前回に引き続き 今回は、重要事項の内容について
定義から
宅建業法では、取引に関わる業者に売買、貸借(賃貸)等の契約が成立するまでの間に、取引の相手方(購入者当)に対して
、取引士をして取引物件や取引条件に関する一定の事項について記載した書面(これが重要事項説明書)を交付して説明させなければならないと
しています。
不動産(土地建物)は、高額かつ大切な資産 これを一般の消費者が購入する場合(または、貸す、借りる場合を含む) 業者と消費者の
間に知識の差があるのは歴然です。これを十分に消費者(お客様)に理解していただくために(意思決定) 取引対象物件に関し十分に調査をし
理解していただくということです。
これは、業者に課せられた義務ということです。この調査した内容を書面化して宅地建物取引士に説明をさせなくてはなりません。
実務的には、不動産業者の従業員が物件を案内や概要を説明しているので、購入者はこの時点で購入の意思決定はなされている状態ともいえます。
つまり、ある程度の取引条件はこの段階でお客様は理解しています。 購入の意思決定をしているからといってこの「重要事項説明」を省略することはできません。
では重要事項の内容とは 以下 詳細は割愛します
1 登記された権利の種類 内容
2 法令に基づく制限
3 貸借(賃貸)以外である場合は 私道の負担があるかないか
4 インフラ(飲用水、電気、ガス等の供給施設、排水施設の整備状況
5 取引物件が工事完了前のものである場合、工事完了後の形状、構造 その他 省、府 令で定めるもの
6 区分所有建物(いわゆる分譲マンション)における 一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容 共用部分に関する規約の定めについて
「取引条件」に関する事項
7 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額とその目的
8 契約の解除に関する事項
9 損害賠償額の予定または、違約金んい関する事項
10 手付金当の保全措置の概要
11 支払金又は預かり金の保全措置の有無(あるかないか)と概要
12 代金又は、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置内容
13 宅地建物の 瑕疵担保責任の履行に関し保障保険契約の締結その他の措置で 省 令 府令で定めるもの講ずるか否か
14 その他 宅建業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容を勘案して 省 府令でさだめるもの
15 割賦販売にあっては、次の事項
1 現金販売価格
2 割賦販売価格
3 引き渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金の額並びにその支払の時期と方法
以上になります、これに宅地建物の売主当による「告知書」を添付します。
長くなりましたが、宅建受験者は全部暗記事項です。
1~15を お客様に対し、分かりやすく説明するのが宅地建物取引士の役割ということになります。(この段階では、不動産の必要な調査は終わっていなければなりません。)
前回、この重要事項に関する紛争が多いというデータを示しましたが、実務的にはほぼ調査不足かと思います。
参考にしてください。 細かい内容はお気軽にお問合せください。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター FP 相続診断士 代表 中野