弊社は、通常の不動産取引から不動産全般のご相談に応じていますが
今回は、実家を相続した場合（空家と仮定した場合） どのような手段を講じるかという問題について
土地だけまたは、建物がある等、ケースバイケースですが
活用という聞こえのいいお題目でリスクを取ってしまうケースが多々あります。
たとえば、土地があるんだから、固定資産税をはらうのは、もったいないという考えかた。
建築業者は、土地活用のため賃貸アパート等を進めてくるのが一般的だと思いますが
ここでよく考えないと債務（借金だけ）を背負うリスクが介在します。
私設年金がわりになるから思い切って建築してしまうケースです。
この活用法は否定はしませんが事前によく調査をすることをおすすめします（市場調査なり）
他にも手段としては、売却するなど、選択肢はあるのです。
この点を次回すこし考察してみます。
中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 相続診断士 代表 中野 僚次郎
前回の続きになります。 賃貸建築または、賃貸経営は投資なので、ある程度のリスクが介在することを前提にしています。
不動産投資そのものを否定しているわけではないので誤解がなきようにお願いいたします。
今回は、空室リスクと建築形態（木造か鉄筋コンクリートもしくは ＳＲＣ構造）の相関について
首都圏（主に関東圏）のデータを用いますが、地方、地域で異なりますのでご了承ください。
エリアは、東京都 神奈川 埼玉、千葉 参考指標は、アットホームのデータをもとにしたタス指標になります。
〇 建物構造が木造でかつ１０年を超えた場合 空室率が ３０％以上になっています。
建物構造が鉄骨やＲＣの場合で築１０年以上の場合 空室率は１５％以下
上記で空室にならないなら、鉄骨やＲＣといった判断はできないのですが（当然、建築コストが高くつき、投資回収が厳しくなる）
データ上で、空室率を下げるのであれば、鉄骨かＲＣという選択になり得る判断材料になりますが。
最終的には当初の計画、市場調査が重要になってくるということになるのでしょう。
年末、年始と相続に関する（主に不動産ですが）を連載したいとかんがえています。ご興味のあるかたは是非ご覧ください。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
年末年始とご家族が一同がお集まりになられることかと存じます。このような機会に一度、相続対策のたたき台をつくっておくと後の
相続が「争族」になる可能性は低くなるのではないでしょうか。
今回は、土地はあっても収益性がないので、賃貸住宅をたてれば、有効活用と相続税の対策（もしくは圧縮）になるという論点にもれがないか
少し検証を
上記 文言だけみればメリットだらけですが、物事には、表があれば必ず裏がある（以前もお伝えしましたが）
少し余談ですが、ある科学者は、あの世はあるといいます。 なぜか 表と裏 という現象事態があるからだと
脱線しましたが
話をもとに戻し 確かに賃貸住宅の建物を融資でまかなうと、ローン残高の評価額から差し引けるので、相続対策には大きな効果を発揮します。
さらに遊んでいた土地も有効活用できてよしと しかし最もわすれてはいけないのは、賃貸アパートを所有するということはつまり「投資」という概念が
抜けているかたもいらっしゃいます。 投資をする限りは、元本欠損する恐れがあるということです。（不良債権にばける）
タイトルのモレというのは、賃貸住宅を建築したあとの、入居率の問題です。 入居がないと収益が成り立たない。
ただでさえ賃貸住宅、アパートは持っているだけでも、市町村への、固定資産税（公租公課）、銀行には金利、修繕費が発生したら工事費と
支出がでてきます。
次回に 空室リスクと 建築形態を
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 相続診断士 代表 中野 僚次郎
昔は、両親から「保証人」にはなってはいけないといわれたかたも多いのではないでしょうか・
宅建士試験の勉強をされたかたは、ご理解されていると思います。試験に頻出時効ですので、代理権に続く重要項目ですが
相続の場合、親が保証、または連帯保証人 この地位（立場）を子が相続するのかという問題ですが。
結論は相続します。無権代理の相続等とほぼ同じなのですが わかりやすく保証と相続の関連を 以下で
１ 一般の保証、連帯保証については
〇 相続されて、相続人に債務（借金）の返済（弁済）の義務が生じる（原則）
〇 複数の相続人がいる場合は、法定相続分に応じて分割
２ 身元保証関係（学生や就職等）
〇 原則相続対象にならない
〇 就職先に損害を与えた場合損害賠償の責任を負う可能性がある
３ アパートを借りている保証は
〇 原則 相続対象
４ 根保証（これは、継続的な取引関係から生じる複数の債務（借金）を継続的に保証することです） 主に事業者が多いのですが
〇 現行法では、主たる債務者や根保証人が死亡したら債務は保証の対象外となること
〇 相続においては、 相続の開始時点までに発生している債務は、保証する義務があります。
５ 相続税の債務控除は？
〇 これは原則保証債務は控除されない。
（ただし、ひきついだ主債務者が弁済（返済）能力見込みがなければ、保証債務者の債務として控除は可能
少し難し内容になってしまいましたが、原則 保証という立場は相続されるので、相続発生前に保証人または連帯保証人としての立場を外しておくというの
が、相続人に迷惑をかけないことは自明ということになります。 参考までに
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 相続診断士 代表 中野 僚次郎
しばらく相続関連ですが、今回は、タンス預金とは別に、内緒にして口座をもっている場合（へそくりというのでしょうか）はできればお子様
等、相続される予定のかたに教えておいたほうがいいということです。
なぜか、休眠口座とは何年も取引の入出金のない口座のことで、これに「時効」があるからです。
宅建士試験等や公務員試験等を受けられたかたは「時効制度」に関してはご存知かと思いますが
こちらは、消滅時効のことになりますが、法では ５年間（信用金庫）では１０年間）取引がないと「時効が成立」
ということは、銀行側は払い戻しをしなくていいつまり銀行のお金になりますよということです。
実務的に銀行サイドが時効を主張することはないのですが、銀行も決算がありますので
この休眠口座がなんと毎年１０００億規模の利益計上されているという事実があります。
しかも毎年１３００万口座ずつ増えているとのこと （金額は少ないものから多いものまで）
この休眠口座が多いので復興支援で使おうという意見がでたくらい多いということになります。
この口座を誰もしらずにしておくと名義変更もされないので、おのずと休眠口座になります。よって銀行の計上になるケース
この口座は、やはり親心で内緒で作られているケースが多く そのままお亡くなりになるという流れになります。
できれば、生前にお伝えしておいたほうがいいということです。
時効期間が信用金庫と違うのは
〇銀行は商法５２２条で ５年
〇信用金庫はこちらは民法になり１６７条１項で１０年
という違いがありあます。 参考にしてください。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
