不動産と税金 売却した場合は 譲渡所得

今回は、不動産を譲渡した場合　譲渡（売却等のこと）

譲渡した場合の税金の計算方法なのですが　以前もこのブログでご紹介いたしましたが、最近ご相談が多いので　今一度

 

法律用語というのは、難しく名前をつけているので（わかりやすくしてほしいのですが・・・・

例えば　タイトルの譲渡所得　　噛み砕けば　売った等に儲けがでたらかかる税金ですよなど

そういうわけにはいかないのは承知しているのですが

 

本題に

〇譲渡所得

　例えば、個人であれ法人であれ、土地や建物を売って儲かればそれに対して税金がかかります。

　法人の場合は法人税

　個人の場合は、所得税と住民税がかかるわけです。

　ちなみに、賃貸を事業的規模で儲けをだしているのであれば　事業所得になります。

 

ここで問題によくされるのが　総合課税と分離課税

サラリーマンのかたが給与と賃貸の儲けをだしていれば、これは合算して所得にできます。これが　総合課税

しかし、タイトルの譲渡所得は、他の所得と合算できない　これを　分離課税

分離課税なので、別途　確定申告が必要になるわけです。こういう考えで理解していくとわかりやすいと思います。

総合課税だと　損益通算ができます。つまり赤字がでると、税金がかからない。分離課税はそれができない。よくてきた仕組みです。

 

何度もやりましたが、譲渡所得の計算方法は

譲渡所得＝譲渡対価（売った価格）ー（取得費+譲渡費用）

所得というのは利益がでたことです。仮に売却した場合

まるまる利益に税をかけるのは酷なのでかかった経費をひきましょうという算式になります。

※取得費は売った不動産を得るのにかかった費用、例えば印紙税とか仲介手数料、登記ひよ言う

　厳密にいえば、必ず購入時に支払った金額が取得費にはならないのでご注意を

　

※建物の場合はすでに減価償却した金額になります。法定耐用年数

　非事業用は、法定耐用年数×１．５　で計算

　事業はそのまま減価

 

次回に、短期と長期で譲渡した場合の税率の計算で譲渡所得を終わります。

 

勘定科目等は、中身を理解すればそう難しくはないのですが　覚えるのにはやはり苦労しますね

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産と税金 購入、取得した後は？ 固定資産税 土地部分

今回は、不動産を持っていいるとき（保有）　の税金に関して　ご紹介を

 

保有時にかかる税金の代表は　固定資産税　これは地方税　（市町村の税収主な収入元）

 

〇　納税義務者（誰が払うのか）　

　　毎年１月１日現在の固定資産課税台帳に所有者として登録されている者

　　（これ、未登記でも課税されるので　ご注意を）

 

固定資産課税台帳とは？

土地（補充）課税台帳、家屋（補充）課税台帳を総称してこう読んでます。

で、「補充課税台帳」とは、登記簿に記載されていない、土地、家屋で固定資産税を課することができるものについて

登録した帳簿のこと

 

〇課税標準は、固定資産税評価額になります。（所有者であれば単独で評価証明をとれます）

　３年ごとに評価がかわりますが、極端にかわらないような措置がとられています。

 

住宅用地特例を（住宅は優遇されていますので）

※小規模住宅用地（２００㎡以下の部分は　固定資産税評価額×１/6になります。ちなみに２００㎡は　６０．５坪

　小規模といっても約６０坪はありますので

小規模を超えると２００㎡を超える部分になるので一般住宅用地

　よって超える部分　固定資産税評価額×1/3になります。

 

※税率は　１．４％　都市計画税があれば０．３％

 

上記を参考にすれば、固定資産税は算式で出せますので　参考にしてください。

 

※免税点　つまり税金がかからない評価額は

　　　　　　　土地　３０万円未満

　　　　　　　建物　２０万円未満

 

ここまでは土地の部分　

新築住宅には特例があります。３年間は税額を1/2にしましょうということ　床面積が１２０㎡までが対象

３階建ての高層耐火建築物は、５年間

賃貸住宅にもありますので　要件は床面積が４０㎡以上で２８０㎡まで

 

都市計画税とは、都市計画事業や、土地区画整理事業の費用を補充する目的税です。

 

次回は　売却した場合を

 

最後に告知ですが、６月２０日（土）２１（日）　加治木にて中古住宅のオープンハウスをしております。詳細はホームページ

若しくは弊社、担当者までご連絡ください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

 

 

 

 

不動産と税金 購入、取得時には？

前回の続きです。第１回目　

〇不動産を購入もしくは取得した場合　取得とは相続や贈与等で区別しています。

 

かかる税金としては

１　新築であれば、建物本体に消費税　土地に消費税はかかりません。

２　契約書等を取り交わすので、住宅ローンの契約書と不動産売買契約書に貼り付ける印紙税

３　不動産の名義（所有権の移転等）をする抵当権の設定をするので、登録免許税がかかります。

　　（司法書士に通常、報酬と合わせて支払います）

４　不動産取得税　これは新築時で一回だけ課せられる税金　

　　建物と土地がありますが、新築であれば、控除と軽減税率があるのでほとんどかからない。

　　土地が異常に広い、建物本体が高い　ということになると控除しきれない部分がでてきますので注意が必要

　　住み始めて約２～４ヶ月後に通知がくるので　ここでびっくりしないように　最初の時点で把握しておくと後に余計な

　　心配をしなくてもよくなります。

 

上記が、購入、取得でかかる税金になります。新築であれ、中古であれ、軽減税率があるので（住宅用家屋の場合）

かかる税金はかからない場合が多くなります。絶対にかからないわけではないので

 

あとは、住宅ローン控除が適用できるのであれば、毎年　どれくらいなのかを把握しておき

還付が受けられるのであれば、住宅にかかる固定資産税と相殺できるかどうかを検討しても良いかと思います。

 

簡単にご紹介いたしましたが、それぞれに軽減措置の内容等もありますので

 

次回は、実際に住宅を持っている場合と、賃貸をした場合にかかる税金をご紹介いたします。

主に　固定資産税等

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産に関する税金とは？１ 大別すると

　今回、不動産取引にかかわる税金についてですが、税金の説明が後まわしにされる傾向にありますので

基本的な枠　ベースをご紹介いたします。

いずれ税金がくるだろうというスタンスでは、後で資金計画に狂いが生じてしまう可能性がありますので

かといって、税理士なみの知識は必要ありません。不動産実務に関わっておられるかたも積極的に税金はあまり学習したがり

ません。理由は難しいそう、実際の取引には現時点では関係ないだろう、後で調べようという感じでしょうか

 

不動産取引で税金がかかるのは大きくわけて　４つ

 

１　不動産の購入時、取得時（消費税、印紙税、登録免許税、ローン控除

２　不動産を保有しているときまたは、不動産を賃貸しているとき（固定資産税

３　不動産を譲渡　（売却、交換等）　譲渡所得

４　相続時と贈与時　相続税　贈与税

この　４つに大別できますのでこれから、枝をつけていけば問題ないかと

 

宅建試験等でも、５問免除という制度がありますが、この場合　その他税という項目がはずされます。

試験でもそうなのですから、積極的にならないのもわからなくもないような気がします。

 

次回　１　購入に関する税を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

不動産所得 ３ 減価償却について

前回は不動産所得の　必要経費算入の内容でした。

 

今日は、減価償却費用について　（なかなか理解がしづらい項目でもあるのですが）　慣れてしまえば問題ないと思います。

 

簡単にいえば、費用にはなっているが、現金（資本的支出は伴わない）はでていかないということです。

ここが、帳簿と現金が合わない理由のひとつです。よって、キャッシュフロー計算書の作成をするのが望ましいということです。

勘定あって銭足らずということですが・・・

尚、事業の用にしなければ、取得減価償却資産は減価償却はできません。（つまり必要経費にはできない）

 

取得した減価償却資産が１０万円未満でしよう可能期間が１年未満であれば　必要経費にできます。

１年以上であれば　減価償却資産　　（少額特例）

 

減価償却資産には、資産によって　法定耐用年数が定められています。（国税庁ホームページ参照）

たとえば車両であれば　耐用年数は６年　賃貸ビルであれば４７年　貨物自動車であれば　５年等

価値が減っていくので減価　しかし最後にゼロ円にはならず　取得価額の１０％はのこります。（税法上）

 

減価償却の計算方法は平成１９年４月１日以後取得であれば、償却可能限度額は　残存簿価１円まで

〇償却限度額とは　税法で　損金算入（つまり経費にできる）が認められた減価償却費です。

 

すこしややこしいですが　ＦＰ試験　簿記等を受けられるかたは　参考にしてください。

できれば賃貸経営者様も知っておいてほしい内容かと思います。

 

すこし理解が深まってくれば、財務三表が読めるようになりますので

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎