省エネ住宅と住宅ゼロ円住宅？ 物事の検証について

前回、絵に描いた餅化している　ゼロ円住宅についてすこし触れましたが

今一度　ゼロ円住宅の　定義おさらいを

ゼロ円　住宅の３つの定義　　

１　太陽光発電で電気を売電　光熱費をゼロにする

２　太陽光発電で電気を売電　住宅ローンを返済する

３　自宅に賃貸住宅を併設　つまり　賃貸併用住宅を建築　賃料でローンを払う

 

実際的問題について

１については、実現性が高い　（ケースバーケースで、光熱費を多くつかわなければという問題あり）

２については、懸念材料がある。ご存知の通り、電力会社の　「出力抑制」が働くため　

　（買取価格が年々下がっているのは周知の事実　今年４月には１０キロワット以上は２９円　７月には２７円にさがる

　　１０キロワット以下も３３円にさがる）　つまり当初の計画がくるうことになるということ

 

〇　省エネ住宅については、住宅価値そのものをあがるため　中長期的に判断するにはよいかと

注意したいのは、日本でも２０２０年に省エネ基準が義務化されること　現在はなんら規定、義務はありません。

つまり義務された省エネ基準住宅は価値があがります。

 

では３の　賃貸住宅併用について　これに関しては　私は非常に懐疑的にみています。

簡単にいえば、併用賃貸といっても、単なる賃貸経営と同じ性質　つまり太陽光よりもリスクが潜在化しているでしょう。

これについては、割愛させていただきます。

 

上記いずれも、ゼロ円ときくと響きはいいですが、リスクをお忘れなく。

経済政策で　「ミニマックス原理」というのがあります。

どういうことかというと

「想定されうる最大損失を最小にする選択」ということになります。

また、何かを検証する際、懐疑的な姿勢で取り組むこと

そして、人は、基本的にそうであってほしいという思惑が働きますのでその思惑を振り払い

フラットな姿勢（心）で検証するひつようがあると思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

空家問題 ２ 具体的な手順は？

前回の続きですが、空家（特定空家措置法）

具体的に前回の項目に当てはまった場合どういう流れになるのかを　手順の一例として　以下参考

 

１　空家とその所有者の特定をします

↓

２　そして　立ち入り調査

↓

３　特定空家に指定　（前回参照）

↓

４　建物の除却や修繕の助言、指導をします

↓

５　建物の除却や修繕の勧告をします。　ちなみに「勧告」とは行政指導の方法　（法的拘束力はないのですが・・もはや近いものが

↓

６　建物の除却や修繕の命令　　「命令」これは　行政指導ではない　（一度　やれといったから　もう許さんということ）

↓

７　建物の除却や修繕などの　「行政代執行」　これは読んで字の通り　行政代執行を参考

↓

８　行政代執行に要した（解体等の費用）を所有者へ請求

 

行政の言い方の順番は　まず助言、指導（やさしく）そして勧告（おい）そして　命令（許さん）という流れになります。

 

最後に「特定空家」に認定されると　固定資産税の優遇措置から外れますのでご注意を　つまり建物があっても固定資産税が６倍に跳ね上がるということ

になります。

 

次回　特定空家の判断基準の詳しい例を　ご紹介しようかと

 

ゴールデンウィークも中間ですが、どうお過ごしでしょうか。くれぐれも事故等にはお気をつけください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

空家対策 「特定空家対策措置法」が

本日は、憲法記念日です。施行から７０年以上たち　未だ改正されたことはありません。

条文数は１０３条　（私も行政書士試験の時には読み込みましたが）　皆さんも一度は読んだことはあるでしょうか？

ざっくり分けると　人権と統治に関して定められています。

日本は、硬性憲法ですので（改正する要件がとてもハードルが高い）

現在、様々な議論がされておりますが・・・・

ご興味があるかたは、是非、ご一読を　

 

昨年成立した、空家対策　今年の５月２６日に全面施行されます。　（空家対策特別措置法）

今回は、特定空家の定義が明確かされましたのでその内容を　以下

 

１　そのまま放置すれば　倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態

 

２　そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

 

３　適切な管理が行われていないことにおり著しく景観を損なっている状態

 

４　その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

上記になります。具体的判断の例があるのですが割愛しておきます。

 

つまり上記になると地方自治体より、解体され　それらの費用を取られますよということです。

 

弊社は空家対策に積極的に取り組んでいます。　例としては、賃貸にする、売却するなど

ケースバイケースでご相談に応じます。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

賃貸の基礎 入居と退去 知っているようで知らない？

今回は賃貸の入退去の基礎　簡単にいうと流れになりますが意外と知らないかも多いので　ご紹介しておきます。

 

〇物件入居の流れ

　一般的には、情報サイト等の募集告知（書籍含む）で情報を手に入れる。　

　情報の公開に関しては（時期）　新築物件なら（物件の完成前）、既存物件なら（退去者がでる）この時期

↓

次に　問い合わせと物件を実際を見る

物件を見る際は、実際に不動産業者等に問い合わせるかつ直接　物件の内見をお願いする。

↓

ここで物件が決まったら　入居の申し込み

ポイントはここで　申し込み書とは別に、収入を証明するものや連帯保証人の有無（保証会社は別）　そして印鑑証明等

これら一連の書面がそろい、オーナー（大家さん）が詳細をしることになる

↓

次に　入居の審査

まずが、不動産業者と大家さん双方で　入居をさせていいかどうかの一次判断をする。

当然　重要とされるのが「支払い能力」　家賃と年収のが大幅に違うと問題あり（入居不適切）

ペット不可と告知にあるにもかかわずペットをお願いしても交渉は厳しい

ペットといっても　水槽で飼育できる「熱帯魚」等は交渉次第でしょう。

↓

次に　審査をパスした場合　ここで　賃貸借契約

宅地建物取引主任者から重要事項の説明　記名　押印をうける

ここでのポイントは、申し込みの条件と異なる、この時点で初めて聞く内容がでてきた場合は　説明をお願いしましょう。

納得ができたなら　双方の署名　押印で　契約は終了

↓

実際の入居日の確定等の段取り　実務的には　鍵の受け渡しから　「賃料」（家賃）が発生します。

 

次回に　実際に入居に係る費用と退去のながれという　順を追ってご説明いたします。

 

読書コラム　行動とやる気について

　　　　　　　　ジェームズ　ランゲ説というのがあります。内容は

　　　　　　　　悲しいから泣くのではなく、泣くから悲しくなる　（有名ですが）

　　　　　　　　これを、学習に置き換える

　　　　　　　　やる気があるから勉強をするのではなく、勉強するからやる気がわく

　　　　　　　　と言い換えることができるでは　詭弁といわれそうですが　参考に

 

姶良市　中野不動産コンサルティン株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

断熱リフォームで健康になる？

今日は、リフォームについて

内容は、

「部分断熱」

まずデータ　「健康長寿住宅エビデンス取得委員会」が実施した実験によると

住宅の部分断熱リフォームが高齢者の「健康」に良い影響を与えることを実証したと発表しました。

実証実験内容は

住まいの暖かさの改善が住まい手の健康にどう影響をするのかを２０１１年より調査しています。

 

この部分断熱実験で確認できた要件は以下　２つ

１　断熱リフォームによって　日中（午前８時から午後９時まで）の収縮期血圧と平均血圧が有意に低下したこと

２　断熱リフォームをすることによって「起床後の血圧上昇」が抑制されたこと

　　起床後の血圧上昇とは「起床後２時間の平均収縮期血圧」から「起床前（睡眠中）の最低値とその前後１時間の平均収縮期血圧」を差し引いた値

 

築年数が約３３年ほどの家は、窓がシングル（単板）のアルミサッシで約７割が床断熱材がほどこされていません。

したがって極めて断熱性が低いということになります。

この部分断熱は「省エネポイントの対象」にもなりますので　検討されてみてはどうでしょうか。

尚、当社でも積極的に取り組んでいます。詳細はご相談ください。

尚、上記　データは　ベターリビングのウェブサイト　http://www.cbl.or.jp/slc/info.html でご確認できますのでご参考ください。

健康がやはり大事だと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎