分譲マンション購入時のチェックポイントは？

まずは、新築と中古のマンションの比較を

〇　新築マンションの場合

１　設備が最新

２　修繕等を当面の間、行う必要がない

３　耐震性が高い

４　中古と比べると価格は高い

５　長期の住宅ローンを要する

６　アフターサービスがある

７　建築中のマンションであれば、モデルルームしか存在せず　完成物をみれずに契約する場合がある

〇　中古マンションの場合

１　設備が古い

２　修繕費がかかる場合がある　

３　耐震性が低い場合がある

４　仲介手数料がかかる

５　新築より安価

６　完成物件を現実に確認できる、進行中の管理面の問題等をヒアリングできる。

ざっと比較してみました。

では、購入時のチエックポイントは

まず

１　管理内容をチエック

　　マンションは管理を買えという　格言じみた言葉があるようにマンションは管理が価値を左右する場合があります。

　　マンションには「管理規約」がありますので事前に管理規約に目を通す必要性あり

例）　管理方法が自主管理なのか委託管理なのか、委託管理先の信用性、管理人は常駐か通勤（日勤か）

　　　管理費、修繕積立金の額は妥当か、長期修繕計画は存在するか、積立金の管理先、中古マンションの場合は積立金の残高

　　　直近で大規模修繕計画はあるか

２　共用施設の確認

　　会議室やゲストルーム等共用で使用できる施設はあるか　使用料はかかるのか

　　駐車場は何台あるか　マンションの全戸数に対し多いのか少ないのか　使用する権利と月の使用料は　駐輪場は

 

３　実際の間取りのチェック

　　天井の高さ、はりの出方など　

　　内装の変更は可能か

　　ペット飼育は可能か（頭数の制限がある場合が多いのでそこも確認）

　　

４　住宅性能とアフターサービスの基準はどうか

　　

最後に　マンションや実際の売主の評判等も重要

中古マンションであれば、仲介業者やすでに入居している人などそのマンションの管理状況や住民側のトラブルについて

事前に確認したい事項でもあります。

新築マンションであっても、分譲業者や管理会社が以前分譲や管理している類似のマンションの評判を確認することができれば

およその推定は可能かと思われます。

 

以上ですが、他にも予期できない事項がでてきたりする可能性もないとはいいきれませんので　参考にしてください。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

分譲マンションのメリット及びデメリットについて

今回は、一戸建て住宅と分譲マンションを比較してみます。

個人の価値観で判断すべき問題なのでどちらが有利かということはできません。（ライフスタイルの問題もありますので）

マンションと一戸建てを単純に比較してみます。

マンションのメリットと思われるほうから

１　価格が比較的　安い、同じ予算で利便性がよい立地

２　セキュリティの充実性

３　公園、ゲストルーム、会議室等、共用施設がある

４　管理、修繕計画が計画的におこなれている　つまり良好な状態が保たれる

次にデメリットと思われる視点

１　増築、建て替えの制限

２　相隣関係（上下階含む）との間で騒音等で紛争になる恐れがある

３　管理費、修繕積立金等が必要かつ　管理組合に参加が必要

４　ペットに関する制約がある場合がある

上記が一般的比較です。

現実問題での比較なのでご了承ください。

次回に実際に分譲マンションを購入される際のチェックポイントをいくつかご紹介いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

不動産取引の一般的な流れ 売主様と買主様において

不動産取引の基本に立ち返り、不動産取引の当時者間の契約終了、引渡しと代金の支払いの流れを

まず

売主様

１　売却の相談

２　物件の調査　（不動産業者等）

３　価格査定（不動産業者

４　媒介契約　（一般、専任、専属の３種類）　締結

５　売却物件を指定流通機構に登録　（広く告知するため）

６　広告等において販売開始

次に

買主様

１　物件の購入依頼

２　物件の紹介を受ける

３　実際に物件を案内してもらう

４　予算を立てる（資金計画　住宅ローンか現金か若しくは一部住宅ローンかなど）

 

ここで売主様と買主様の当事者間が確定しかつ物件が確定したならば

１　条件交渉（実務ではほぼ金額交渉）

２　重要事項の説明を受ける　（宅地建物取引主任者より）

３　双方納得したならば売買契約の締結　（契約に不利な条項がないか確認）

４　決済（代金の支払い）と引渡し　（実務では、司法書士が双方の権利、代金を確認します）

５　名義の変更（所有権の移転）

 

上記が不動産取引の基本的な流れです。参考にしてください。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

引き渡しと明け渡し どう違う？

不動産取引実務では、契約書等を作成しますが、用語が一般的に馴染みがない言葉が多いので

いくつか用語の違いをご紹介します。

今回は「引渡し」と「明け渡し」

どっちでもいいんじゃないといわれそうですが・・・

〇引渡し　　こちらは、売買契約をしその目的物の占有を移転する場合に使います。

　　　　　　　　尚、占有とは（自己の為にする意思をもって物を所持すること）

　　　　　　　　この場合は動産（物品や機械類）でもかまいません。

　　　　　　　　家を買って引渡しを受ける場合など

 

続いて

〇明け渡し　こららは目的が「不動産」の場合で、人が居住をし、又は物品を置いて占有している場合

　　　　　　　　、人を立ち退かせ、物品を取り除き、本来の権利者に完全な支配を移すことをいいます。

　　　　　　　　つまり元に戻して返せということですが

 

例を　賃貸の場合の賃貸借契約の場合

第〇条　（原状回復）

　　　　　　本契約が、期間満了、解除その他の事由により終了したときは、乙は遅滞なく自己の費用をもって本件土地を原状に復して、

　　　　　　甲に「明け渡す」ものとする。

もう一つ

〇受け渡し　この場合は売買契約で売主が目的物で買主が代金の支払い　相互に交換でするときの意味で使われます。

　　　　　　　　証券取引（有価証券）で使われます。今は株券も電子化が進んで株券そのものを見なくなりましたが・・

 

不動産取引の売買契約書の中にまだたくさんの専門用語がでてきます。予備知識として参考にしてください。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

袋地の通行権について その根拠 囲繞地

何度か、通行権に関してはご紹介したのですが、おさらいで

余談ですが、弊社が査定する土地、建物査定書は弁護士の依頼により裁判書に提出する資料にもなっております。

不動産鑑定士の評価と、市場の評価は厳密にいうと違うので、客観的に市場で売買するといくらで換価できるかが問題となるからです。

つまり、債務整理（自己破産等）で借金をしている人がいくらの財産をもっているかという目録を作るための資料にもなり得ます。

土地建物は、多種多様で査定において難しい局面がでてきます。それが私道接道宅地で通行権があるかないか等

ということで　袋地（つまり他人の土地をとおらなければ公道にでられない土地の場合）どういう権利で通行権が認められるのかと

いう問題がでてきます。私道所有者が複数だと難しい案件にもなってきます。

〇例として自分の土地が袋地であり他人の土地を通らなければならない場合は？

　一義的に「囲繞地通行権」で主張します

民法第２１０条　（公道に至るための他の土地の通行権）

１　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るまで、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

２　池沼（ちしょう）、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差が

　　あるときも前項と同様とする。

上記が条文ですが　囲繞地通行権が認めらる範囲は、囲繞地通行権者のために必要で、かつ、囲繞地所有者（つまり他人の土地）に与える

損害が最も少ないものでなければならない（民第２１１条第１項）

この場合は念のため車両が通行できるかの確認、配管のための掘削承諾などを含めた承諾料や年間の通行料、維持費等の負担の有無、額

等を確認する必要があります。（民第２１２条）

民第２１２条

民２１０条（囲繞地通行権）の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。

　　　　　　ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、１年ごとにその償金を支払うことがきる。

 

実務的には、私道持分を一部買受け、私道を共有としたうえで通行権を獲得しますがその場合はすべての私道所有者の承諾かつ金銭の支払いが

伴います。

仮に中古住宅等を購入される際、私道に自分の宅地が接道している場合、通行の根拠をまず把握してください。

不動産取引に道路は最も重要な項目です。

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎