不動産の権利と種類について ３ 建物に成立する権利と 地役権、留置権とは

前回に引き続き　土地の次は「建物」に成立し得る権利ということで

これも土地と同じで　重要なのは、所有権（物権）と借家権（債権）

〇所有権

　建物１棟に対する所有権　一戸建て住宅を所有する場合のように建物に対する所有権ですね

〇区分所有権

　分譲マンションなどのように、１棟の建物の各部分が構造上区分され、独立して建物の用途に供することができる場合

　は、その部分ごとを所有権の対象とすることが認められています。これが「区分所有権」です。

　区分所有権に関しては、「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法といいます）という特別法で詳細は定められています。

 

〇賃借権（借家権）

　建物賃借権は、借家権として借地借家法が適用され、借地借家法の保護を受けられます。

 

上記が、建物に成立し得る権利ということになります。

 

不動産取引実務でよく聞く　地役権と留置権について　ご紹介しておきます。

 

〇地役権とは

　地役権は自己の土地の便益に供するために他人の土地を使用する物権です。例えば、引水や通行のためによく利用される権利です。

　特徴としては、地役権は他人の土地を独占的に使用することなく、使用する土地をその土地の所有者等と共同して使用することができるという点

 

〇留置権とは

　他人物の占有者がその物に関して生じた債権の弁済をうけるまで、その物を留置（とどめおいて）弁済を間接的に強要する担保物権になります。

 

余談ですが、不動産取引実務でよく登記事項証明書で見かけるのは、通行地役権です。他にも眺望地役権等があります。

つまり自分の土地を有効に利用する権利と思ってください。

宅建受験者は要暗記項目です。

次回は　抵当権と根抵当権　よく聞かれる　用語だと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

 

不動産の権利と種類について ２ 土地に成立する権利

前回に引き続き、宅建を受験されようとするかたにも有益な内容かと思います。

では

土地に対する権利（成立し得る）　特に重要なのは、実務では、所有権と借地権

〇所有権

　所有形態は、単独の場合、複数（つまり共有）している場合があります。　

　所有権とは、法令の範囲内において、フリー（自由）にその所有物を使用、収益、処分することができる権利（暗記）

　かつ土地の所有権は法令の制限内においてその土地の上下に及ぶ（空と地面）　無限に及ぶわけではないので（常識で判断してください）

　つまり　合理的利用と物理的支配が範囲だと考えてもらえば

 

〇　借地権　

　　聞いてもピンとこないかたも多いかと　借地借家法に規定されている　「建物所有を目的とする、地上権、または土地の賃借権」

　　地上権は　物権

　　賃借権は　債権

　　この違いは重要です。

　　土地をだた（無償で）借りている場合は賃借とはならず　「使用貸借」ということになり　借地借家法の適用を受けないこと（これも重要）

上記２点を成立し得る権利としては重要ですので　参考に

宅建受験対策としては、物権、債権ともに重要ですので、基礎をしっかり覚えましょう。

建物に対して成立する権利は　次回に

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

不動産の権利と種類について １ 基本的権利 物権

前回は調査　今回は、不動産の権利や種類についてご紹介を

宅建受験者様はご存知だと思いますが、復習をかねて　ご参考にしてください。

 

では、権利とは？よく権利があるといいますが　なんとなく使っておられるかたが多いかと

法格言（法のことわざみたいなものですが）権利の上に眠るものは保護しない（これは時効のことをいっています）

つまり権利があるのに主張しなければ権利はなくなりますよということです。他にも様々な法格言がありますので

ご興味があるかたは調べてみてください。

権利とは　「ある利益を主張し、これを享受することのできる資格。社会的、道徳的正当性に裏付けられ、法律によって一定の主体、特に人に

　　　　　　　賦与される資格。法的正当性　「大辞林より」

 

本題に

〇不動産の上には、２つの権利が成立します。それは、「物権」と「債権」　

１　　物権について

定義（ｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ）　物権はとは、人が物に対して、物を直接かつ排他的（他を寄せ付けないということ）に支配する権利、すなわち

　　　　　　　　　　　　、人の物に対する権利

 

種類としては　所有権、地上権、永小作権、地役権、入会権、留置権、先取特権、質権、抵当権、根抵当権等があります。

 

性質としては

ａ　直接的な支配権　（他の人を介することなく物を直接的に支配する権利）

ｂ　排他的な支配権　これは宅建試験お馴染みで　「一物一権主義」

　　　　　　　　　　　　　つまり同一内容の物権は同一客体の上に併存し得ないということ。

　　　　　　　　　　　　　わかりにくいので簡単にいうと、１つの物に甲さんが「所有権」を持っている場合に同じものに

　　　　　　　　　　　　　乙さんが同じ物に乙さんの「所有権」は成立し得ないということです。他の権利は排斥されます。

もう少し突っ込んで、妨害の排除等を請求しうる権利（これを物権的請求権という）も物権には認められています。

例として土地の所有者が不法に占拠している人に「出て行け」と言える権利

上記からわかるように「物権」は強力な権利ということがわかるかと思います。

次回は土地に対して成立する権利を

債権も次回

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

不動産査定における評価方法について 原価法

前回より。不動産価格査定にいおける３つの手法のひとつ「原価法」

〇原価法は、不動産を取得するための費用を中心として価格を求める手法で、主に対象の不動産が

　土地、建物により構成されている「複合不動産」の場合に多く使われます。

 

具体的には、まず建物について新築する場合に必要な費用（これを再調達原価）をだします。

続いて、建物の経過年数に応じた減価と物理的損傷、機能的な陳腐化なとの実態を調査して判明した

減価を算出します。

この建物価格に土地の価格を加算することによって複合不動産の原価法による価格が決定されます。

ちなみにこの原価法による価格は「積算価格」と呼ばれます。

 

この原価法が向いていない対象としては、造成地や埋立地等その土地を造るのに要した費用が把握不可能な場合になりますね

尚、費用は把握可能であれば「原価法」は使えます。

原価法式は、端的に不動産の再調達に要する価格に着目しています。

 

もうひとつ「賃料」を求める手法で　積算法というのがありますが、簡単に

１　基礎となる価格を求め、これに期待している利回りを乗じて得た金額に、さらに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

　　（基礎価格、期待利回り、必要経費等の把握を適正に行える場合には有効に働きます。

 

次回は２つ目の手法　「取引事例比較法」を　こちらは比較的わかりやすいと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産査定における評価方法についての考察

このブログでも、不動産の評価の手法については何度か取り上げていますが今一度　おさらいを

まずは「価格の三面性」と「三手法」について

 

一般的に物の価格は　以下参照

１　その物ができあがるのにどれほどの費用がかかったのか（これを費用性といいます）

２　その物と類似の物が市場でいくらで実際に売買されているのか？（これを市場性といいます）

３　その物から今後得られる収益はそのくらいなのか（これを収益性といいます）

上記の３つの尺度で決まることを「価格の三面性」といいます。

よって　不動産の価格を求める場合　この三面性を勘案して以下の方法で不動産の価格を求めます。

 

１　原価法　　　　　　　上記１の費用性を中心として価格を求める手法

２　取引事例比較法　上記２の市場性

３　収益還元法　　　　上記３の収益をを中心

 

実務的には上記の手法を当てはめて求められた価格をもとに最終的な価格を査定することになりますが、実際の不動産市場では

収益性が重視されることもあれば、費用性が重視されることなど多様になるのが特徴

端的にいうと　適用した手法でどの手法が対象不動産の価格の形成に最も説得力があるのか採用した資料の精度等の観点を踏まえ

価格を査定する必要があるということです。

次回　おさらいで　個別の評価手法を　原価法から

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎