宅地建物取引士って何をするのか？ 責務について

　今回は、宅地建物取引士って何をする人なのか　よくご存じではないかたにご紹介を

 

　不動産取引を業とする場合、宅建業法という法律のルールがあります。

 

〇　宅地建物取引士の資格とは、宅建業法の定めにより国家試験である、宅地建物取引士資格試験に合格し、２年以上の実務経験を有する者

　　または国土交通大臣がその者と同等以上の能力を有する者（これは専門講習のこと）と認めた者が、都道府県知事の登録を受け、都道府県の発行する

　　「宅地建物取引士」の交付を受けて、初めて宅地建物取引士の資格を得ることができ業務ができます。

 

〇　業務内容は

　　不動産取引（宅地建物取引）のコアである重要事項の説明や重要事項への記名押印、契約書面（３７条書面といいます）への記名押印など宅地建物取引士

　　の専管事項である取引の重要な業務を遂行することができます。

 

　宅建業法は「宅地建物取引士に以下３つの義務を課しています。

１　宅地建物取引士の業務処理の原則　（業法第１５条）

２　信用失墜行為の禁止　（業法第１５条の２）

３　知識及び能力の維持向上（業法第１５条の３）

 

　宅地建物取引士は、、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者の利益の保護円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に努めなければならい。

 

　実務的には、資格をとっただけだけではなく、取引に係る知識及び能力の向上　これが最も重要なことだと思います。

 

究極的には、顧客（お客様）の視点に立っての実行支援（的確なアドバイス行うこと）

 

　不動産取引は資格を取っただけだは、即実務ができるかというとできません。やはり経験が必要になってきます。

恒常的な知識習得と経験の積み重ねが顧客（お客様）保護の視点に立つということです。

 

　次回、不動産取引で揉め事（紛争）になったデータをご紹介いたします。

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

手付金における 仮登記

　今回は、実務　以前こ　手付金の性質については、バックナンバーがあります。

不動産売買の場合は、解約手付の性質があります。

 

買主が売買契約の際、手付金を支払う。相手（売主）が履行に着手するまでは、この手付金を放棄すれば、当該売買契約を白紙にできるということです。

 

　手付金は、売買契約の有効性を保全する役割を果たします。

 

仮に　宅建業者（不動産業者が売主　で買主が一般の個人である場合　宅建業者は、売買代金の２０％を超える手付金をもらうことはできません。

 

　実務的に　売主が手付金では、手付放棄される可能性があるので、所有権移転請求保全の仮登記をしたいという場合があります。

この場合、売主の仮登記は、履行にあたるかもしくは、買主に不利な特約で無効かという問題です。

 

仮登記をした場合、手付解除はできないということ　（履行に着手した（判例）

買主に不利な特約で無効になるか？　合意をしたのであれば、不利な特約にはならず、無効にはならない考えられます。

（上記で不動産業者が買主にわからずに売買契約書に上記（仮登記）をいれたのであれば、合意ではないので、買主に不利な特約になり無効ということ）

 

　宅建士試験でここまでは問われないと思いますが、実務として　参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

公道と私道に明確な線引きがあるか？

　弊社は、不動産業を主としているので、物件調査はまず道路から始めます。

なぜか、建物が再建築できない可能性があるからです。私道であれば複雑な権利関係が混在していたすると、立地のいい土地でも

売買の対象とはならない可能性がでてきます。建築目的で土地買ったのにという問題につながっていきます。

 

　ここで公道と私道に基準があるのか、依然　ご相談を受けたことがあります。

結論としては、基準としてはないといえます。

　一般概念では、道路法上の道路は公道、個人（私人所有）で私道と区別はされています。

あくまでも　道路法の問題であり、建築を目的とする場合は、建築基準法上の道路が問題となってきます。

 

　参考までに、国、地方公共団体が登記事項証明書　の所有者だから公道とは断定できません。

施設利用目的で道路が作られていた場合、公法人が所有する　私道であるという　判例があります。

 

　つまり、公と私を　所有者名義で　判断することはできないという結論にはなります。

 

購入予定者に損害を与えてはいけない　これは重要事項の説明義務　安易な調査はのちにトラブルの火種になりかねません。

 

土地セットバックに関しては、ブログのバックナンバーを参考にしてください。　面積不算入と工作物を作れない（これがセットバック部分問題）

 

参考までに

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

父親が認知症に 父親の土地を子が売れるか？

　不動産実務に民法を交えてご紹介します。宅建士試験対策にもなるかと思われます。

 

民法はご存じかと思いますが一部改正案が可決している　施行がまだですが　例）嫡出子と非嫡出子の相続分が変わったなど　他にいろいろありますが

詳しくは法務省のホームページをご覧ください。

 

　実務ということで、親の土地を売りたいというかたもご来社されますが、ヒアリングをしていくと　父親が認知症であることがわかりました。

結論から、すぐには売却できません。　

 

　民法では、後見人の条文があります。

認知症であれば、自分の状態を全くコントロールできなければ、成年被後見人に該当しますが

その場合は、家庭裁判所に　後見開始の審判を申し立て「成年後見人」をつけなければなりません。民第７条

 

　精神状態によって、被保佐人、被補助人とわけられます。

成年後見人になった場合

民８５８条　　成年後見人は、成年被後見人の生活、療養看護及び財産の管理に関する事務を行うに当たっては、成年被後見人の意思を尊重し、かつ

　　　　　　その心身の状態及び生活の状況に配慮しなければならない。

 

上記の場合は、後見人をつけ（主に弁護士、司法書士当）に任せることが多いのですが　なぜか、財産管理の目録等を作成しなければならず素人では難しい

　タイトルの問題は、後見人の居住用建物またはその敷地について、売買、賃貸をする場合は事前に家庭裁判所の許可をうけなければなりません（民第８５９条の３）

 

成年後見人という権限を濫用するのを防ぐためです。　療養看護、財産を管理する責務を負うわけなので

 

　よってすぐに父名義の売却はできないということになります。

 

宅建士の勉強で最初にでてくる、成年後見制度等を実務等で照らし合わせていけば、条文の急所がわかりやすいかと思います。

 

　参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　

不動産売買にかかわる専門家とは？

　今回は、不動産取引　主に売買に関して　どのようなかたが関わっているのか

一般的には、売りたい、買いたいということは、不動産業者がすべておこなっていると思われがちなのですが

　不動産は高額なのでさまざまな専門家が関わっているということです。

 

　まず売りたい、買いたいという窓口は、私どものような宅建業者（不動産業）が窓口となります。

宅建業は、県知事に登録しないと業はできません。かつ従業員５名のうち１人　専任の宅地建物取引士を必置でおく必要があります。

　市場での売却等にかかわる価格査定等は宅建業者が査定をします。　相続等で紛争がある場合（主に紛争関係）不動産鑑定士に依頼します。（それ以外もありますが）

契約内容について複雑な内容が絡む場合は弁護士に内容をみてもらう場合があります。

 

　土地、建物の測量、境界の確定などは、土地家屋調査士

　不動産名義の変更等は　　　　　　　司法書士　（所有権移転　抹消等）

　税金に関すること　　　　　　　　　　税理士　（確定申告等が複雑な場合や、相続税申告）

　建築、リフォーム　　　　　　　　　　建築士　　（建築確認申請、図面）

　農地転用　　　　　　　　　　　　　行政書士

　法務相談　　　　　　　　　　　　　弁護士　（相続、遺産分割等）

　融資関連（住宅ローン）　　　　　　　各種金融機関

 

　上記の実務家が売買のすべてに関与するわけではないのですが、窓口である宅建業者（不動産業者）には、この専門家と連携をとると判断した場合は

適切に依頼します。そのためには宅建業者（不動産業）上記の網羅的な知識（登記、税、建築）は最低限持ち合わせていなければならないと思います。

　不動産業者だけで売買を完結するわけではないということです。　

 

私どもは、売買取引のプロとしてこれらの知識（登記、税、建築等）を日々研鑽、学習をしています。

　売買ひとつとっても上記のような専門家が関わっているということをご理解いただればと（ご存じのかたは多いと思いますが）

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野