住宅ローンできれば 収入合算は避けたい ２ 連帯保証と連帯債務に関して

　前回の住宅ローンにおける収入合算の続きです。

 

おさらいで、住宅ローンにおける収入合算　（夫の収入と妻の収入を＋する）　のメリットは、借入可能額が増えるということでした。

 

　ではデメリットは？　妻が連帯保証人または、連帯債務者になること。

宅建士試験対策としても覚えておきたい項目なので　条文を

 

保証債務

民第４４６条　保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行する責任を負う。

　　　　　２　保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。（ここは試験では頻出）

 

連帯債務

民第４３２条　履行の請求

　　　　　　数人が連帯債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次にすべての連帯債務者に対し

　　　　　　、全部又は、一部の履行を請求することができる。

 

上記いずれも、仮に妻が合算者（連帯保証、連帯債務になる）である場合、自分に請求がきますよということです。

強力な担保としては、連帯債務者になります。　なぜなら　住宅ローンを夫と３０００万の収入合算をして妻が連帯債務者と仮定した場合

いきなり妻に対し、全額３０００万の請求ができます。　連帯保証の場合はまず夫に請求してから妻への請求という流れ（少しやわらかい

 

　また、合算後に離婚した場合（４人に一人は離婚というデータあり）　どういう支払いをしていけばいいかという問題が生じます。

 

離婚後の住宅ローン支払いに関しては対応しなければなりませんが　割愛しておきます。　詳細をお知りになりたいかたはご相談ください。

 

　収入合算と簡単にはいっても、デメリットのほうが大きいということがいえます。　どうしても収入合算ということであれば　ペアローンになるかと。

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

遺産分割による相続登記について

   今回は　法定相続分による共同相続登記と　遺産分割による相続登記のご紹介を

 

　まず、遺産分割による相続登記について

　複数の相続人で共有登記をすると、紛争（争続）の元になりおそれがある場合に、相続人の１人に相続をする場合があります。

　法定相続分と異なる割合で分割する場合は、遺産分割協議が必要になります。

 

　遺産分割協議が終わっていない場合、各相続人は、法定相続分どおりの割合で共同相続している共同相続人です。

この場合、共同相続人の単独での登記申請は可能です。　問題なのは、自分ひとりだけの持分申請はできないので注意を

全員分の申請をしなければなりません。

 

　共同相続登記をして、遺産分割協議という流れになると登記原因が先に相続　そして遺産分割協議が整ったら「遺産分割を原因とする持分移転の登記になります。

 

相続登記がらみは、少し難しいので弊社、または専門家（司法書士）にご相談することをお勧めいたします。

 

　尚、相続による不動産取得にかんしては、不動産取得税はかかりませんが、登録免許税はかかります。　固定資産評価額×０．４％

　相続人以外に特定遺贈をした場合は、不動産取得税もかかり　登録免許税も　固定資産税評価額×２％となります。

 

　現在、終活をしたいという方が７２％という数字が新聞に掲載されていましたが、相続人やご自分の介護問題も絡むので意義のあることだと思います。

弊社では、相続診断、終活のご提案もできますので、ご興味のあるかたはご相談ください。

 

次回は、住宅ローン関連を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

遺言書での相続登記のポイント３つ

　前回の続きになります。　遺言書がある場合の　相続登記について

 

　　ここで遺言書が　「自筆証書遺言」の場合　家庭裁判所での検認手続きが必要となるため相続登記に時間がかかります。

　公正証書遺言の場合は、検認は不要なので登記手続きに時間はかかりません。

 

では、本題に

 

遺言書に書かれている内容（記載内容が）

１　相続人に　相続　させるとなっていいる　場合

　　登記原因は「相続」　前回説明しました登記義務者と登記権利者　義務者は被相続人（つまり亡くなった人）　亡くなっているので、不動産を取得する権利者は

　　原則　共同申請の例外で　単独で登記申請が可能になります。

 

２　相続人に　遺贈　と記載されている場合

　　登記原因は「遺贈」　ここでの登記義務者は、遺言執行人との共同申請になります。　遺言執行者がいない場合はどうなるか？この場合は相続人全員が登記義務者

　　になります。　相続人全員なので一人でも合意等を得られない場合を考えて、遺言執行者を指定おくことが円滑かと思います。

 

３　相続人以外に　遺贈

　　登記原因は「遺贈」　こちらも共同申請　登記義務者の遺言執行者と遺贈を受ける人「受遺者」

　　注意点は、相続人以外に、相続させる遺言はできません。（当然といえば当然なのですが）

　

　　遺贈には、包括遺贈と特定遺贈があります。　文言どおりですが、例を挙げるなら　３分の１と割合を示した場合「包括」　甲土地遺贈なら「特定」ということになります。

 

次回、「法定相続分」による共同相続登記と「遺産分割協議」による相続登記について

 

　実務的には、遺産分割協議による共同相続登記が多いのですが　参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　相続診断士　代表　中野

 

 

 

登記の基礎と 相続登記 遺言書の場合

　前回の続きになります。　相続登記はしなければ、デメリットが多いという内容でした。

 

　登記基礎として　用語のご紹介を

 

〇登記権利者（登記によって利益を受ける者）　売買の場合は　買主に該当

〇登記義務者（登記によって利益を失う者）　　売買の場合は　売主に該当

 

　原則　登記は、売買を例にとると　共同申請が原則です。（売主と買主の合意と考えていただければ）

　原則があれば、例外があるのが法律なので　例外で、単独申請も可能です。（例　タイトルの相続登記や裁判で判決をもらった場合などになります）

 

　相続登記の場合は、登記権利者は「相続人」ということ

ここで相続人が複数いる場合では、相続人全員が申請人となる　つまり　全員の実印が必要になるということです。

ここで一人でも判を押印しなければ、相続登記ができないことを意味します。

 

　実務的には、相続人の代表者に各相続人が委任状を書き　代表者の１人に相続登記の委任をすることが多い（なぜかというと訂正などがあれば、再度訂正印を取り直さおなくなくてはならず時間がかかる）

 

続いて、遺言書に基づいた相続、遺贈による登記のポイントを

　遺言書の記載内容により登記原因と登記申請者が異なります。

 

登記原因とは、登記に記録される原因　例）登記原因　売買　

 

遺言書記載内容が

１　相続人に　相続　させる　場合

２　相続人に　遺贈

３　相続人以外に　遺贈

この内容については　次回にご紹介を

 

参考にしてください。

 

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相続登記の必要性 ２ 不動産登記について 住宅ローン金利について

　今回は、昨年末にご紹介をした　「相続登記が未了の場合のデメリット」をお伝えいたしましたのでその続きになります。

 

　相続登記がされていない不動産は社会問題になっていますが（前回説明済）

 

　宅建受験、行政、司法書士資格試験については、登記の問題が頻出です。　

 

　民法のこの条文は、要暗記項目なのでご紹介を

民第１７７条　不動産に関する物権の変動の対抗要件

　　　　　　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法　中略　その他の登記に関する法律の定めるところに従い登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 

　登記は義務ではないのですが、登記をしないと自分のものだと第三者に対抗（主張）ができませんよ　という内容です。（裁判所判例がとても多い条文です）

実務的には、登記をしてもとられる場合もありますが、内容が複雑なので　専門書にゆだねます。

 

上記は不動産の場合の対抗（主張）　それ以外の対抗（主張）要件　つまり動産は、引き渡し　これあげると仮に時計をもらった＝引き渡し　これで対抗（主張）要件は満たす。条文は民第１７８条

を参考にしてください。

 

　原則　所有者だと主張したいのなら登記をしないといけないということです。　次回　登記の基礎をと遺言書による相続登記のポイントを

 

　住宅ローンの金利を昨日紹介しましたが、住宅ローンの金利が上りつつあります。

住宅の購入を予定されていらっしゃるかたは（特に全期間固定を検討しているかた）は、決断をしてもいい時期かもしれません。（長期金利の決まりかたは、近いうちにブログでご紹介を）

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野