個人で確定申告される オーナー様も多く、よくご相談を受ける内容の中で 借入金利子の取り扱いについてを
前提知識として、ご存知かとは思いますが、「収支」と「所得」はまったくの別ものです。
この違いを理解していないかたもおられるので
〇 収支は、キャッシュフローともいいます（現金主義です） 式は 収支＝収入ー支出
〇 所得は「発生主義」 所得税法の算式は 所得＝収入ー必要経費です。
つまり、不動産所得とキャッシュフローで計算すると一致しません。
必要経費が不動産所得には発生するからです。
簡単に 不動産所得で必要経費にできるものを
１ 借入金の支払い利息 （元金はダメ）
２ 減価償却費
３ その他経費 （自動車税、取得税、印紙税 各種組合費又は会費 、事業税、登録免許税等）
４ 租税 （固定資産税等） 所得税、住民税はダメ
上記を参考にしてください。
次回 すこし ２ の「減価償却費」について
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
前回、不動産所得の算出のご紹介でした。
不動産所得は、総合課税ですので
〇総合課税とは 、他の所得と合計をして、その所得金額を基に納税額を算出することです。
〇おおまかな流れを 納税額まで
まず
１ 所得金額の計算をします。
収入金額ー（収入から差し引く金額）経費です
次に
２ 課税所得金額の算出
総所得金額の内訳は、不動産所得金額+他の所得（給与所得や事業所得）
この所得金額ー所得控除額をだす。
所得控除額とは、医療費控除、社会保険料控除等
次にこの金額に税率をかけます。課税所得金額×税率 これが「所得税額」となります。
３ 納税額の計算
所得税額ー控除できる金額（いわゆる税額控除 例 住宅ローン控除等）
これで納税額がでます。
少し難しいと感じるかもしれませんが、流れを掴めばわかるようになるかと思います。
不動産のオーナーであれば、管理者や、税理士まかせではなく上記の理解はしておいて損はないかと思います。
参考までに
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
今日は不動産所得について 貸付を行っている場合には、申告が必要になります。
まず 不動産収入の算式から
収入金額ー必要経費＝不動産所得
算式は簡単ですが、この所得を計算する場合には、「収入金額」と「必要経費」を把握しなければなりません。
〇収入金額とは
賃料収入、礼金、更新料等、誤解しやすい金銭が「敷金」や「保証料」これは、預かり金なので収入金額に計上しません。
契約が終了した場合、契約書に返還しない旨が定められている場合、その時点で収入に計上します。
〇必要経費とは（不動産収入にかかる）
これは、不動産所得を得るために支出（outlay)したお金のこと、主に管理費や修繕積立金、固定資産税、損害保険料、借入金の利子（元金除く）
等があります。借入金利子は、実際に貸付をしたときから費用計上なので厳密には、最初に貸し出すまでは経費にできませんのご注意を
〇税金に関して
これは、必要経費になるものとならないものがあります。
なるもの 固定資産税、都市計画税、事業税、印紙税、不動産取得税、、登録免許税
ならないもの 所得税、住民税 （担税力の問題）
あとはというと、支出をともなわないのに費用となるもの（なかなか奥が深い項目なのですが、この科目だけで本が１冊になるほど）
それは「減価償却費」 簡単に説明すると、建物や車等の資産で、年数の経過によって価値が減少する資産で「減価償却できるもの」
これに関しては、その資産種類に応じて、償却期間が異なります。価値が目減りしていくのを支出と捉えるわけです。
不動産所得は総合課税です。 次回 総合課税の流れを 総合課税か申告分離課税かという問題はＦＰの試験等では必須項目です。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
前回は、不動産所得の総収入 今回は不動産所得の必要経費について ご紹介を
〇 不動産所得の必要経費について
まず
１ 減価償却費、修繕費
２ 広告宣伝費
３ 借入金の利子（返済金額のうち利息部分のみ、元金部分は除きます）
４ 損害保険料（火災保険料、地震保険料、いずれも事業用の建物に係るものです）
５ 立ち退き料
上記４の 「事業的規模」とは ご説明しておきます。
独立家屋が５棟以上、貸付部屋数が１０室以上で 形式的に 事業的規模になります（いわゆる５棟１０室基準）
更にいえば、社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で不動産の貸付をおこなっているかどうかで判断されます。
社会通念とは 一般にみてと同義だと思ってください。
上記の減価償却とは
使用または時間の経過による固定資産（土地は除きます）の価値の減少を。決算期ごとに一定の方法により費用として算入することです。
支出を伴わない費用と考えてください。それぞれに 償却期間の耐用年数がありますのでご注意を 車なら新車で６年など
ざっと不動産の収入と必要経費をみてきました。
不動産所得とキャッシュは収支計算がことなりますので注意が必要です。
次回は不動産に戻ります。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
前回の続きです。
総収入金額の範囲を 以下
１ 家賃収入及び地代収入
２ 礼金、権利金
３ 更新料、名義書換料
４ 敷金や保証金のうち返還をする必要のないもの
５ 保証金を返還する前に原状回復費用として控除する金額
ポイントとしては、 敷金及び保証金は預かり金扱いなので原則、収入金額には含めません
ただ、保証金のうちに返還を要しない部分の金額（保証金償却といいますが）がある場合は、総収入金額に含めます。
追加で、収入すべき時期が問題になってきますので
〇 賃料などの収入すべき時期は、原則として契約により支払い日が定められている場合はその支払い日
たとえば、平成２７年１月分の賃料支払い日が平成２６年１２月末日である場合、平成２７年１月分の賃料は
平成２６年分の総収入として算入しないといけないということです。
未収であっても 支払い日が到来していれば収入にあげます。ただ未収ですので計上はしますが控除します（ややこしいですが）
で翌年に未収を収入で計上ということになります。
あまり深いところは専門書に委ねます。
次回は 必要経費について （不動産所得における）
税金はみなさん苦手な分野ですが 不動産のオーナーであるかたは知っておくべきかと思います。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
