不動産取引でトラブルが起こった場合の解決手段は？

　不動産コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　今日のテーマは、不動産取引で当事者間でトラブルが起きた場合、法的にはどのような解決手段があるかご紹介を

 

　当事者間で任意（穏やか）に解決できることが、望ましいのですが

どうしても解決にいたらない場合は、法的手続きによることになります。

　

〇　法的手続には

 

１　調停

２　和解

３　裁判

 

大別して３つ　即決和解などもありますが、専門書に割愛します。

 

　今日は、調停に関して

〇　調停とは

　　裁判より手続きが比較的簡単、費用も低額　最終的に円満な解決を望むのであれば、調停が適しています。

　　同時者間に裁判所が関与しながら、最終的に調停調書が作成されます（これには強制執行できる、執行力があります）

 

〇　調停前置主義

　　裁判を提起する前に、調停を先にしなければならないこと　

　　地代、家賃関係の増減等は、調停前置主義がとられています。

 

　不動産取引による問題解決は、宅建協会が親身にご相談にのってくれますので、トラブルがおきた場合はまず

所在物件管轄の宅建協会にご相談をすることをお勧めいたします。

 

　不動産売買（戸建て、土地）空き家対策、有効活用　住宅ローンのことなら　姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社まで

 

　　公認不動産コンサルティングマスター　宅地建物取引士　ＦＰ　代表　中野

 

　

仲介（媒介）取引がトラブルにならないようにするには ２

　前回の続きですが、トラブルには原因があるということ。

 

では、考えられる原因を掘り下げてみます。

 

まず

１　不動産業者（他の業者でも本質は同じでしょう）

〇物件の調査ミス

〇３５条書面（重要事項記載不足、記載漏れ　（誤認と取られる表現内容）

〇不適切説明

〇宅建業法に違反する行為（不動産広告に多いと以前ブログでご紹介しています）

〇契約内容の説明不足

〇クレームの適切な対応不足

　上記が考えられます。

 

次に売主（ここでは、物件の売主と仮定）

〇　買主にとって不利益な事を告知しないこと　（これに限ります）

　　例）境界未定、瑕疵（欠陥）、物理的と心理的瑕疵

 

では、上記２者が必ず悪いともいえません　買主に問題もある場合があります。

買主の場合

〇３５条書面（重要事項）　売買契約書の内容の理解不足

〇　勘違い　つまり錯誤

〇契約内容を超えた要求

〇契約に基づかない要求

 

理解させるように説明しろといわれそうですが、限界もあります。またその他を起因とする問題も発生はします。

 

最終的に当事者間で原因を要約すると　以下　３つ

１　抽象的（あいまい）な契約内容

２　口頭での約束　特約

３　相互間の知識不足

 

問題解決にいたるまでには、原因を探し整理し当事者間で協議するのが取り急ぎ先決事項になると思いますが

ここで解決しない場合に、法的な解決策を模索することになります。

 

　最近の詐欺事件では、買主、騙された側にも問題があると指摘されています。「分からない、知らない」とはっきりいうことが必要

だということです。つまり知ったかぶりが危険ということになります。

 

参考にしてください。

仲介（媒介）取引がトラブルにならないようにするには 1

　以前も取引に関連するトラブル関連をブログに記載しましたが、もう少し掘り下げて

 

まず、トラブル（揉め事）というのは、原因があり結果があります。（当然と思われるかたが多いと思うのですが・・・・・）

因果関係ということ。　相関関係とは違います。

　余談ですが、相関は、互いに影響しあうこと（大辞林より）

 

　では、不動産取引でトラブルまたはクレーム（英語では直訳で主張）の大半が、買主からでます。

ここでこのような状態を発生させないために原因を分析し、未然に防止策をとればいいということになりますが

　人がかかわることですから、完璧にというこはありえません。しかし、最低限の義務を当事者が果たすべきだと思います。

特に、不動産業者は、業を専門としているので尚更です。

　土地であれ中古住宅、新築建売、注文であれ　当事者は、売主、不動産業者（請負人含む）、買主という人物関係になりますが

 

トラブルの原因を潰すには、不動産業者であればコンプライアンスはもちろんのこと、物件調査を適切に行うこと

次に売主（瑕疵担保責任の発生要因がある）の売りたい物件に関する、情報開示（事実告知）　これの反対は　不実告知（知っていて教えない）

この２点は、不動産業者主導で適切に行うことで、トラブルの完全とはいえないとしても、防止策とはなり得ます。

 

次回　業者の義務と　売主の義務を

建築条件付土地売買契約と建築請負契約の関係 ２

　前回の続きですが、建築条件付きで、土地、建物（内容は暫定）で同時に契約　建物契約協議がまとまらず

契約を解除できるかといいう内容でした。　通常手付金をいれますので、この手付金は返還されるのかも問題になります。

 

　これについては、判例があり、建物の内容が十分に確定していない状態での請負契約は否定され、手付金が返還されます。（結論から）

 

宅建業法のいうところの「契約締結時期の制限」といいう部分に抵触してきますので、手付金の返還に応じない場合は、業法に反します。

 

　建築条件付き土地を購入される場合は、建物を協議してかつ内容を確定させ請負契約を締結することをおすすめします。

 

　ちなみにこの判例があるということは、手付金を返還しなかった業者がいたため訴訟になり高裁までいった判決になります。

 

参考にしてください。

 

 

建築条件付土地売買契約と建築請負契約の関係 １

　よく不動産広告にて、建築条件付きという文言が記載された土地がありますが

これは、一定の期間（通常３ヶ月以内）に建物の請負契約をすることが条件となっています。

 

　ここでなぜ建築条件にするかというと、建物利益の確保ということ、だから土地を他と比較して安く販売（立地もよく）してるという販売側の意図になりますが

それほど他の土地と比較して安いかまたは立地がいいかといえばそうでもないと考えますが

 

　先に土地契約をし、建物請負契約の時点で予算が合わずやはり契約の解除をしたいといった場合（買主が）この契約は解除できるかという問題を

実務的には、建築条件付きであれば、建物が規格のプランであることがあることが多いので　土地と請負契約を同時にしてしまう傾向があります。

　本来ならば、建物間取り、面積、仕様関係して建物本体価格が決まって請負契約をするのが本筋なのですが

一緒に契約をすることで、買主にもう解除はできないよという縛りをかける意味としてもとらえられます。

 

　では、建物の建築に関し（請負契約は締結済）、予算があわない等の建築協議がまとまらない場合は、契約の解除ができるのか？

宅建業法に抵触する可能性があります。

 

次回に