相続での住宅（実家）の流れとは？

　本日は、終戦　ポツダム宣言は昨日でした。　歴史を勉強することで、世界平和がいかに様々な人の上で成り立ってきたかがよくわかります。

世界史や日本史に関連する本も多数、出版されています。私も昨日は、休みを利用して日本史（近代史）を読書することができました。

 

　今日は相続で実家（両親の家）を相続した場合どういう流れをとるのかを

 

　相続に関係する内容はこのブログで何度か取り上げていますが、

相続人には、３つの取り得る手段があるのでおさらいで

１　単純承認

２　相続放棄

３　限定承認

 

〇単純承認と相続放棄は、個人単独で可能なのですが、限定承認は、相続人全員で（共同で）家庭裁判所に申請（申述）しなければならないので

　あまりというかほとんど利用はされていません。（１人でも反対すれば、不可能になるからです）

　税の問題からも、限定承認で実家の相続は、時価譲渡とみなされるので　「譲渡所得税」がかかるので、難易度があがります。

３つしかない相続の選択なのですが、検討には慎重さが必要ということになります。

 

〇　相続発生（実家）

↓

〇　遺産分割協議

↓

〇　選択として　売る　売らない　放棄　３つに大別

 

〇売却しない場合　

 

１　誰かが相続して住む

２　賃貸する

３　状態維持

 

〇　売る場合

 

不動産業者に依頼してマーケットで売却

 

〇　放棄　（関係がない）

 

上記になりますが、売らない場合　１０ヶ月以内に申告　（注意点は、節税対策をとっていた場合の減額特例も合わせて申告が必要なこと）

 

　実家相続とっても相続は簡単にはいきませんので、ご注意してください。

 

例年、当社もお盆がすぎると、売却査定依頼が多くなってきます。　弊社は、専門家でネットワークがありますので、お気軽にお問い合わせください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

相続対策の一例のご紹介 名義変更だけする 信託契約について

　ご存知のかたも最近は多いかと思います。信託契約といいます。（この場合家族信託）

 

　仮に、ご自分の父親が突然「認知症」になった場合　父名義預金口座や父名義不動産管理はできません。

この場合、成年後見という流れが一般的なのですが、成年後見制度は、父親の財産を管理するのが目的なので

売却等ができません（不動産の場合）　不動産が賃貸物件で急に「大規模修繕が必要になった場合」

この「意思決定」も親族ではできないことになります。

 

　そこで「信託契約」を使います。

 

ここで　父を「委託者」　妻を「受託者」　妻を「受益者」という　設定内容にして

父と妻で「信託契約」を締結し、不動産（財産等）の名義を変更する。

 

　つまり生前で「遺言」と同じことができるということになります。

 

ほんの一例でしたが、受益者（父）に相続が発生したら信託契約で指定していた人に受益権を相続させることも可能になります。

　

　こんな方法もあるということで参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

相続のコンサルティングとは？

　昨今、少子高齢化で相続問題がより顕在化してきています。

相続財産の７０％超が不動産（国税庁データ）　ですので不動産業者としては相続の知識は必須になってくると思われます。

　終活セミナーなどが葬儀社でさかんに行われているのも周知の事実ですが

 

　不動産相続対策といえば、評価額を下げる　これが筆頭に上がってきますが・・・

そもそも、相続税が発生した場合、支払うのは被相続人（死亡した人）ではなくその妻、子、孫になります。

　相続対策をするのであれば、生前に法定相続人等を含め、共に話合いをしたほうが私が合理的だと思います。

よって被相続人になり得る人に助言等をおこなってもその意思が伝わらなくてはいけません。

 

　まだ亡くなっていないのに本人に　明日なくなるかもしれないという提案は気分を害するだけです。

 

不動産と相続の知識は多岐に渡りその生前対策となるとまだ深い知識が必要になります。

　相続税なら税理士、遺産分割なら弁護士にと思われがちですが、相続が発生したあとの専門家だと個人的には思います。

 

主にその分野の専門的知識は、１級ＦＰや、不動産コンサルティングマスターの専門課程の　相続士また、相続診断士等がより実務的な提案ができます。

 

　相続コンサルの内容の一例を　

１　広大地所有のかた　（節税対策するには？

２　お子様が相続して配偶者に売却

３　相続放棄するなら　生命保険が活用できる

４　賃貸物件（賃料が多い）かたへの提案

５　同族会社の事業承継

かなり大別しましたが、これらの助言、提案をできるのが相続コンサルということになります。

 

　上記５つの中には、様々な方法があります。

弊社では、不動産仲介事業のみにとらわれず、あらゆる可能性からサポートさせていただきます。

　お気軽にお問合わせください。

 

次回、　相続対策の一例を　

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

相続人の優先順位について

　不動産と関連性が強い　相続の基礎の２回目になります。

今回は　相続の優先順位です。（民法）

 

〇被相続人の配偶者（夫か妻）　必ず法定相続人　（内縁が含みません）　よって順位がありません。常に相続人となるりますから

 

第１順位　直系卑属　まず子供、孫

いなければ

第２順位　直系尊属　亡くなったかたの　父母　父母が死亡していたらその父母（祖父、祖母）

いなければ

第３順位　傍系血族　縦の関係から横になる　つまり　兄弟姉妹（おいめい含む）　

　　　　　（実務的にはここで揉めることが多いのが実情です）

 

血が濃ゆい順になっているのがわかると思います。　ここで婚外での子供は認知していれば相続人になれますが

配偶者の連れ子や子供の配偶者は法定相続人になれないことに注意してください。法は法的血縁関係を重視するからということになります。

 

　余談で、連れ子を相続人にしたい場合は（財産を残したい場合）は　養子縁組で相続人となれます。（事前に）

 

代襲相続は、１順位の子が死亡していればその子（孫）が相続人になれます。　

 

参考までに　次回は、遺産分割協議をご紹介したいと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野　

相続対策におけるリスクとは？２ 土地建物の活用

　前回の続きになります。　相続財産に不動産がありそれを有効活用ということですがもし居住の予定がなければ代償分割で売却したほうが

早いのですが・・・

　個々人で価値観も違うので　思い入れがある実家等　売りましょうか？とはいえませんが。

しかし、空家でも固定資産税はかかるし維持費が以外とかかります。庭のお手入れ、草刈り（自治会からの苦情等）

　さて手放したくないけど　どうしようかという問題です。

 

例）　活用ケース　

　　　単純に売却　

　　　賃貸アパートを建築する

　　　実際に住む

　　　事業につかう

などいろいろな選択肢がありますが、他に相続人がいる場合は売却の場合、全員の合意がいります。遺産分割協議が終わってればす流れはスムーズです。

（売却の場合）

 

　タイトルのリスクは前回の賃貸建築において多額の借入を行い建築する場合です。頭金（自己資金）が充分にいれられず、全額を借入に依存するのが問題になります。

生前の相続対策においても、親の借入は子供に移動します。（団信があればことは別）

 

　実務的ですが、賃貸経営は、他の金融投資と違うとはいっても　向いている人、いない人がいます。（つまりマメかどうかでしょうか）

株式だったら株価を毎日みるなど　賃貸経営も同じで入退去管理、建物がいつ修繕にかかるのか年度の収支等（ここが不労所得ではないということになります）

　維持管理をきちんとおこなっていれば、キャピタルゲイン（売って利益を出すこと）も可能ですので

 

　生前における対策においては、親子で充分に話合う必要があると考えます。参考にしてください。

 

中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　中野　僚次郎