民法改正で何がかわるか？

今日は民法改正について　改正は１２０年ぶりになりますが改正内容は　債権編が目立っていいます。

消費者保護がやはり中心です。高齢化が進んでいいますので

 

どんなところかまとめとして

 

１　契約約款（契約内容について）

　　現在明文の規定なし　変更後　買主に著しく不利な内容は無効

　　いろいろな契約書がありますが、小さな字でほとんどみない部分に重要なことが書かれていたりします。

　　これを業者側が主張しても「著しく不利な内容であれば」　業者主張は通らないということですね

 

２　賃貸住宅の敷金について

　　これはやっとできましたという私見です。

　　通常で使用の劣化は入居者の負担にならないと明示

　　ただいこれは、ちょっとザルかなと思いますが、特約で借主負担がつけられるところです。

　　改正された後も　契約書は　よく読みましょう

 

あと不動産に関連するのが

３　判断能力の低い人との契約に関して

　　現在明文に規定なし　が変更後　無効と明記されます。

　　高齢化が進み、認知症のかたも多くなってくる可能性があります。ここに悪質な業者はつけ込み契約をさせてきた経緯からです。

　　専門家では周知の内容なのですが、一般のかたにわかりやすくするためです。

 

ざっと簡単に噛み砕いて　ご紹介いたしましたが　買主　（消費者）が被害を受けないようになっています。

民法だけでなく　消費者契約法でも保護されていますので、現在、トラブルをお抱えのかたは専門家にご相談をおすすめいたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

重要事項説明 告知義務の種類 姶良市り込広告のご案内２８日（土）（日）

前回に続き　重要事項の告知義務の種類について

その前に本日、南日本新聞折込広告を入れさせていただいております。

広告内容について　物件のいくつかのポイントを　ご説明いたします。

 

まず加治木１３８０万の物件について

こちらはオープンハウスを２８日（土）３月１日（日）　オープンハウスをいたしております。

特典は、キャッシュバックとしてご成約のかたに、５０万円

売買契約金額から値引きもできます。または、家電費用等に充当していただきたいと思っております。

ポイントは、築年数が浅い、駐車場が３台可能、転勤をされるかたは転勤の際は賃貸に貸し出せること

費用対効果を考えるとおすすめの物件です。尚、当社が売主ですので　「仲介手数料はかかりません」

次に先週、売却依頼がありました、西餅田の９８０万　

ポイントは、見晴らし（夜景が綺麗です）また駐車場は２台のうち１台はビルトイン（以前の所有者のかたが車が趣味）車のしたに潜り込める

スペースが設けてあります。また　小中学校のお子様がいらしゃるかたは、学校が徒歩で近いということ。

内覧は可能ですので、是非ご覧になってみてください。

 

本題に　重要事項の告知義務の種類　４種になります。

 

1 物理的瑕疵　（物件そのものに物理的な問題あり）　例）　シロアリにおける被害、雨漏り、主要構造部等の欠陥

 

２　法律的瑕疵　（法令に適合していない　またはなんらかの法令上の制限がある物件）　例）　再建築ができない土地や建物、道路が計画道路等

 

３　心理的瑕疵　（心理的に悪影響のある事情があると思われる物件）　例）　自殺、心中、他殺、自然死（この場合は発見等のおくれやなんらかの理由

 

４　環境的瑕疵　（物件そのものには問題はないが、周辺環境に難あり）　例）　近隣の振動、臭気、日照問題、、近くに暴力団事務所がある等

 

上記が告知事項になります。　賃貸等は３が多いのではないでしょうか。最近ニュースにもなりましたが

 

この告知事項は、みなさんがご覧になられている一般的なチラシやインターネットで事前にはわからないところが欠点でしょう。

そもそも契約前に書面をもって説明する義務ですので、募集にあたっての義務（記載義務）はないからです。

 

私どもは事前に広告をみれば８割くらいの精度で見抜くことはできますが　一般の方には少し難しいかもしれませんが方法はあります。

 

告知しないと困るのは説明者なのですが、やはり秘匿して契約する業者がいるのもまた事実です。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

不動産取引における 重要事項 告知事項とは？

今日は、不動産取引における、重要事項説明について

ご存知かと思いますが、今年の４月１日より　宅地建物取扱主任者という名称から「宅地建物取引士」に

名称変更されます。これに伴い、取引士はもちろんのこと会社側にも更なる不動産知識等に関する研鑽義務が

課されることになります。

 

〇　重要事項とは

　　これは、賃貸の貸し借り、土地及び建物の取引（契約）の前に対象物件に関して最低限説明する事項を

　　取引士によって取引の双方に説明しその書面に記名、押印義務があります。（宅地建物取引主任者証を掲示の上）

　　この義務は雇主です。また取引士は５人の従業員で１人、専任で必置しなければなりません。

　　不動産業者で代表取締役がこの免許を取得していなくても取引士を雇えば問題がありません。

　　よって不動産業を営みたいと考えた場合、取引士を雇い専任として必置すれば不動産業を営めます。

 

　重要事項の内容が増えているのは周知の事実ですが・・・

私が取得した平成１３年の重要事項より明らかに増えています。

話がそれましたが　告知事項

そもそも重要事項とは物件の内容を権利、法令、金銭等と告知事項にわかれそれだったら契約をする、しないという

判断基準になります。

そこで問題なのが　タイトルの告知事項

知っていて教えないこと　専門的には　知り得て告知しないこと

なぜかというとこれをいったら　借りてくれないだろう、買ってくれないだろうという内容だからです。

勘の鋭いかたはもうお分かりだと思います。つまり　事故物件と呼ばれるものです。

この告知義務が発生する内容は次回　ご紹介いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

不動産で個人で取引できないのか

今日はタイトル通りですが、よくあるご質問です。

現行法的に問題なしという結論ではないでしょうか。（あくまで小規模の個人間取引）国土法等や農地が絡む場合でも双方が理解して届け、許可等を

怠らなければという前提ですが

なぜこういうご質問になるかというと　宅建業者（いわば不動産業者）に支払う手数料をコストダウンしたいのかと思います。

私の意見としては、一般論で個人間でされるのは自由かと思う点が一つ

専門的知識がないと、所有権（名義）が入らない場合や他に不利益が発生するおそれがあることを知っておいて欲しいという点でしょうか。

土地、建物は私どもが調査をしてなお　見落とし（over look)が発生する場合があります（当然、事前に対処しますが）

それを素人間でされるのは、危険かと

不動産取引を安全にサポートするのが宅建業者の役割です。ここは専門に入って取引されたほうがいいでしょう。

アメリカで個人間で取引されるのは、全体の約６％だそうです。アメリカの不動産業者は、弁護士、公認会計士に並ぶ地位です。

日本となぜ違うのでしょうか？

私自信に業種のヒエラルキーに興味がありませんが（組織内においても）自分に対する第３者評価が気にならないということ

　独立した経緯にもなりますが・・

しかし信用問題になると話がちがいますので

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

譲渡所得３ 特別控除 居住用財産譲渡特例

今日の言葉は　アルフレッド　アドラー　最近　人気ですね。ご存知の通り、フロイトとユングに並ぶ　心理学者ですが

前者が原因論で後者が目的論ということ　わかりやすい言葉で

「やる気がなくなったのではない、やる気がなくなったという決断を自分でしただけだ

　変われないのではない、変わらないという決断を自分でしているだけだ」

つまり原因と結果の因果ではなく　結果に着目している点が違うということです。

わかりやすく説明している対話形式の「嫌われる勇気」　この本がわかりやすくてよいかと思います。ぜひご一読を

因果律を否定しているということが興味深いと思います。

 

本題の　譲渡所得　特別控除３０００万は前回　今回は「居住用財産の特別控除」

いずれも要件をみたせば、税金が軽減されるゼロというお話です（簡単ですが）

〇　所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の課税の特例

ここで　適用が可能なケース　以下

この特例は、個人がその年の１月１費において所有期間が１０を超える次の居住用財産を譲渡した場合に適用が可能

１　現に日本国内にある自分が住んでいる住宅

２　以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から３年後の１２月３１日までに譲渡したもの

３　上記とともに譲渡された敷地

次に　適用が受けられないけーす

１　前年分又は前々年分の譲渡所得について、すでに３０００万の特別控除か居住用財産の買い替えの特例あるいは

　　居住用財産の買い替えにかかる譲渡損失の繰越控除の特例等の適用を受けている場合（３年に１回ということ）

２　収用

３　譲渡相手が親族

４　この特例の適用をうけるためのみの目的で入居したと認められる場合

受けられないケースはわかりやすいと思います。

 

買い替え特例が残ってましたので次回

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎