成年後見制度とは？

宅建試験等を受験されておられるかたは、成年被後見人と後見人という言葉は馴染み深いと思いますが

試験的には、取引の内容であるため　そもそもの趣旨を理解する必要があると考えます。

また社会的（新聞等）で最近　見かける言葉ですので

 

では、成年後見制度とは何なのか？

 

〇まず、成年後見制度とは、知的障害や痴呆のために判断能力や意思能力が不十分なため（行為の結果を予測できないともいえます）

　そういう状態である人を支援することまた、権利擁護を図る制度です。

 

以前は（私が試験を受けたときの民法では）禁治産者、準禁治産者の制度でしたが、人権上の問題（戸籍きに記載されるなど）

があったため、平成１２年４月１日から成年後見制度が施行されました。（こちらは登記なので戸籍にのらない）

 

家庭裁判所の判断で保護者をつける　１　法定後見制度と　２　本人自信が判断して保護者をつける任意後見制度があります。

 

この意味を理解したうえで

法定後見制度は４種類にわかれます。

１　未成年者

２　成年被後見人

３　被保佐人

４　補助人

 

テキストの丸暗記もいいとは思いますが、時間的に余裕があれば歴史的背景から勉強するとモチベーションもあがりやすいと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

賃貸契約における契約の更新拒絶と正当事由 ２ コラム宅建

前回、賃貸オーナーが借主に対して　契約更新と正当事由についてご紹介をしていましたが、

これに関し少し実務的ですが、相談があった内容から

 

〇問題点

　借主が高齢だから契約の更新を拒絶（いわばでていってほしいという内容）　と正当事由

 

〇論点

　借主が高齢だから今後の賃料不払いが発生する不安からを理由に

 

この事例でも　正当事由は必要　有無です。

 

〇普通建物賃貸借で更新を拒絶する場合、「正当事由」が必要です。　借地借家法第２８条

　旧借家法でもありましたが内容が抽象的でしたが、現在の借地借家法では明文化されています。

 

１　賃貸人及び賃借に（当然に転借人含む）が建物の使用を必要とする理由

２　建物の賃貸借に関する従前の経過

３　建物の利用状況および建物の現況

４　建物の賃貸人が建物の明け渡しを条件として、また建物の引渡しと引換に建物の賃借人に対して

　　財産上の給付（立ち退き料と思ってください）をする旨の申出ををした場合におけるその申出

 

上記のうち　１が主条件で　２　３　４　は従たる要素

ここがポイントですが、かなり高額の立ち退き料を支払ったとしても　１　２　３　の要素がなく

建物使用の必要性が高い場合には「更新拒絶」は認めれないこと

 

高齢者だからといって　正当事由になるわけがない　これが結論

 

実際に賃料が滞納状態の場合は解除権が発生しますが、信頼関係が破壊されると評価されかつ重大な契約違反の場合

に限られる。

では　どの位の賃料滞納か？　これは　判例があり　最低でも４～５ヶ月分の滞納がないと契約解除権が認められない。

 

貸主の不安もあって当然なのですが、この場合は支払い能力がある連帯保証人をつけてもらうという手段を講じるのが

得策かと思います。

 

コラム宅建　行為能力と制限能力者と保護者の制限

　　　　　　　　頻出ですので、確実な理解を

　　　　　　　　特に定義、立法趣旨、どういう種類があるのかと制限行為能力者の相手方の保護が重要です。

　　　　　　　　図にしてみるとわかりやすい　参考書もそうなっているのが多いかと思いますが、丸暗記では応用が

　　　　　　　　効かないので注意してください。

　　　　　　　　行為能力者の定義

　　　　　　　　単独で確定的に有効な意思表示をなし得る能力。これが制限されているのが制限行為能力者

　　　　　　　　趣旨は、制限能力者を画一的に保護するため

　　　　　　　　種類は

　　　　　　　　１　未成年者　５条

　　　　　　　　２　成年被後見人　７条

　　　　　　　　３　被保佐人　　　１１条

　　　　　　　　４　被補助人　　　１５条１項

制限行為能力者の行為は　取り消し得る（試験では無効になってる場合あり）あくまで取り消し得る

その効果は　１　遡及的無効　２　現存利益の返還

 

こういうながれで理解していくことをおすすめします。定義、趣旨、要件、効果　相手方

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　中野　僚次郎

土地価格 一物４価 目次訂正

昨日の目次が抜けておりました。まことに申し訳ありません。

訂正です。

　　　　　　　　　１　意思能力

　　　　　　　　　２　意思表示

　　　　　　　　　３　代理

　　　　　　　　　４　契約総論

　　　　　　　　　５　契約各論

　　　　　　　　　６　債権

　　　　　　　　　７　担保　物権

　　　　　　　　　８　不法行為

　　　　　　　　　９　時効制度

　　　　　　　　１０　相続

　　　　　　　　１１　不動産登記

　　　　　　　　１２　借地借家

　　　　　　　　１３　区分所有法

 

すいませんでした。

 

タイトルの　土地の価格には、ひとつの物件に４つの価格がある　これは以前も何回かご紹介いたしました。

ご相談で土地の収用価格はという内容がありましたので

結論　収用は行政側サイドなので　公示価格を参考にします。　（１月１日　国土交通省発表）

基準価格は地方（いわば県）　これは　７月１日発表

なぜ　国と県に発表のずれが生ずるか？　県の基準価格は、国の発表の価格を補正する役割を果たすので時系列でずれを起こしているということです。

基準価格は補完　ということです。　あとは　路線価　固定資産評価　

これに時価を加えるので　一物５価ともいいます。参考までに

 

宅建の方は　意思能力から次回

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

借家契約に基づく 立ち退き料の算定方法は？

前回の続きになります。

６ヶ月前の契約解除通知と正当事由で借主に退去してもらうのは実務的ではないという内容でした。

 

結局のところ、立ち退き料という金銭で解決を図る方法が合理的ということになるのですが・・・

 

ここで特に注意したいのが　媒介を業としている不動産業者や管理会社が間に入り合意文書等に有償で介入すると

弁護士法違反（いわゆる非弁行為）弁護士法７２条に該当する可能性があるので、弁護士に依頼するというのが良いかと思います。

無償であれば問題はないかと思われます。

 

本題に

立ち退き料算出の３つの要素

１　立ち退きによって賃借人が支払わなければならない　移転費用　の補償

２　立ち退きによって賃借人が　事実上失う利益補償　（営業補償等）

３　立ち退きによって　消滅する利用権の補償　これは　借家権など

 

通常　上記を根拠　全部または一部を参考に当事者で協議していきます。

 

借家権の場合は不動産鑑定価格による借家権価格で求めます。

不動産鑑定評価基準に基づきますが　不動産鑑定士分野なので　割愛します。

算式はありますが

 

こう言う事情で算出するのだという参考にしてください。

 

コラム宅建　　受験されるかたは、テキストを使用していると思いますが、あらゆる試験の中で私が実践してきたのが

　　　　　　　　　目次を暗記する。（以外に難しいのですが、ゴロ併せでもなんでもいいので暗記してみてください）

　　　　　　　　　宅建の場合

　　　　　　　　　１　意思能力

　　　　　　　　　２　意思表示

　　　　　　　　　３　代理

　　　　　　　　　４　契約総論

　　　　　　　　　５　契約各論

　　　　　　　　　６　債権

　　　　　　　　　７　担保　物権

　　　　　　　　　８　不法行為

　　　　　　　　　９　時効制度

　　　　　　　　１０　相続

　　　　　　　　１２　不動産登記

　　　　　　　　１３　借地借家

　　　　　　　　１４　区分所有法

こんな感じでしょうか　これを１４個　まず暗記して　テキストを最低３回みる。価値アリと

思われるかたはおすすめです。　この利点は今　どこにいるかです。権利関係は、相互にリンクしています。

これを線でつなげるイメージです。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

借家契約に基づく 立ち退きの問題とは

今回は借家の問題　

建物賃貸借契約を貸主から解約するにはどうすればいいのか？

みなさんが一般的にご存知の内容としては、６ヶ月前までに、解約通知及び正当事由が必要

ではこの２点で実務的にはどうなのか？

結論は、現実的ではなく　立ち退き料の支払いをもって借主と合意するという方法になります。

借地借家法では　それだけ借主が保護されているということです。立法趣旨を少し考えればわかると思います。

住宅は生活の基本の場　そう簡単に追い出されては困るのです。人権問題にもなるでしょう。

 

ここは思考の掘り下げかたの問題になるのですが、原因があって結果があるのか世の常ですが

どうしてこの因果関係になるのかいつも掘り下げて考える癖をつけるということが理解への早道だと思います。

私がそうでしたので、学習用のテキストは、あくまで試験対策　試験にうかってからでいいのですが日頃からこの掘り下げ

思考を実行してみてください。　一般的には論理的という表現になりますが。

 

余談でしたが、正当事由（たとえば、自分の娘が住むのがあたるのか　あたらないのですが）

最終的には、上記の立ち退き料　金銭での解決ということになります。

 

では　立ち退き料は？　算定方法は次回に

 

コラム宅建　権利関係の過去問は繰り返してますでしょうか？

　　　　　　　　代理あたりの理解はあとあと必要になってきますのでしっかりとした理解が必要です。

　　　　　　　　趣旨、要件、効果　この３つを意識しながら、繰り返してください。

　　　　　　　　この先　ステップアップ　行政書士、司法書士等を目標にするのであれば必須です。

　　　　　　　　宅建で六法はいるかというご相談をうけますが、できれば余裕があればもっていてほしいと思います。

　　　　　　　　過去問にも参考条文が記載されているのでその都度確認するという作業が後で血肉になると考えます。

　　　　　　　　英語の勉強と一緒です。反復しか王道はないと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎