重要事項の内容について

 

　コラム　ＦＰの学習方法

　　　　　ファイナンシャルプランナーの試験を受験されるかたは、まずタックス（税金）から手を付けるほうが効率が上ります。

　　　　　他の科目と相関関係がかなり強いからです。　参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野