農振地域って？ 正確には

　不動産売買コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　今日のテーマは、農振について

 

　ご存じのかたも多いと思いますが、お客様によく聞かれる内容なので　ご紹介を

 

〇　農振地域とは

　　正確には、「農業振興地域の整備に関する法律」　これを　略して「農振法といっています」

　　漢字をみれば、意味が推測できますが

　　農業の振興を促進することを目的とする地域で、農用地区域とその指定を受けない区域にわかれます。

 

〇　農業振興地域は、相当期間（今後における）にわたって農業振興を図るべき区域

〇　農用地区域は、土地改良事業がなされたなどの生産性の高い農地で、農地利用を確保するべきものとして指定された区域

 

　制限が厳しい

　農地の用途変更、用途変更目的での売買、賃貸借は、認められない。

　つまり農業用途以外への転換に対して許可がほぼおりないと考えていただければ

 

この農用地区域内で建物建築や宅地開発を行うために、農用地区域からの除外手続きを踏む必要がありますが、ほぼ許可がおりないということになります。

 

　上記が　農振の内容になります。

 

　調査をするにあたっては、農業委員会に実務的には　確認します。

 

農地法は、宅建士の試験でも　３条　４条　５条が問われますが、農振が問われたことはおそらくなかったと思います。

宅建士受験をされるかたは、３条　４条　５条は　　要暗記、理解が必要です。

 

　参考にしてください。

 

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　公認不動産コンサルティングマスター　宅地建物取引士　代表　中野

訳あり物件とは？ 売買 賃貸

　不動産コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　余談ですが、公認不動産コンサルティングマスターの１回目の更新を終了しました。

実務にかかわるかたならご存じかと思いますが、これで１５年以上は、不動産業に従事しているということがわかります。

　まず、宅地建物取引士に合格　県に登録　５年以上の実務経験でコンサルティングマスターの受験資格　試験後　合格　登録

ここでカウント１０年　更新期間は５年なので　単純合計年数１５年ということです。　受験勉強期間等を含めればそれ以上ということになります。

 

　本題に　巷で売買物件取引、賃貸物件（借りる）際に、訳あり物件には気をつけなさいという言葉を聞いたことがあるかと思います。

 

では、「訳あり物件」とは　定義をご紹介したいと思います。

 

売買契約や賃貸借契約において　その目的物に瑕疵（欠陥や傷）がある場合で　この瑕疵とは「通常備えるべき品質・性能を欠いている場合」

こう定義できます。　この文言でも抽象的なので　実務では、当事者の解釈にゆだねられることが多いということになるのですが

 

　仮に、買主、借主がこの瑕疵（欠陥、傷、心理的欠陥も含む）の存在につき　、善意　無過失（知らずに不注意もない）注意をはらったとしても瑕疵を

見つけることができない場合　この瑕疵の事実を知ってから1年以内（売主が業者の場合2年　宅建業法第４０条）であれば　売主に責任追及をできます。

また、この瑕疵のために目的を達することができないときは、契約の解除ができます。（民法第５６６条　第５７０条）

　

　上記を「売主の担保責任」といいます。　宅建士試験では頻出で覚える量も多い項目です。

この「瑕疵担保責任」は、賃貸の場合であっても規定が準用されます。

 

　不動産業者は、上記の説明は避けてとおれない　これは、重要事項説明の記載事項だからです。（宅建業法第３５条）

 

訳ありといえば、その目的物で自殺者がでた等を創造されるかと思いますが、これはほんの一部です。

瑕疵（欠陥、傷）は、様々な形で顕在化してきます。　購入予定の買主様　賃貸の借主様　説明を受けるときは十分に注意して重要事項の説明を

聞くことをお勧めします。（わからないことは気軽に質問してください）

 

　取引の参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

位置指定道路とは？ 実務を作る際の基準

　より実務的なので、道路関係はこのくらいにしておきます。

前回、ご紹介しました　位置指定道路　

　簡単にいうと　私人が作った道路で特定行政庁から指定を受けることによって建築基準法上の道路とされ　ここで家が建築できるようになります。（接道義務を果たすため）

 

今回は、実務的ですが　位置指定道路を作るにも一定の基準というものがあります。

 

　そちらを参考までに　尚、指定基準は建築基準法施行令第１４４条の４に記載されていますのでより深くしりたいかたはそちらを参照してください。

また、道路の構造等も、自治体の異なるので役所にての確認は必須です。

 

では基準を

１　まず、原則　通り抜けが可能であること　原則あれば例外ありなので　通り抜けができない場合は

〇　道路延長が３５ｍ以下

〇　突き当たった部分が自動者が転回できるスペースがあること

〇　３５ｍを超えた場合は、転回用スペースを設けること

〇　幅員が６ｍ以上であること

〇　既存道路と接続する部分交点に隅切りを設けること

〇　ぬかるみ等の構造でないこと　砂利はあり

〇　道路傾斜が一定以下　階段上は不可

〇　排水側溝を設けること。

 

　上記が位置指定道路を作る、一定の基準です。　ケースバイケースもでてくるとは思います。

 

　中心後退（セットバック）等　道路に関してはまだご紹介したい部分もありますが、宅建士試験も近いので追い込みの権利関係を

次回から　ブログでご紹介しようと思います。

 

　参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

位置指定道路の意味と要件について

　道路関係が続いていますが、今回は位置指定道路について

 

　その前に　建築基準法施行日は平成２５年１１月２３日　これ以前の道路は「既存道路」になります。

 

これ以後に、私人で道路を作ったとしてもしかるべきプロセスを踏まなければ　建築目的の道路と認められません。

いい加減な道路だと問題がありますので

 

　しかし、一定の要件を満たすと　道路とみなす　これを「位置指定道路」といいます。

不動産業者等が比較的すくない６区画等で分譲する場合にこの位置指定道路の指定を受けることが多いかと

 

〇　要件としては

１　道路幅員が４ｍ以上

２　道路位置の指定を満たしていること

３　関係している権利者の承諾を得ていること

４　特定行政庁に指定申出をして、指定を受けること

 

これが４３条１項５号道路　つまり「位置指定道路」と呼ばれます。

 

　ここで勘違いが起きるのが、あくまで行政庁から指定を受けた道路であり　本質は私道ですので

しかし、私有地なのに所有者が自由にできないという制限が入ります。　３５条書面（重要事項説明書）に重要事項として記載されます。

あくまで通行のため道路と指定を受けたので、勝手に私道の変更、廃止をされると困るからです。

 

〇　調査方法としては役所

　　当該物件に位置指定番号があるか　また位置指定内容を確認する。

　　現地で、道路の位置および幅員が指定に関する資料と一致するか確認

上記で確認されることをおすすめします。通常は、不動産業者が調べますが

 

　しかし私人が作ったから何でも指定してくれるかというとそんなに甘くはありません。やはり一定の技術基準と要件を要求されます。

これは、次回に

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

道路調査 建物を建てるための目的 １ 建築基準法第４２条以下

　前回は、公道と私道の概念をご紹介いたしました。

　今回は、建物を建築するために、道路を調査する際に気をつけたいところを　試験対策より実務になりますが

 

〇接道義務について

　建築基準法第４３条１項にて

　建物を建てるためには、その敷地が、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならないと定めています。

 

立法趣旨は、　４ｍという道路の幅が、車が離合するために最低限必要な幅ということ　また緊急時（消防車、救急車）などの車両が

支障なく通ることができる幅と考えられるから

 

　結構、勘違いが多いのですが、この接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内で適用すればいいということ

　都市計画区域外（この場合も準都市計画区域は除く）では適用はありません。

 

　よく、山奥に家があるのはこのためです。接道義務はないから。

 

　次に　接道義務を満たさない場合が考えられます。

１　そもそも道路に接しいない

２　道路には接しているが、当該道路が建築基準法上の道路の要件をみたなさい。

 

上記で１は問題外として　２が問題になります。

 

そこで建築をするための道路要件が建築基準法第４２条の条文がもっとも重要になります。

条文は、割愛します。が　参考までに

 

１項は、幅員４ｍ以上の原則道路

２項は、幅員４ｍ未満で例外的に認められる

３項と６項は、第２項の例外規定さらに特別扱い

４項と６項は６ｍ区域と呼ばれ　その特例道路

 

　実務では　２項道路が多いので　次回に　詳細を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野