住宅資産活用推進事業とは？既存住宅（中古住宅）の推進

　以前もこのブログでとり上げているのですが、少子高齢化にかかわらず住宅ストックの数が世帯数を１６％を超えていることです。

欧米では、既存住宅（中古）の流通は８３．１％に対し　日本ではわずか１４．７％（２０１３年度）

 

　国土交通省では、既存住宅流通を平成３７年までに市場規模を８兆円、リフォーム市場規模を１２兆円という目標を掲げています。

 

ここで　「住宅ストックからの視点について」

 

まず　、住宅スゴロクの問題　住宅購入がゴールということ　まずこの発想を転換する必要があるということ

　適切なメンテナンス（維持管理）、リフォームによって価値の下落を防ぎ中古住宅が市場で評価されること

　そして、資産として次の世代に承継されていく新たな流れの創出

 

なぜ中古市場が活性化しないかというと、　金融機関等は、木造の資産価値を２０～２５年で評価をゼロで見積もるという慣行があるからです。

大きな阻害要因です。

　住み替えようにも、土地のみの評価では、次の住宅への買い替えも実質困難ということになります。　これがゴールを前提とした住宅購入（つまりスゴロク）のリスク

 

　この慣行（評価問題）を完全になくすことは難しいとは思いますが、私ども宅建業者と不動産鑑定士により住宅を適切に評価する手法をとり、普及させ流通させることが必要だと考えます。

 

国土交通省によれば「目指すのは、住宅購入がゴールではなく、購入した住宅の適切な維持管理、リフォームにより、住宅の価値が低下せず良質で魅力的な既存住宅として

市場で評価されて流通すること」　と述べています。

 

　次回は、既存住宅流通、住宅購入における（ゴールではなく）出口対策もするという視点をお伝えしたいと思います。

 

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

不動産を取得した場合の税金 不動産取得税について

今日は、地方税の不動産取得税について

取得して　一度かかる税金なので継続的に発生するわけではありません。

 

〇土地、家屋（新築、増、改築、中古住宅等）

　要件をみたせば税金は減額されます。新築はほとんどかからないのが実情です。

 

納める額の算式

取得した不動産価格（固定資産評価額）×税率＝税額

土地は３％

建物は３％で住宅以外は４％

 

注意点は取得した時点よりかなり遅れて「納税通知書」が届きますので、ここでご自分で減額申請をする必要があります。

自治体によって、どの程度でくるかは目安は３～６ヶ月後　ここで減額申請しても税金が発生する場合もありますので

取得時に予算に組み込んでいたほうがいいかと

 

軽減措置は、納税通知書に書いてありますが、ご不明な点はお問い合わせください。

 

余談ですが、相続での取得には　取得税はかかりません。（試験対策）

 

姶良で不動産取得税のお問あわせは、姶良　伊佐地域振興局　県税過０９９５－６３－８１２０になります。

参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスタ　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産と税金 居住用財産の軽減税率 と 居住用不動産の買換特例

前回は、居住用不動産の３０００万特別控除でした。

今回で税金関係をおやすみして、宅建試験も近いので、受験者様や、今から不動産を取得されるかたにもお役にたてる

内容をお届けしたいと考えております。

 

居住用（マイホーム等）を売却した場合の特例　大別して３つありますので残り２つを

 

〇居住用財産の軽減税率

　これは、要件をみたせば税率を下がります。

　要件　持っている自宅が１０年を超えて譲渡した場合　６０００万までが税率　１４％（内訳は　所得税１０％　住民税４％）

　　　　　６０００万を超えた場合は通常税率になります。　２０％（所得税１５％　住民税５％）

 

これは、この特例だけでなく　前回の３０００万控除と併用が可能です。（ＦＰの試験等ではよく出題されます）

つまり、所有期間が１０年超で税率が１４％になったうえに、３０００万の控除が受けられるのですが

実務的には、３０００万以上の所得がでないといけないので　首都圏のお話になるのですが

 

最後に

〇居住用不動産の買換特例

　簡単にいうと、自宅を売って損がでて次の自宅を買う　この場合　損しているので譲渡所得がなかったことになる。

　例を３０００万で自宅を売る

　↓

　新しい家を４０００万で買う　（売った３０００万はこの取得に充てられたと考えるからです。厳密にいうと先送りなのですが）

 

この３つが居住用の特例　（前回の３０００万控除を含めて）

あと、特定居住用財産の譲渡損失繰越控除や居住用不動産の譲渡損失の損益通算　繰越控除が

あるのですが、専門書に委ねます。

 

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

自宅を売った場合 税金は？３０００万控除 宅建試験対策

前回で　不動産を売却した場合の譲渡所得を終わりましたが

 

先般、１級ＦＰの先輩から、ありがたいお言葉をいただきました。まことに恐縮です。

私の私見では、１級ＦＰの不動産のほうが難しいと思います。（不動産運用がはいっているのもありますが）

宅建試験も一昔前に比べ、難易度が上がっていると実感しています。私も毎年本試験を実際に解いて分析しています。

個人の感想としては、試験と実務の乖離は否めないと思いますが、やはり基礎の理解が特に重要だと実感しています。

さすがに満点はとれていません。民法の独特の言い回しに問題内容をひねってくるところは試験委員はさすがだと思います。

今年は名称変更　宅地建物取引士になっているので、実質どういう出題かは本試験にならないとわかりませんが、より実務的な

出題に近くなるではと考えています。

権利関係を全問と宅建業法全問正解が合格の鍵であることは間違いないと思います。

今後もお役にたてるよう、宅建試験を踏まえた内容をブログに掲載させていただきます。ありがとうございました。

 

さて今回は、自宅を売って買い替えた場合、売って買いかえする訳ですから利益がでたら、譲渡所得と同じく

税金がかかるのではという問題です。

 

自宅（いわゆるマイホーム）は、単なる　譲渡所得と違い　かなり優遇されています。

ご存知のかたも多いかと思いますが、居住用不動産譲渡の３０００万控除

※税金を３０００万をひけるわけではなく譲渡所得を３０００万円　少なくできるということなので　ご注意を

　またこの特例は、親族間での売買やオーナー会社への譲渡は適用外です。

 

なぜ普通の譲渡と違い優遇されるかというと　国の施策でもあるわけです。（割愛しますが）

このケースだと３０００万も所得を超えるというケースは極めれレアなので　税金はゼロという結論になります。

上記が　「居住用不動産譲渡の３０００万控除」

あと２つあります。　居住用財産の軽減税率　と　居住用不動産の買替え特例

 

これは次回にご紹介させていただきます。

また、宅建試験も近くなってきたので、試験対策をブログにアップしていこうと考えています。

弊社の社員は、当初は宅建をもっていなかったのですが、私が指導して一人は１ヶ月　もうひとりは３ヶ月で一発合格しています。

つまり、コツというのも存在するということです。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

 

不動産と税 譲渡所得にかかる税率は？

前回の続きですが、実際の税金と要件等を

 

所有している不動産の期間によって税率が大きくことなりますので

 

〇短期譲渡所得　つまり所有期間が５年以下で売却して所得がでた場合の税率は　

　　　　　　　　　　　　所得税　３０％　住民税が９％

 

短期で転売益を得ても、税金が大きくなるのがわかります。

 

〇長期譲渡所得　　こちらは所有期間が５年を超えるもの

　　　　　　　　　　　　　所得税　１５％　住民税が５％

 

なお、平成２５年から平成４９年まで　「復興特別支援税」が２．１％　かかります。

こちらは　所得税×２．１％

 

したがって３つの合計での税金になります。

 

宅建試験やＦＰ試験で問われるのは、所有期間は譲渡した日ではなく　譲渡した年の１月１日で判断するところです。（ここは注意）

 

これほど税金がかかりますが、自宅を売却して買い換える場合等は、居住用財産特例がありますのでほぼ税金がゼロになりますが

少し次回　ご説明をしたいと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎