マレーシアマイセカンドホームプログラムに参加後コンドミニアムを購入する－後編

初めての方へ
全体的な背景説明、基本的な知識と用語の解説などは前編に載せていますので、先に前編をお読みください。

おことわり
6月1日に重要な追記 【外国人が購入できる住宅不動産の最低価格に関する変更発表はない】を下段に加えましたので、掲載日を5月初旬から6月1日に変更しました。

【コンドミニアムの売り物件広告から】

KLCC 231TR:　834sf 2部屋2浴室　家具付　Pavillion に近い、RM 73万
KLCC Bintang Goldhill: 1485sf 3部屋　家具付　中層階、RM 89万
KLCC　DC202: 1600sf 3部屋2浴室　バスタブ、フル装備のキッチン　KLCCまで徒歩10分、　RM 87万
KLCC Hampshire Residence: 2399sf 　3+1部屋　高層階、RM 85万
KLCC Marc Residence: 840sf 　2部屋2浴室　趣味良い家具付、RM 107万
KLCC Parkview : スタディオ/1部屋/2部屋で広さ500sf - 943sf　 家具付、価格　sf あたりRM900

Kota Damansara D'Rimba: 1200sf 　3+1部屋　改修済み　バルコニー3つ、RM 51万
Kuchai Lama 288 Residence: 1215sf 3部屋2浴室　RM 52万、1440sf 3+1部屋　RM 62万。　どちらもエアコンとキッチンキャビネット付
Maple Sentul West :1569sf 　2＋1部屋　モダンなキッチン、バルコニー、駐車枠2台分、RM 99万
Menara BKT Ceylon: 1570sf 　2+1部屋2浴室　一部家具付き、RM 85万
Menara Duta :1706sf　 3+1部屋3浴室　一部家具付　状態良　RM 51万

Mont Kiara Angkupuri : 1550sf 3+1部屋2浴室　中層階　お買い得、RM 68万
Mont Kiara Astana : 1408sf 　3部屋1浴室　家具付　木の床　ガーデン側　RM 71万、1690sf 3+1部屋3浴室　プール見える側　改修済み、　RM 86万
Mont Kiara Ayuria :1605sf 　3+1部屋　改修済み、RM 95万
Mont Kiara Ceriaan:1828sf 3+１部屋　中層階または高層階,　RM 78万
Mont Kiara Gateway Kiaramas :742sf 　家具付　高層階、RM 66万
Mont Kiara Kiara Designer Suite: 1252sf 角ユニット　プールが見える側、高層階、RM 71万8千

Mont Kiara Kiaramas Sutera: 1850sf プール見える側、お買い得　RM 86万
Mont Kiara Kiaraville: 1868sf 　3+1部屋　プール見える側、RM 118万
Mont Kiara La Grande : 2000sf 4+1部屋4浴室　ま新しい　家具付、RM 99万8千
Mont Kiara Laman Suria:　1000sf 　2部屋2浴室　家具付、RM 52万
Mont Kiara Palma:1208sf 3部屋2浴室 　バルコニーあり、状態良、RM 65万
Mont Kiara Pines: 1428sf 　3部屋2浴室　家具付　改修済み　ジャクジーあり、RM 69万8千
Mont Kiara Solaris Dutamas Park Tower: 1145sf 2部屋2浴室　家具付、RM 71万

Mutiara Damansara Surian: 1302sf 3部屋2浴室　改修済み　基本設備、RM 85万
Old Klang Road Casa Desa: 1192sf 駐車枠2台分、RM 58万
Opal Damansara: 1420sf 1+3部屋3浴室　駐車枠2台分　改修済み　RM 68万
Pandan Perdana: 2147sf 　5部屋3浴室　ペントハウス　KLCC見える側　駐車枠2台分、RM 60万
Papillion Desa Hills: 2059sf 　3+1部屋3浴室　一部家具付き　24時間セキュリティーの駐車場　RM 110万

PJ Astana Sec17: 935sf 2部屋2浴室　一部家具付き　地上階角ユニット　ハイウエー近く、RM 50万
PJ Dataran Prima: 1616sf 3+1部屋3浴室　駐車枠3台分　高層階　北向き、RM 69万
PJ Gasing Heights Fraser Tower: 2300sf 3部屋2浴室　改修済み　一部家具付き、RM 90万
PJ Mutiara Oriental:　1398sf 3部屋3浴室　低層階　眺め良し、RM 55万
PJ Prima 16: 1155sf から1975sf 　改修済み　RM 58万から98万まで
PJ SS2 Jasmine Towers: 1408sf 3部屋3浴室　高層階　駐車枠2台分　RM 54万8千
PJ Tiara Damansara: 1323sf 3+1部屋3浴室　プール見える側RM 51万5千

Ridzuan cond: ペントハウス重層型住宅　4部屋　最近改修済み　一部家具付き、RM 49万Saujana Residency: 883sf 2部屋2寝室　南向き、RM 78万
Segambut SutraMas: 1850sf 5部屋3浴室　家具付、RM 92万5千
Sentul 1: 1355sf 高層階　3部屋2浴室　KLCCが見える側、RM 56万
Sentul East Tamarind: 1348sf 高層階　KLCCが見える側、RM 60万
Sentul One: 1081sf 　3+1部屋3浴室　駐車枠2台分　状態良　Sentul市場が近い、RM 53万

Seri Titiwangsa:　1719sf 改修済み　駐車枠2台分　KLCCが見える側、RM 78万
Setapak Prima II: 1666sf 4部屋3浴室　改修済み　作りつけキッチン施設　駐車枠2台分RM 59万5千
Sungai Busi Midfields： ペントハウス2092sf 　3+1部屋3浴室、RM 76万
Sri Hartamas Puncak Prima: 1286sf 3部屋2浴室　改修済み、RM 58万8千
Sri Hartamas Waldorf: 1130sf 2+1部屋3浴室　家具付　真新しい、RM 68万
Sri Hartamas Windsor Tower: 1230sf 　3部屋2浴室　改修済み　家具付　全エアコン装備　KLCCが見える側、RM 85万
Sri Hartamas Windsor: 640sf 1部屋1浴室　高層階　KLCC見える側、　RM 56万8千

Subang Casa Tiara SS15 : 3部屋2浴室　改修済み　デザイン秀逸　南向き、RM 65万
Subang Laman Baiduri: 1625sf 4部屋3浴室　高層階　池に面した側、RM 79万5千
Subang Olives Residence: 1459sf - 3124sf 真新しく広々している　スタジオは独立した入り口あり　全エアコン装備　キッチンキャビネット　ユニットの選択多し　RM 60数万から
Subang USJ19 Rhythm Avenue：1664sf 4部屋4浴室　Carefourの近く、RM 61万
ペナン島　Seri Tanjung Pinang にあるSuites Waterside: 1800sf ゆったりした2部屋3浴室　マリーナに面している　広いバルコニー、RM 175万　
Intraasia注：この広告だけペナン島の物件です
Summervilla: 1890sf 3+1部屋3浴室　高層階　池に面した側、RM 55万
Sunway Palmville:　1600sf 3＋1部屋3浴室　駐車枠2台分　クラブメンバーシップ付、RM 64万
Sunway South Quay Nautica : 1783sf 　　RM 105万

Taman Desa Casa Desa: 1355sf RM 60万、 916sf RM 48万
Taman Desa OPBD Garden Towers: 1647sf 3部屋2浴室　一部家具付き　2階、RM 85万
Taman Tun Sinaran: 1580sf 　2＋1部屋　17階　KLCCが見える側、RM 93万
Taman Tun Villa Flora: 1500sf 　3部屋2浴室、　RM 85万
The Zest Puchong: 1210sf 屋外駐車場　RM 55万
Times Square : 5星クラスのサービススイート　1部屋または2部屋　家具付、RM 50万から
Titiwangsa Sentral: 1100sf 3部屋2浴室　高層階　家具付あり　LRT駅近く　たくさんのユニットあり　RM 49万から

Taman Desa Casa Desa: 1110sf 3部屋2浴室　駐車枠2台分　RM 60万、重層型ユニット1300sf 2部屋2浴室　RM 72万
Taman Desarina :1337sf 3部屋2浴室　真新しい　Mid Valleyが近い、RM 49万5千
Taman TTDI Plaza: 1890sf 3+1部屋3浴室　駐車枠2台分　一部家具付き、RM 92万
Tropics Loft 1: 重層型ユニット　2+1部屋2浴室　直ぐ入居可、RM 83万
Villa Lagenda : 3669sf ペントハウス　重層型ユニット　駐車枠4台分　Selayang 市場gが近い、RM 63万
Vista Komonwel: 1400sf 3+1部屋3浴室　ゴルフ場に面している　LRT駅近く、RM 45万
Villa Residency:　1200sf 高層階　RM 51万
Wisma Cosway: 2000sf　 3+1部屋　Pavillionショッピングセンターが至近、価格　sfあたりRM 550

【不動産の登記形態には2種類がある】

コンドミニアムの売り広告には、売値がRM 5,6万からRM 300万を超える幅広い価格帯の物件が載っています。RM 50万未満の物件は数多くありますが、前編で説明しましたように、外国人が購入することはできませんので省きました。

あるコンドミニアムが建っている土地の登記形態には2種類あります：Leasehold　と　Freehold（永久地契）。　

Leasehold のリース期間は30年, 60年, または99年間（まれに999年）です。その土地を民間が特定目的で使用してもよろしいという土地です。通常はリース期間が更新されることが前提になっている。リース期間が満期になると、その地に建つ不動産の持ち主は一定の式で計算されたリース更新料を払うことになる。
Freeholdは民間がその土地を永久に使用してもよろしいという土地です。 リース更新料は当然ありません。

広告の中にはその建物の土地がどちらに属するかを書いている広告もあります。常識的にいえば、Freehold の方が良いでしょう。しかしLeasehold の地に建てたコンドミニアムが数十年後にリース契約の更新ができずに使えなくなる、リース更新料を払おうとしない、なんてことを予測して建設するまたは不動産を購入することはありえないはずです。

Leasehold　と　Freehold　の違いは不動産価格に当然影響を与えますが、30年も50年も住むことはない日本人購入希望者にはあまり関係ないので、記載から省きました。


最後に、最近ちょっと気になるニュースが現れましたので、イントラアジアのブログ『マレーシアの新聞の記事から』の2012年4月10日付け記事を紹介しておきます。

【外国人が購入できる住宅不動産において最低価格が引き上げられるかもしれない】

外国人が購入を許される住宅の最低価格は現在RM 50万です。消息筋によれば、不動産価格の上昇を抑える努力の一環としてこの最低価格をRM 100万に上げることを政府が検討しているとのことです。

これに関する決定はもうすぐ行われ、内閣府直下にある経済計画ユニットがその実施を行うことになる、と政府の消息筋は説明する。「この件での新しい指針は大臣レベルで話し合われた。もし実施に移されれば、外国人が購入を許されるのは住宅価格がRM 100を超える物件だけとなる。現在の外国人用最低価格　RM 50万というのは、現状を考えれば少し低い。」
「中央銀行が不動産価格の急騰を抑えるために対処策を発表しましたが、不動産市場での価格は依然として上がっているのが、現状です。手に負えなくなる前に行動しなければなりません。」

別の消息筋によれば、特定の経済開発地域における外国人購入の住宅最低価格は見直し後は　RM 80万になるだろうというものです、この背景には（国の推進する）経済開発回廊の発展と成功を確実にする狙いがあります。

中央銀行の引き締め策が発表されたにもかかわらず、住宅平均価格が2011年第4四半期は7％も上昇しました。財務省の副大臣は述べる、「不動産価格がバブルをもたらさないかと政府は心配しています。銀行は不動産部門に貸し過ぎないように願っている。」

不動産業界筋を新聞社が調査したところ、マレーシアの不動産を買う主な外国人は、韓国人、日本人、シンガポール人、中国人です。「最低価格の引き上げはマレーシアの中位所得層に有利となる。外国人と競う必要がなくなるからです。」　とある業界人。「しかし、実施されれば韓国人と日本人購入者は減るかもしれない。欧米人は一般に買うより賃借を好みます。

マレーシアの公式統計を眺めると、2011年住宅不動産の取引においてRM 100万以上の物件は全体の2.4％に過ぎません。従って、最低価格の引き上げの影響は不動産市場に小さいであろうと推測されます。　財務省の担当庁が先週発表した不動産市場報告2011年では、住宅不動産の取引件数は269,789　で総額がRM 618億でした、これはこの5年間で最多でした。

不動産市場報告2011年から
取引件数が　18.9%、取引総額 RM 22.1%の伸びでした。全住宅価格指数は　2010年第４四半期の147.2から2011年第４四半期は156.9に上昇した。土地付住宅は上昇傾向にある。」　「クアラルンプールのテラス住宅は8%-13%　の上昇を記録した。ペナン島の土地付住宅の価格上昇は明らかです。」

2011年住宅不動産取引、価格帯別の比率
RM 5万以下：16.7%、　RM 5万を超え10万まで：20.5%、　RM 10万を超え20万まで：29.8%、RM 20万を超え50万まで：24.9%、RM 50万を超え100万まで：5.7%、RM 100万を超える：2.4%
以上

【イントラアジアのコメント】

コンドミニアムのユニット価格RM 100万以上という物件はそれなりの数がありますが、その場所が限られてしまいます。具体的には　KLCC周辺、Mont Kiara などいわゆる外国人エクスパトリエイトが集中している地区と有名高級地が主たる候補地にならざるを得なくなるでしょう。つまり購入物件の候補地の選択が大きく減ってしまいます。

上の新聞の記事に引用されている統計でも、RM 100万を超える価格帯の取引は全体のわずか2.4%に過ぎないということですから、いかに富裕層が対象かがわかります。
マレーシアマイセカンドホームプログラムの目的が、富裕な外国人に長期滞在を許す見返りにどんどんマレーシアでお金を使ってもらうということはわかります。ただ現実として、RM 100万を超える不動産を現金購入できる参加者は、かなり少数になるのではないでしょうか。

まだ決まったわけではないが、最低購入価格RM 100万以上というのはいささか高値すぎると感じます。

【6月1日の重要な追記：外国人が購入できる住宅不動産の最低価格に関する変更発表はない】

読者の中には、（マレーシア語や英語で発表された）ごく重要な原情報をご自分で探すことができない方が多いことは想像できます。原情報を取るためには、かなりマレーシアに通じていないとどこを探したらいいかわからないからです。そこで噂やいわゆる業界・業者筋に聞いた話を鵜呑みにされる方々が時々いらっしゃいますので、読者の皆さんに注意のアドバイスをこめて原情報をここに掲げておきます。

内閣直属の経済計画部がその公式サイトに掲げているお知らせです。www.epu.gov.my

The Economic Planning Unit, Prime Minister’s Department (EPU,JPM) wishes to respond to an article in The Star, Starbiz dated Tuesday, 10 April 2012, titled "RM1 mil Floor Price? Govt May Double Minimum Price Of Houses Foreigners Can Buy". The response is as follows:

The Economic Planning Unit, Prime Minister’s Department, (EPU) wishes to inform that there is no revision to the Guideline On The Acquisition Of Properties to increase the minimum price from RM500,000 to RM1 million as stated in The Star dated Tuesday, 10 April 2012 for houses that foreigners are allowed to purchase. The EPU would like to reiterate that the minimum price of RM500,000 as stated in the Guideline On The Acquisition Of Properties, effective from 1 January 2011, is still valid.

ここでいう不動産取得のガイドラインの内容は同じく経済計画部の発表している PDFファイルに書かれています、該当部を引用します：
Guidelines On The Acquisition Of Properties (effective on 1 January 2011)
Economic Planning Unit, Prime Minister's Department

GUIDELINE ON THE ACQUISITIOONF PROPERTIES

Acquisition of residential unit by foreign interest valued at RM500,000 and above.This acquisition, however, do not require the approval of the Economic Planning Unit, Prime Minister's Department but falls under the purview of the State Authorities

要するに外国人が特別な許可なく購入できる住宅不動産は　RM 50万以上であり、今のところ政府はこれを引き上げるつもりはないということです。
いうまでもなく、これは今のところであり、将来も不変ということではありません。ですから政府が見直すことも当然あるでしょう、ただしそれがいつかは誰にもわかりませんね。

最低価格が下がることはまずないでしょうから、いつかは上がる可能性の方が高いとイントラアジアも思います。それをかなり近い将来と見るか、何年もずっと先のことと見るかは、その人の考え方次第であり、投資する人は自分の責任で行えばいいわけです。

ということで、外国人が購入できる住宅不動産の最低価格の変更は公式に発表されていません。
それでも噂やいわゆる業界・業者筋の情報を信じるという方は、お好きにどうぞというしかありませんね。

【2013年11月の追記】

外国人が購入できる住宅不動産の最低価格の変更が、2013年10月下旬に発表された2014年度政府予算案て明らかにされました。

法案通過によって正式に1ユニット（1戸）の最低価格が　RM 100万に引き上げられ、2014年1月初めから実施されます。詳しくは　『マレーシア政府が実施する/した、中高級住宅不動産市場に対する3つの過熱抑制策』　－2013年11月6日付け記事　を是非ご覧ください。