前回は、建ぺい率の注意したい内容をご紹介いたしました。
今回は、容積率 簡単な算式だけご紹介を
建ぺい率は、平屋でどのくらいの面積の建物が建築できるかということです。（かみ砕きましたが）
〇 容積率について
これは、敷地の面積に対する、建築延べ床面積の割合のことになります。
算式を
容積率（％）＝延べ面積÷敷地面積×１００
〇 延べ面積とは、例えば １階＋２階と合計していった面積の合計になります。
仮に２００㎡の敷地面積で ２００％指定容積率ならば
２００㎡×２００％＝４００㎡ この４００㎡がこの敷地に対しての延べ床面積の合計になります。
次に タイトルの 「既存不適格」とは
当初、住宅を建てる際の建築基準法では、クリアできていた制限が、建築基準法改正で、現時点において建ぺい率や容積率が適合しない（つまりオーバー）
になった物件ということになります。 これを総じて「既存不適格物件もしくは「既存不適格建築物」といいます。
稀に、広告（チラシ）等で、既存不適格という記載があります。その際は注意が必要だということです。
以前、ご相談があった内容ですが、なぜ注意が必要かという問題ですが
この場合、現金で一括購入する場合は別ですが、住宅ローンの場合、金融機関（銀行等）が首をたてに降る可能性が極めて低くなるからです。
最後ですが、違法建築物と既存不適格は同じではないということをご理解ください。
違法建築物の場合は、まず住宅ローンは通りません。 しかるべき役所検査を通らないわけですので
既存不適格の場合は、当初は適法だったわけですので、住宅ローンは通る可能性はあります。
いずれにせよ 違法、不適格等の文言等があれば注意ということになります。
視点を変えてみると、既存不適格の物件は、マーケット相場より安く購入できる可能性が高いので、割安ともみてとれます。（リスクを受忍するのであれば）
参考にしてください。
姶良市 ハウスラボ 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
