分譲マンションの管理費の内容について

　　今回は管理費について　管理費と抽象的内容なので　詳細を

 

意義とすれば、マンション全体の共同利益　これを管理するための費用というところでしょうか

 

〇　共用部分の水道光熱費

　　清掃費用

　　エレベーター等の保守点検費用

　　管理人の人件費用等

主に上記が挙げられます。

 

管理はというと

１　廊下、エントランス部分の清掃

２　エレベーター、電気設備、給排水設備の保守点検

３　外壁の塗り替え　長期的な建物全体の維持修繕（メンテナンス）

４　管理人による日常管理、防犯、警備業務

５　管理費　修繕積立金、駐車料の徴収等の金銭的管理

 

〇　修繕積立金について

　　共用部分の外壁、廊下等は、経年劣化（年数経過）により補修が必要になってきます。

　　この工事費用を、いきなり区分所有者から徴収することはほぼ不可能

　　よって積立をしていくことが理にかなうということです。（修学旅行の積立を思いだしますが）

　　これらを避けるため、修繕費用を計画的にパイル（積立）するということです。

 

これら管理業は、平成１２年に「マンション管理の適正化の推進に関する法律」が成立し、マンション管理士（名称独占業）という資格が誕生

（合格率は現在平均約８％前後の難関資格です）　しました。

この法律に伴い、管理業は登録制になりました。かつ、専任のマンション管理業務主任者（これも別資格）を置かなければなりません。（必置義務になります）

 

〇　マンション管理士とは、専門的知識を持つ公平な第３者として、管理組合や区分所有者の相談に応じ、管理組合の運営にいついて助言、指導

　　を行います。業務範囲（対象）は、マンションの問題に加え、管理ｔ業者や工事業者の選定、修繕計画の策定など、かなり多岐にわたります。

 

マンション管理業務主任者、マンション管理士ともに国家資格で試験は１１月と１２月に行われます。

 

　私事になりますが、今年　私も受験しにいってまいります。とるからにはダブルでと思いたった（効率化）のが動機です。

 

今年、受けられる予定があるかたは是非、意見交換をお願いいたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

マンション取引 実務 特有の費用とは？

　今回はマンション（分譲）取得、保有するにあたり、別途でかかる費用についてを

 

その前に「専用使用権」に関する規約等の定めについてとは

 

　噛み砕けば、共用部分の一部を特定の者が排他的に使用できる権利のことを指します。（排他的とは、他をよせつけない　物権の効果と同じ、尚、債権には排他性はありません。）

例とすれば、駐車場の使用等をさします。よって専用使用料を徴収されます。

 

　重要事項には、この専用使用権の有無の記載があり、取引対象の専有部分に関するものだけでなくマンション全体に関するものを

記載しなければなりません。　駐車場に空きがなければ、無しという記載になります。

 

次に、

〇　修繕積立金等に関する事項

　　修繕積立金制度の有無、支払うべき積立金の月額、積立済の総額（管理会社に要確認）をきさい。

特に、中古マンショの売買で、修繕積立金や管理費滞納がある場合、管理組合は、新たに買い受けた人にその滞納分を請求する権利をもっているんで

中古マンションを購入される際は特に注意が必要です。　重要事項に滞納の額が記載されますので、事前に知ることはできます。

 

〇　管理費の額、管理組合の名称及び管理先の委託先

　　ご存知かと思いますが、マンションを購入する場合、「管理を買え」というほど重要なところです。

　　某マンション等（私が取引に介入したところ）では、調査段階でかなり杜撰なところが多々ありました。

 

〇　建物の維持修繕の実施状況の記録（トラックバック）

　　マンション全体及び、対象の占有部分に関して、現在までに行った修繕内容を記載

　　修繕記録がないところも結構あります・・

　　記録がある場合は記載　ない場合はその旨記載

 

一戸建て住宅では、維持管理に毎月の費用がでることはありませんが（厳密には、メンテナンスのため、自己管理で修繕積立をおこなったほうがいいのですが）

マンションでは、必ず費用がかかります。（天引きされると思えば、分別管理ができていいと考えますが）

 

では　管理費の内容とは　これは　次回に

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

マンションについて １ 説明内容

　姶良市では、マンションは限られていますが、取引（主に売買）の場合、どのようなところに注意をしたほうがいいのか？

 

　不動産取引においては、売買契約締結前に、重要な事項を説明（宅地建物取引士）が証明書を掲示の上　説明する必要があります。

これは、義務

 

　今回は、通常の新築や、中古住宅ではなく、マンションについて（特有の追加説明があるため）ご紹介を

 

まずは、敷地における権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約の定め、計画修繕積立金、管理費事項、管理形態等が挙げられます。

　マンション（分譲　新築、中古問わず）には、住宅ローンとは別個で費用がかかります。

それが上記であげた

１　管理費

２　計画修繕積立金等

 

これらを踏まえ次回詳細を　専用使用権に関する規約の定め等はこの文言だけではわかりませんので、補完してご紹介します。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

賃貸借契約書 契約は口頭でも成立します。 公正証書にした場合の効力

　今日は、実務的に　タイトルにあるように契約の成立条件の区別のご紹介と　民法（宅建士対策）　法定地上権を

 

　賃貸借契約等の実務で使われることが多いのですが、建物賃貸契約書、合意書や覚え書き、念書等

その前に　よく皆様が「契約」という言葉を使われると思いますが、

　正確には、原則　一定の債権が発生（法律上の効果）を目的とした複数当事者の意思表示の合致により成立する法律行為のこと

双務、諾成契約や片務諾成契約等は宅建受験者はお馴染みですが

 

　建物を借りる　これは当事者間意思表示で足りるので書面にしなくても契約は成立します。（実務的にはないのですが・・・）

契約書がないから成立していないと誤解されるかたも多いのですが、じつは諾成契約なので　成立しています。

　契約書というのは、後日の証明書面に過ぎないということ（実務的には契約書は絶対作成事項になります）

 

　賃貸の契約であれば　賃貸住宅標準契約書が主に使われます）国土交通省（旧建設省）

さまざまな賃貸契約があるのであくまでも標準（基準）として使用します。画一的で汎用性に欠けるので私どもはケースバイケースの契約書を使います。

 

　また賃貸借契約書を「公正証書」で作成する場合もあります。

〇　公正証書の効力をご紹介します。

１　証明力　（真性な契約書と推定される）よって　内容の立証の必要性がない

２　執行力　一定の要件をみたせば、「強制執行ができます」

　が万能ではないといいうところはご注意を

　結局のところ　強制執行するにも裁判所の判決や和解調書、調停調書が必要だからです。（ここも誤解が多い）

 

　賃貸借契約書を公正証書で作成したい場合は公証人役場に　標準契約書がありますのでそちらを参考にしてください。

 

　契約は口頭でも可

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

 

不動産財産評価についてと不動産査定

　今日は、財産評価について

 

　不動産は一物に４つの価格があります。プラス　マーケットプライス（時価）で５つということになりますが

 

〇　一般的な財産評価について

　　代表的なものは「国税庁発表の相続税路線価」　財産評価基本通達で毎年７月初旬に発表されます。

　　路線価のことをさします。（道路に価格が付いています）　ない場合は固定資産税倍率で評価します。

 

これをもとに相続税の計算をするのですが

 

不動産業者も主にこの路線価から、時価をだします。一般的に時価の８０％が路線価なので割り戻せばいいだけということになります。

 

しかし、土地は整形地ばかりとは限らず、不整形地、周辺環境等に影響を受けるためしかるべき査定が必要になるということです。

あそこがいくらだからこの金額だと不動産業者はいってはならない（つまり合理的根拠を示す必要がある　宅建業法参照）

 

　一括査定等がありますが、地域を反映させた査定はできない。現地を目で確かめなければ売却できる金額等は出せないと考えます。

 

参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野