売買物件に付帯する設備内容について プラス 専門書面

　前回に引き続き、売却査定依頼時に必要（把握できる）書面を　前回割愛した　専門書面についてもご紹介を

 

実務で売買する際に建物に関して告知を書面でしなければなりません。　知っていて告げないと担保責任を問われます。（つまり不実告知）

 

参考までに　告知書の文言を一部　ご紹介します。

１　後記不動産には、下記付帯設備等が付帯しています。

２　下記記載の全ての付帯設備は、使用開始後、製品の品質保証期限が経過しており、経年変化に伴う損傷、欠陥等に不具合があるため

　　、品質の性能、機能を保証致しません。

　　売買契約締結時における現況有姿の状態で引渡します。なお、売主が撤去の意思表示をしていないものは後記表示不動産に従物として

　　付帯します。

 

上記になります。　結論からいえば、設備に担保責任は負わないと表明している内容です。

 

では、付帯設備とは？

 

１　水道設備

２　電気設備

３　ガス設備

４　排水設備

５　その他設備（例　カーテンレール、防犯アラーム　物置、小屋　粗大ゴミ等）

上記に細かい内容があります。

 

次に前回割愛した　専門書面についてを

正確には、専門検査記録となります。

１　地盤調査報告書

２　土壌汚染等の地質調査記録

３　地中埋設物調査記録

４　井戸水の水質検査記録

５　性能評価書

６　耐震診断記録

７　石綿使用の有無記録

８　雨漏り検査記録

９　ホルムアルデヒド等の室内空気検査記録

１０　シロアリ検査記録

 

上記のような専門記録は、売却時に高く査定できる証明にもなりえます。

 

査定と一口にいっても、これらの資料を、マーケットプライスに反映していきますので、難易度は高いのが不動産の査定です。

適当なところもありますが・・・・　

 

ご参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

売却査定依頼時に持参してほしい書面等について

　昨日、今日と猛暑が続きますが、熱中症には気をつけてください。

 

　不動産相続や、単純売却等で土地、建物を売却いらい（査定）をご希望のかたに　持参してほしい書類等があります。

これらの書面等があることで、時間の無駄を省き、物件査定の精度があがるためです。以下を参考にしてください。

 

大きくわけて５つ

１　敷地関係

２　建物関係

３　共同住宅（マンションやアパート等）

４　専門検査記録

５　権利関係

 

４の　専門検査記録は割愛

１　敷地関係であれば

〇　敷地の地積測量図（ない場合が多い）

〇　道路

〇　仮換地指定処分通知書（主に鹿児島市内）

〇　換地処分図

〇　境界立合協議書

 

次に建物

〇　建築確認通知書

〇　検査済証

〇　建物設計図面

〇　建物平面、配置図面

〇　増改築工事記録（したのであれば）

〇　構造計算書（主に３階建て以上の建物

〇　賃貸借契約書

〇　レントロール表　（賃料入金一覧）

〇　住宅瑕疵担保保証保険証書

 

次に　共同住宅

〇　マンション管理規約

〇　マンション使用細則

〇　マンション決算報告書

〇　分譲時におけるパンフレット

〇　分譲時図面

次に　権利関係（ここは重要）

〇　土地権利証

〇　建物権利証

〇　登記識別情報通知書

〇　筆界特定通知書（したのであれば）

〇　敷地利用承諾書（通行承諾等）

〇　隣接地との境界に関する念書

〇　地域協定があればかかる文書

〇　差押さえ予告通知書

〇　土地建物が行政指導を受けた場合　処分等の通知書

 

長くなりましたが、存在する部分だけで結構です。　これらの書面があるんだという認識をもっていただければと思います。

これらの書面の有無で査定精度はあがります。

 

次回に　重要事項説明書でも使用するのですが、建物の付帯設備の有無を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

不動産業者が一般的に行う不動産査定とは？手法

　本日は、子供の日です。（端午の節句）

　趣旨は、「子供の人格を重んじ、子供の幸福を図るとともに、母に感謝する」ということで制定されています。

児童福祉週間が１１日まで　農家では、作物の種まきに入ります。

 

　本題に、一般的査定はどのように行われているか＞

ほとんどが「取引事例比較法」で行っています。

 

　では「取引事例比較法」とは、対象となる不動産と条件が類似する物件の取引事例を調査し

そのメリット、デメリットで比較評価して最終的な価格を決めるというものです。

 

　上記の文言では、少しわかりにくいですが、噛み砕くと、あそこは２０００万で売れたからこっちもという具合です。

不動産会社の経験則と直感で決められているのがほとんどでしょう。

 

　よって、査定報告にあまり根拠がない査定になってしまします。売主にとっては高い金額で売りたいでしょうから、マーケットの価格から

乖離した高い金額で査定するのも一般的です。　本音は、自社で物件を預かりたいからということになります。

　しかしこれでは、早期売却は難しくなります。

 

　インターネットでも一括査定等がありますが、複数の業者に登録を促し（サイトに）そして登録料をとり、適当な価格で折り合いをつけた業者にお願いをする

ビジネスモデル

　地域の特性、市場の流れがわからないのに一括査定などできないと考えますが

 

　尚、弊社の査定報告書は最低ても１０ページを超えます。（根拠、ハザード情報）いろいろな要素を含んでいるからです。

 

　不動産を売却したい場合は、いくつかの不動産業者に査定依頼をして、比較するのが早期売却により近づくのではないでしょうか。

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

売却査定に関して 仲介手数料半額

今回は、告知になりますが、当社において売却査定に関しては通常は無料査定（どこもそうだと思いますが）

 

売却目的および買取目的の査定の場合　査定料￥５，０００　かつ当社に依頼をして物件がご成約になった場合

仲介手数料が半額になるシステム。

 

例として　２０００万の家もしくは土地を売却した場合　通常　仲介手数料が￥７１２，８００かかります。

これが半額になりますので÷２　＝￥３５６，４００になります。

 

仲介手数料の上限は、国土交通省令で　定められた上限を超えて手数料をとることは禁止されています。

下げる部分に関しては問題ありません。

 

査定といっても、業者によって査定方法は様々（多種多様）

よって　目的がはっきりしていないと査定の意味をなさない場合があります。

単なる売却か、買い取って欲しいのか、相続で共同相続人の按分の目安にしたいのか等です。

 

あらゆるポータルサイトが査定を無料にしているのは、情報がほしい場合がほとんど

売主様にとっては、高い査定額を査定した業者に依頼するのが人情でしょうが、その価格は業者の利益のための査定

といってもいいでしょう。この問題は、以前から問題視されています。（いわゆる囲い込み）　東日本ではこの行為をやめる

よう業者に通達がだされていますが、西日本は依然のまま

 

結論的に売却できた金額が正確な査定　あたかも高く売れるように査定をして売却活動をしないそして売れないから値段を下げましょうと

売主にいうのは常套手段（旧態依然）でしょう。　売主様の利益にあらず、業者の利益と考えてください。

誤解がないように全部の不動産業者というわけではなく一部のということを付け加えておきます。

 

上記の理屈が当社の手数料半額システムに至った経緯です。参考にしてください。

 

中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスタ　ＦＰ　代表　中野　僚次郎