ご存知のかたも多いかと思いますが アメリカの政治家 ベンジャミンフランクリン 徳に趣をおいたかたで有名ですが
ストイックといまではいうのでしょうか。いろいろな箴言を残しています。ベンジャミンフランクリン自伝 一度は読んでみてください。
その中の言葉から
「困難を予期するな。決して起こらないかも知れないことに心を悩ますな。常に心に太陽を持て」
前回の続きの譲渡所得の計算式の続きです。
税率が短期所有か長期所有でかわりますのでご注意を
〇長期と短期の区別
不動産を譲渡（譲りわたした）年の１月１日において所有期間が
５年以下であれば 短期譲渡所得 税率は 所得税３０％+住民税９％＝３９％
５年超であれば 長期譲渡所得 税率は 所得税１５％+５％＝２０％
注意点は上記 いずれも 所得税、住民税の他に復興特別所得税として所得税額の２．１％がかかります。
次回 特別控除を
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
今日は論語から 「下問を恥じず」
意味は 「年齢や地位が下の人にも恥ずかしがらずに聞きなさい」という意ですが
知ったかぶりをするくらいなら 謙虚な気持ちかつ素直に質問をしたほうがいいと思います。
完璧な人間などいないのですから 特に私は知らないことばかりなので良く人に聞きます。無礼にならない程度にですが
さて 確定申告の時期にも差し掛かってきます。前年に不動産の譲渡が発生されたかたは申告が必要です。
ということで 不動産なので 譲渡所得の大まかな概要を 私も１級ＦＰの試験が近いので復習にもなりますので
譲渡所得 つまり 不動産を引き渡す 利益がでた部分に税金がかかる 簡単なことですが 当然損失がでれば課税されません。
でが 一般の計算方法を
〇 課税譲渡所得金額の計算
算式 収入金額ー（取得費+譲渡費用）ー特別控除額＝課税譲渡所得金額
ここでわかりにくいのが 各項目の内容ですね
収入金額はそのまま
１ 取得費が 売却した土地や建物の購入価額（厳密には建物は減価償却後）や購入の際に支払った仲介手数料や印紙等
が含まれます。（つまり売るのにかかった費用） いくらで取得したかわからない場合がでてくると思います。
その場合は、譲渡収入金額×５％で取得費としてください。
２ 譲渡費用は 土地や建物を売るために要した費用で、売る際の仲介手数料や借家人を立ち退かせるのにかかった立ち退き料等
そして
３ 特別控除は おおまかに２種類
〇居住用財産の特別控除 ３０００万
〇 所有期間１０年超の居住財産を譲渡した場合の特例
居住用の不動産を売却した場合は益から３０００万の引けますので実質 税金はゼロ
要件がありますので注意
１ 現に自分が住んでいる住宅や住宅とともに敷地を譲渡したケース
２ 以前に自分が住んでいた住宅やその敷地を住まなくなった日から３年後の１２月３１日までの間に譲渡した場合
（住まなくなった後は、その家屋を何に使用してもかまいません）
次回 続きを 長期所有と短期所有の区別で 税率が大きく異なりますので注意してください。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
本日２８日（日）は弊社は仕事納めになり、翌年は１月５日（月）より通常営業日になります。
ブログに関しては休日はありませんので、引き続きお役たち情報を提供していきますのでよろしくお願いいたします。
早速前回の民法の基本として 法律行為と効果を 以下を参考にしてください。
〇 契約
１ 売買契約 効果は、目的不動産の所有権の移転
２ 贈与契約 同上
３ 抵当権設定契約 目的不動産に対する抵当権の設定
４ 賃貸借契約 目的不動産に対する賃借権の設定
左が法律行為で右側が効果になります。
続いて
〇 不法行為（民第７０９条）
１ 甲が乙の家を壊した場合 乙が甲に対し損害賠償請求権（これは債権）を取得する
２ 甲が乙の土地に無断で占拠 乙は甲に対し損害賠償（この倍は債権的請求権）と妨害排除（物権的請求権）を請求しえる。
〇 時効
１ 甲が乙の建物を自己の物と
誤解して２０年間占有 甲が乙の建物の所有権を取得する（民第１６２条）いわゆう 時効取得
尚、占有が善意の場合は１０年間で時効取得
〇 財産分与
甲が乙に不動産を財産分与する 乙が甲の不動産の所有権を取得（民法第７６８条）
〇 相続
甲が乙の不動産を相続する 乙が甲の不動産の所有権を取得（民第８９６条）
上記が一般的な法律行為と効果になります。条文をのせましたので、できれば判例六法等で確認してください。
その繰り返す作業が知識となります。
余談ですが、民法の法律関係は当時者プラスワン つまり３人の三面関係を意識しながら学習すると理解が早まるかと思います。
甲や乙も身近な人に名前を置き換えてみるとまたいいかもしれません。
さて 今年お世話になった、事務所の大掃除にとりかかります。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティイングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
楽しいクリスマスは過ごせましたでしょうか？私の知人は、来年に向けて試験勉強をしていたそうです。
いろいろな過ごしかたがあるかと思います。
今回は、不動産に関する規制についてご紹介を
規制に関しては、公法上と私法上の規定の２通りがあります。
似て非なるもので、この両者は、制度趣旨と目的がまったくことなりますので、個別の理解が必要になります。
特に、来年度 宅建等を受験されるかたは、基本になるのでしっかりおさえておきましょう。
まず、
〇公法上の規制 例として 農地法や国土利用計画法などや、利用を制限とする前提の都市計画法と建築基準法等があります。
別の機会に詳しく
続いて
〇私法上の規定に関して
民法は、宅建試験では必須 民法は原則法と呼ばれており、借地借家法の特別法と区別されます。
また民法は「補充法」と呼ばれています。要するに契約（または特約）がない場合について、補充的に適用されるということ
現在、日本では、分厚い契約書を取り交わさなくても、契約について法的に処理できるのは、民法が補充してくれるからです。
噛み砕いていえば、「契約自由の原則」に基づき契約（特約含む）をすれば民法の規定に反しても構わないということになります。
（特約において民法を排除する）このことを「私的自治の原則」というわけです。
しかしなんでもかんでも特約で民法を排除できるわけではありません。
この特約をもっても排除できない規定を「強行規定」 愛人契約等は契約自体が無効 なぜか？調べてみてください。90条です。
例えとして、借地借家法における、借地人、借家人に不利な特約が無効とされます。
簡単に
強行法規は 借地借家法による借地人や借家人の保護規定
契約は（特約含む） 契約自由の原則
民法は補充法なので 特約がなくても補充的に適用される
ということになります。少しわかりづらいでしょうか。
民法の補充規定はある法律行為が行われると効果が発生するということですが、これについては次回
宅建受験者には必須ですので 参考にしてください。民法の初歩になります。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
前回の続きになります。抵当権（重要ですのでここで覚えておきましょう）
では
〇被担保債権（担保される借金のこと）の範囲
抵当権を設定した場合は、被担保債権の元本はすべて担保されますが、利息については、満期が到来した最後の２年分だけについてしか担保されないこと
なぜか？二番抵当以降の債権者や一般債権者などの第三者のために、抵当権の優先弁済権を制限する目的です。
よく試験にでます。なぜかと掘り下げて考えて覚えないと理解につながりません。
次に
〇抵当権の効力の及ぶ目的物の範囲
１ 土地に抵当権が設定された場合には、原則、抵当権は抵当不動産（土地）だけではなく、その土地に付加して一体となった物にも効力が及ぶこと
（例えば、庭石や庭木など）
２ 建物は、土地と別個の不動産として取り扱われているので、土地に設定した抵当権の効力は、建物には及びません（が 一括競売はできます）
次に
〇抵当権の物上代位性
抵当権の効力は抵当不動産の売却、賃貸、滅失または損傷等により、本来の目的物に代わり抵当権設定者（お金を借りている人）がうけるべき
金銭その他のもの（代位物）の上にも及ぶこと （わかりにくいですね）
例えば、建物が火事で滅失した場合、保険がおります。その保険金は抵当権者（貸し手）がとれますよということです。
これが代位
ただこれは債権者側にとっては、債務者（お金をかりている人）の一般財産に火災保険金が混ざり区別ができなくなるので、代位できない可能性があるのですが
この場合、貸し手（金融機関）は、あらかじめ建物にかけられた火災保険の請求権に質権を設定して差し押さえを可能にします。
しかし最近の住宅ローンは火災保険に入るのは条件でも質権の設定は要求されません。なぜでしょう。（別の機会に）
あと抵当権で重要な項目は
〇法定地上権
甲さんが土地と建物を所有していたが、建物にしか抵当権がついていない場合その後、抵当権が実行（競売）され 乙さんが建物を取得（競落）した場合
乙さんは甲さん所有の土地の上に当然に地上権を持つものとされます。
要件は、抵当権設定当時、同一所有者に属する土地と建物があり、その一方または双方に抵当権が設定され、競売の結果、所有者が異なった場合に限り
認められます。（宅建試験では頻出）
他に、抵当権消滅請求と一括競売がありますが割愛します。
次回は、根抵当権 これは、個人よりは自営業や法人取引でよくつかわれます。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
