賃貸事業（経営） 事業採算性の二つの見方について

　賃貸事業者向けのブログは一旦、今回までで次回　土地の有効利用及び活用に関して連載していきたいと思います。

 

　賃貸オーナー（いわば大家さん）の一般的なイメージは、お金持ちで悩みがないと思われるかたも多いと思いますが、

そうではありません、（悩みがないかたもいるかとは思いますが）　

　悩みとしてはやはり　空室（収入減に至る）　建物のメンテナンス（修繕費）　保守管理、入退去時のトラブル等　通常の経営者同様悩みがつきものなのです

昨今は、不動産投資として、本がたくさんでていますが、成功割合としては、どうなのでしょう？

 

　大家さん向けのトラブル解決等も弊社は承っております。　お気軽にお問合せください。

 

　余談にそれましたが

　不動産投資は、公式で表わせます。　これが一番重要な項目かと個人的に

 

利回りから借入金利を引きそれから税金を引き最後に　売れるかどうか（出口）　

つまり　利回りー借入金利ー税金＋－譲渡損益と置き換えることができます。

 

　どうしても、income gain (賃料）のみに目がいきがちですが、その不動産自体を売却できて有効ということです。

　capital gain（（売却益） 　元本（ここでは不動産収益物件）を売却した場合に利益が出るかどうかまで検討する必要があるということです。

 

結論としては、　賃料と売却した場合の利益合計額で　賃貸事業の採算性をみていただければと考えます。

 

次回は　土地の有効利用（不動産コンサルの視点からを）

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

賃貸事業（経営）について 知っておきたい レンタブル比という考え

　賃貸経営者のかた向けのブログを続けていますが

 

今回は　レンタブル　（rentable) 直訳すれば　賃貸可能な　という形容詞になります。

 

比ということで　貸すことができる比率　かみ砕けば　貸す面積の建物全体面積に対する比率ということです、　有効率ともいいます。

 

　階数ごとに　平面面積構成が異なるので、レンタブル比は各階ごとに算出します。

 

　共用スペースが狭い＝レンタブル比が高い（全体面積に対して貸室が多いことになる）

　

通常、階数が上になれば各階とも貸室面積に差はなくなります。

 

　事業採算性を計画、検討する場合、賃料設定とレンタブル比の基準となる階を設定（これを基準階）　一般的に　３階か４階

 

　参考までに　賃貸ビルの場合、通常１階に店舗（賃料は高い）　マンション等では、最上階の部分が分譲価格が高くなる（最近では上層階の固定資産税が高くなるというニュースがありますが）

つまり、階層により、収益性（これを効用といいます）がことなり、効用が各階の賃料や価格に影響しているということです。

 

　効用という視点からみると、価格が高いのかがわかると思います。　むやみに価格設定しているわけではないということです。

 

　参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

賃貸事業（経営）について 借入金利をどう考察するか？

　一般的には、銀行借入が主ですが、ここで借入について考察を

 

　金融機関借入の場合、固定金利と変動金利の２つ

 

〇固定金利の考えかた

　借入期間（約定期間中）は、金利が一定　

　ただし、経済情勢等の変化が加われば、（仮に上がれば、借りてには得、貸しては損をする）

 

〇変動金利の考えかた

　金利上昇リスクが伴う、昨今は、ご存じのとおり低金利ですが、経済情勢がくわわれば、１％～９％までの（市中金利）変動を加味する必要がある

 

※　事業採算性という点でみると、金利上昇は元本割れのリスク　結論としては、長期的計画に金利面を加えるのはいうまでもありません。

 

　次回　不動産投資の事業採算性についての重要なことについて

尚、中古アパート等で修繕費を追加でリフォーム資金として融資してもらうためには、事業経営が３年経過していないと融資のテーブルにのりません。（ほとんどの金融機関）

 

　参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

賃料（ＬＥＮＴ）以外の収入（実質の取り扱いは？

　賃貸経営について続けていますが　対象者は、今から取り組むか取り組まれている初級編ということで　

 

　賃貸経営の場合は、収入として賃料が代表的ですが、それ以外には

 

１　賃貸借契約をした場合　　　　　　　権利金（のちほどご紹介を）や　慣習である　礼金

 

２　賃貸契約が存続している期間中は　　共益費や管理費　（最近は家賃に込みが多いのですが）

 

３　賃貸借契約の更新（通常２年）　　　　契約更新料（これものとほど）

 

４　賃貸借契約が終了した時点　　　　　敷金の返還　（償却分）

 

〇　共益費と管理費の概念としては

　　共同の利益である、エレベーター、照明（電気料金）、メンテナンス（主に清掃、浄化槽費、管理保守費）

 

〇　一時金について

　　敷金や保証金（テナント等）でもらうお金（これは一時金）　別口座で保管してしおくのが望ましいのですが

　　賃貸事業としてみると　採算性がありますので　会計上　預かり金預金で　利息を運用益で計上します。

 

昨今の敷金問題をみても、賃貸借契約終了時に賃借人に返還するべき金銭なのでご注意を　（判例も多い）

 

　賃料を低めに設定して、共益費や管理費を高めに設定することが実務ではあります。　これは賃料の上乗せ分と考えられます。

 

弊社では、市場調査をしますが、中古、建物、収益物件（賃貸物件）　姶良市の空き室率も若干　増加気味と思われます。

 

　新築の場合は、入居率としてはいいのですが、建物は経年劣化していきますので、のちにリフォーム等の引き当て金を残すことをおすすめします。

 

参考までに　

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

賃貸事業（経営）について 損益キャッシュと実際のキャッシュ（手元に残る）

　前回の続きになります。

 

　前回の、現金で出したのに、会計上は費用にならない？　かみ砕けば

賃貸アパートを３０００万建築した（現金支出）　しかし、建築物は長期間使用するので会計上は、期間配分で会計に計上する。

３０００万のアパートなら（約２０年）使用できるなら、２０年で３０００万を配分　　よって年間の１５０万が費用に計上することになり、３０００万現金支出したのに

会計上は１５０万（年）費用にしかならないということです。　逆に現金残高は１５０万増えるということになります。（少しわかりずらいと思いますが）

 

　これが、減価償却資産（対象となる建築物）　そして各年度,会計計上するのが、減価償却費ということになります。

前回のキャッシュフローでは、内部留保項目がありましたが、これは、減価償却したので、外には出ない、よって内部に残ることから（内部留保）ということです。

 

　もう少し突っ込んでみて　費用

　費用として会計上、計上できないのは、借入金（金融機関等）の返済、税金（所得税や法人税）　しかし、現実には現金の支出になります。

タイトルに戻り

　〇　会計上の損益計算によると

　　　収入ー費用（費用＋減価償却費）＝利益

　

　〇　実際の現金の収支

　　　収入ー支出（通常費用＋借入金返済、税金）＝　現金残高（これが手元）

 

実際に取り組まれて賃貸経営に失敗するのは、この現金残高の使いすぎによるものです。

この残高は、繰り上げ返済にあてたり、修繕費にあてるため　別口座で管理し尚、余剰がでるのであれ使う

２０年で返すところを繰り上げ返済を計画的にし８年で終わらせると、担保が消えます。この無担保で次の投資にあてる。

これが理想なのですが・・・

 

　最近は　いい金融商品はないかご相談も多々ありますが、ないと答えています。　まず私見ですが、投信はＮＧというところです。

生命保険もそろそろブログで突っ込んでいこうかと思います。（言論、表現の自由ということで）

 

　余談ですが、私は月５万ほど本代にあてるのですが（最大の投資は読書かと）　尊敬するのは、新聞の社説を書かれるかたです。

膨大な資料、本を読まれているのは自明ですが、　本音を書きたいのに書けない　素晴らしい比喩を使い　本心を押し殺す仕事なのだと思います。

 

　参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野