戸建てとマンションどちらが良い？

先週末、初めて一戸建てを見に行った。
もともと一戸建ては考えていなかった。その理由は、

・ある程度環境の良い（教育環境や交通の便など）立地の一戸建ては高くて買えない
・戸建てだと周囲を家に囲まれていて、眺望がない
・セキュリティ（泥棒被害など）の問題　
・冬寒い（気密断熱がマンションより悪いため）
・庭の草取りが大変
・庭の芝生に猫がうんちをして腹が立つ（怒

　上から２つめ以降は、前に住んでいた戸建て賃貸（築５年くらいの新しいもの）での実感。
　特に最後のやつはどうしようもなかった。近所の人が猫を放し飼いにしていて、その猫がうちの芝生に糞をしていく。これが臭いし、柔らかい糞は芝生の中に入り込んで取ろうにも取れずにどうしようもなかった。思い出したらまた腹が立ってきた。くそ～。。。


　ところで何故いまさら一戸建てを見に行ったかと言うと、豊洲の高層物件を見に行って、とんでもなく高い管理費・修繕積立金・駐車場代（合計63000円/月）に衝撃を受けたから。
　ローンに加えて月々６万円以上の費用を払うのなら、戸建ての場合には月５万の支払い上乗せが出来るのでは？と（戸建てでも最低月１万くらいは修繕積立が必要？多分もっとかかるだろうけど）。

　計算してみると、月々５万の管理費をなくしてローンに組み込んだ場合、購入可能金額が1200万くらい上がることが分かった（30年ローン、金利3.4％）。逆に言えば、マンションの場合は管理費や駐車場代に消える分の負担がかなり大きい。

　また、高層マンションの場合、多数の高速エレベータや機械式駐車場があるため、長期の修繕積立金の負担が結構大きい。修繕積立金は、初年度は月8千円くらいから始まるところが多いが、年を追うごとに値上げされていくのが普通。10年目、20年目あたりで追加一時金負担が発生する場合も多い（一時金で80万の支払いなど）し、一時金が発生しない場合は修繕積立金の上昇率はとんでもないものになる。

　ある物件の場合、30年のローンを支払い終わった段階で管理費、駐車場代、修繕積立金をあわせて月10万以上の負担になる。駐車場がなかったとしても月7万以上。果たして、退職して年金暮らしの身でこの金額が払えるだろうか？と不安になる。

　結局、利便性と眺望の良い都心の高層マンションを買う場合、永住のためというよりはライフステージに合わせての買い替えを念頭に考えないといけないということか。そうすると、資産価値の下がりにくい物件ということで選定する必要がある。


　戸建ての話に戻ると、今回見に行ったのは、グランフォーラム宮崎台（川崎市宮前区；田園都市線宮崎台駅）という大規模開発の物件。日本電気の中央研究所跡地をリクルートコスモスが買い取って、総戸数230戸の戸建て開発を実施。
　日本電気の中央研究所は、私が大学院生で就職活動をしていた際に就職先の候補として見学に行った場所そのもの。あれから十数年が経っていると思うと感慨深いものがある。
（うーん、今回は話が横道にそれるな）


で、物件自体は、
・小学校は開発地のすぐ隣、宮崎台駅まで歩いて10分と利便性は高い。
・敷地は電線が地中化され区画整理も行き届いている。
・域内の数箇所に公園が作られている
・建物は２×４とトヨタSW（スチールハウス）の２タイプ
・土地面積は130m2、建物面積は100m2少々の物件が多い
・トイレは一階と二階の両方にある（これは最近の戸建てでは普通らしい）
・和室のたたみの下に収納がある。収納部分の畳はスイッチ一つでモーターで動く（リトラクタブル畳！）
・戸建てなので、収納が多い（これは、戸建てだからというよりはある程度床面積があるから？）
・各部屋にLAN配線が来ている（これも最近では普通？）
・窓はペアガラスだがサッシはアルミ。熱橋対策をしてあるものかどうかは不明
・吹き抜けやロフトのあるものが多い（230戸の間取りはすべて違うため、ロフトがあったり、吹き抜けになっていたりと様々）
・熱源関係は、エコジョーズ＋ガラストップコンロ。浴室は暖房乾燥機のみでミストサウナはつかない（ミストサウナなんて必要ないが）
・天井高は２．４mと、マンションを見慣れた目からすると低い
・東急のセキュリティが入っている
・もちろん駐車スペース付き（もちろん無料！）。一部住戸では、半地下部分のシャッター付き車庫になる

といったところで、街並みのきれいさと室内の広さを見ると心が動いてしまう。

ネックは、
・価格の高さ（５千万後半～8千万）
・田園都市線の殺人的混雑
・眺望がない（戸建てにこれを求めてはいけないのは分かるが）
くらいか。

　マンションと違って戸建て大規模開発の場合、街区の中で出来たところから少しずつ売っていくらしい。現在数十棟が販売済みのようだが、今後出来た区画から何期にも分けて売っていくとのこと。次期販売は５月ということで、芝浦アイランドやワールドシティタワーズと同じ時期になる。

　
　5000万のマンションを買うことを考えると戸建ての場合6000万くらいまでは可能ということになるが、背負う借金の額の大きさに少しビビッてしまう。今の会社は給料安いし、将来どうなるか分からないしなぁ・・・・・・

幻想を売る商売

先週末、浦安の物件を見学に行った。

パークシティグランデ新浦安（三井不動産）

　浦安というとディズニーランドのイメージだけしかなかったが、どうも新浦安のあたりは人気の地区らしい。マンションの値落ち率（中古価格と新築価格の差）の低さが関東圏で一位か二位の場所。つまり、買った後に売ることになっても高く売れる。
　立地は、浦安の「マリナイースト２１」という開発地区の海に近い部分だが、海との間には公園とホテルがある。この地区は電線が地中化されており、裏道でも歩道が整備されている。

　モデルルームでは、例によってイメージビデオを見せられた後、模型を見てモデルルームを見学。イメージビデオでも物件紹介資料でもしきりと「リゾート」という言葉が出てくる。要するに、「海の近く＆ディズニーリゾートの近く」ということでリゾートということになるらしい。

　これは豊洲の三井の物件でも感じたことだが、リゾートというのは非日常の世界であるからリゾートなのであって、そこに住み着いた段階で非日常から日常に変わってしまう。周囲に小学校やイトーヨーカ堂やトイザラスやファミレスやホームセンターがあってもリゾートと言い張るのだろうか？？？

　マンションのモデルルームを見に行っていつも思うことだが、どうやって（客をだまくらかして）幻想を植え付けるか、ということに熱意を注いでいる。有名なタレントを使ったイメージを作り、皆が憧れる地域（たとえば銀座や六本木やディズニーランドなど）に近いかを強調し、イメージビデオでは「カッコいい」人たちばかりを出演させ、、、という具合。

　定住するための家には、幻想よりももっと大事なことがあるのではないか？と思うが、そのような情報はモデルルームの端の方にパネルで表示してあるだけ。何か間違っているような気がする。
　その点で、「もう幻想はいらない」と言い切った田町のキャピタルマークタワーは偉いと思う。

　ところで、物件自体は最小の部屋で103m2、最大で180m2と非常に広いことが特徴。広さに余裕があるので収納も多く（80m2クラスの３LDKだと収納が少なくて困りそうな間取りが多い）、各部屋の面積も広くとってある。バルコニーも3mの奥行きがある。
部屋の仕様は標準的なものだった。給湯と厨房はガス。


　価格は、買ってもいいなと思うレベルの部屋（エレベータの真正面だったりリビングが立体駐車場に面していたりといったマイナスポイントのない部屋）で5000万から。価格は高いが広さがあるので安く感じる。が、やっぱり5000万は高いなぁ・・・

　管理費は高層タワー物件（豊洲を除く）と同じレベル。駐車場は全部平置きで１万円。都心の月３万と比べると安く感じる。

　ただ、駅から徒歩25分もかかる立地でこの値段をつける三井不動産も強気。売れると踏んでの値付けだと思うし、ほとんどの部屋に要望書が出ていた。

ビッグブラザー

最近、ウィニーによるお上情報の流出が問題になっている。

防衛庁の暗号が漏れたりと深刻な影響が懸念される一方で、こんな情報も漏れている。

「愛媛県警：Ｎシステム情報流出か　車１０万台ナンバー」

もともと、Nシステムに関してはその運用の不透明さやプライバシー侵害の可能性などが議論されてきたが、警察側は「犯罪捜査のみに利用し、漫然とした情報収集はしない」と言ってきた。
ところが、今回の情報流出でその話自体が怪しいことが分かった、ということか。

ビッグブラザー（©ジョージ オーウェル）が民衆管理のための道具を持っていて、それをなるべく使わないようにする、などということはありえない話。



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愛媛県警：Ｎシステム情報流出か　車１０万台ナンバー


　愛媛県警の捜査資料が大量に「Ｗｉｎｎｙ（ウィニー）」ネットワークに流出した問題で、延べ１０万台を超える自動車のナンバーを記載したファイルも漏れていたことが１５日分かった。高速道路や主要道に設置された「Ｎシステム」（自動車ナンバー自動読み取りシステム）で収集したデータとみられる。同システムを巡っては、プライバシーの侵害につながるとの批判もあり、警察庁はこれまで運用について詳しく言及してこなかった。警察の情報管理のあり方が改めて問われそうだ。

　Ｎシステムは、８６年に整備がスタートし、９３年からデータ収集を開始した。全国約７００カ所に設置されているとされ、一連のオウム真理教（アーレフに改称）事件の捜査など犯罪捜査に利用されている。一方で、捜査機関による恣意（しい）的な監視やプライバシーの侵害などの問題点を指摘する声も根強い。

　「各種事件のＮ資料」と名付けられたフォルダー内のファイルは、いずれも９９年の日付で、ほとんどが１日単位で区分されていた。この装置を設置した愛媛県や香川県、徳島県の国道、高速道路を通過した車のナンバー、通過日時が保存され、記録は約１０日分、延べ約１０万台に上った。

　一方、別のフォルダには、ある殺人事件の関係者とみられる男性が所有する車のナンバーの検索を申請した文書があった。この申請に基づき、９９年６月～００年５月に、四国全域を対象に検索したとみられ、この車が通過した地点、通過日時、進行方向などを示す一覧表も存在した。総数は約２００件に達していた。

　また、検索申請書と書かれたファイルには、県警の決裁欄の項目と並んで、「警察庁刑事局刑事企画課長」名の検索許可番号を記入する欄があった。

　警察庁はこれまで国会での質問に対し「重要事件で使用された車や盗難車など手配車両のナンバーと照合するために使っている。アクセスする者を制限し、一定期間保存した後に消去される」などと強調したうえで、ナンバーは公開された情報で収集に問題はないと説明してきた。

　これに対し、Ｎシステムなど公的機関の行動監視に取り組む東京都渋谷区の市民団体「一矢（いっし）の会」の浜島望代表（７３）は「裁判での証拠申請にも警察は提出に応じず、運用実態を示す資料が表面化するのは初めてのことだろう。しかし、なぜ一捜査員がデータを保管していたのか、国会などでの説明と実際の運用が違う可能性がある。警察は改めてシステムについて説明すべきだ」と語った。【サイバーテロ取材班】

マンション価格が上がっている！？

　豊洲を見に行った後、天王洲のワールドシティのモデルルームに行った。
前から希望していた部屋（西向き80m2）が売り出されるかと思ったら、売り出されるのはその隣の列だった。面積は同じ80m2だが、ワイドスパン（開口部が広い）＋ビューバスの部屋。同じ面積であっても開口部が広い方が高くなるので、希望の部屋よりも高いことは予想していた。

　しかし、前回の売り出しの際に一部屋だけ同じ間取りの部屋があったのだが、その部屋と同じ階数で比較すると200万くらい値付けが高くなっている（5260万→5490万）。希望している部屋について値段の予想を聞いたところ「今回の販売の売れ行きがよければ同じ値段」とのこと。どう考えても間取りは今回の販売の方がよさそうだが、高く売れるのであれば次も高く売りたいということか。

　マンションの価格は、原価積み上げ＋適正利潤という値段の決め方ではなく、「どのくらいまでの価格であれば入居までに全戸捌けるか」、という限界（上限）の値段にするということ。これは、厳密な意味での競争がない（その場所にはその物件しかない；近隣比較対象物件は必ず条件が異なる）ためある意味仕方がないのかもしれない。

　なお、１ヶ月ほど前に平日の朝の時間帯に天王洲からJR田町駅まで歩いてみたことがある。平日朝の海岸通りはかなり交通量が多いことが分かった。また、WCTの学区になっている小学校（港南小）は海岸通と首都高の隣で、空気環境は悪そう。一方、芝浦アイランドのケープタワーまでくると高速の喧騒からは少し離れており、ケープから田町までの道のりも車の通りは少ない。周辺環境については（ヘリポートを除いて）ケープの方がよさそう。ケープから田町駅までは自分の足で徒歩10分だった（ただし、私は相当早歩きのため、普通の人だと12分くらいかかると思う）。ケープの学区の小学（芝浦小）も港南小より雰囲気がよい。

　ということで、現時点ではWCTに価格リスクがあるため、価格の決まっているケープタワーを第一希望として、次回の販売の際に登録するつもり。ケープも結構な人気らしいので、また抽選で外れる可能性が大きいが・・・

パークシティ豊洲

パークシティ豊洲

（現場写真はMRから撮ったもの、クリックで拡大します。遠くに見える高層ビルは晴海のトリトンスクエア）

　三井不動産が豊洲で大規模再開発を実施している一角（IHIの造船所跡地）に建つタワーマンション２棟。隣には「ららぽーと豊洲」というSCが出来る予定。
　プロジェクト自体はかなり前から話題になっていたが、なかなか売り出し時期が決まらずにずるずると延びていた。これは芝浦アイランド（ケープタワー）と競合するのを避けるためと想像している。

　このたびやっとMRがオープンしたという案内が来たので、オープン２日目に行ってきた。
　
物件の概要はWebサイトを見て頂くとして、簡単にまとめると

・52階建て（A棟）と30階建て（B棟）の２棟構成。高い方はちくわ型の外廊下、低い方は板状構成の内廊下となっており、低い方の棟が高級らしい（実際に価格も高い）。
・施工は鹿島＋三井住友建設。２つの棟を分担して建設するのか、合同して２つの棟を作るのかは不明。
・芝浦が耐震構造なのに対してこちらは制震構造。
・地盤まで打ち込む杭の長さが25ｍ前後となっているが本当に大丈夫？周辺物件はのきなみ60mくらい杭を打っている。
・室内の仕様も芝浦とほぼ同じ。キッチンも同じくジーマテック。給湯とコンロはガス（東京ガスのTES）。
・天井高さはリビングで2.6mと標準以上
・窓はペアガラスだがLow-Eではない。
・価格は、棟と向きによってかなりの違いがある。一番人気があるであろう西向きで、A棟5000万以上、B棟6000万以上。向きによっては4500万クラスからあるが・・・（すべて80m2３LDKのケース）。江東区ということで価格は期待していたが、 ＿|￣|○

■気に入った点：
・海に面した部分には遊歩道が整備され、そのまま公園まで続く。
・隣に出来る「ららぽーと豊洲」のショッピングセンターから地上に出ずにマンションまで戻れる（地下通路がある）

■気になる点：
・室内温水プールが付設されているが、９ｍというビミョーとも言えないようなサイズ。勝どきのトウキョウタワーズは25mの本格的なものだった。9ｍのプールでいったい何をやれというのか？？？？？？？その上、居住者でも有料！
駅までの途中にドゥ・スポーツプラザという本格的な施設があるので、そちらを利用する人が多いのでは？
・高層のA棟は晴海通りに面しており、向きによっては騒音と空気が心配。
・芝浦アイランドと同じく、高層の高額物件を除いてIHクッキングヒーターを入れられない（オプションでも不可）。
・西向きが海に面して一番高そうだが、運河を隔てた対面にはすすけたセメント工場が・・・
・床スラブ厚が薄い。パンフレットを見ると一つの棟（A,Bどちらかは不明）がボイドスラブ300mm、もう一つの棟が稠密スラブ220mmとある。220mmという厚みは郊外の低層マンションと同レベル。その上、二重床のフローリングの下には防音グラスウールが入っていない。
・隣のららぽーとに来る車で休日は周囲が渋滞するかも。
・江東区なのに港区の湾岸物件と同じ価格帯
・管理費がバカ高！ 管理費＋修繕積立金で80㎡で36000円、駐車場を借りると月６万を超える負担になる。この価格は、管理費等にＤＨＣ（地域冷暖房）の基本料金が入っているみなとみらいの物件よりも高い。

第一印象はデメリットばかりが目立ってしまった。

株主人生劇場

少し前の株関係の無料メルマガに以下のようなことが書いてあった。

要するに、
・企業の内容も見ないで株主優待を期待して買うような投資家は、企業にとって邪魔
・株主の権利を言う前に株主の義務を果たせ
ということらしい。

で、株主の義務とは何ぞや？？？？
１分ほど考え込んてしまったが、結局のところ「株主の義務」などはないのでは？と思った。

投資家には会社のことを詳しく知らなければならない義務もないし、会社の宣伝をする義務もない。
義務と言えそうなものとしては、投資した企業が倒産した場合に投資資金が戻ってこないことを認容すること、くらい。しかしこれは義務というより投資を行う際の前提となるルール。

要するに、これを書いた人は配当目当ての株主や短期取引目的の株主が気に入らないということか。

あと、
＞権利の前に義務がある
というのは社会に対して謙抑的傾向のある人がよく使う言葉だが、戦前や江戸時代ならともかく、現在の社会においての義務というものは、本来は自由である人が、社会における共同生活を円滑に実現するために必要最小限のものとして課せられるもの、と考えるべきではないか？

さらには、
＞さらに”多くの従業員が汗水たらして、生み出した利益の配分先”
＞について意見する権利を与えるのはおかしいとも感じる。

といったことまで書かれている。
まず、「汗水たらして生み出した利益」かどうかは投資に感情を持ち込むもので、筋違い。
さらに、企業を知る努力をしないと何故利益配分先に対して意見する権利がないのかも不明。

これを書いた人は、投資家を義理と人情で縛りたいのだろうか？？？
（義理人情が悪いと言いたいわけではないので、念のため）


↓↓↓引用元↓↓↓

○企業にとってコストとなる株主（”株主コスト”ではない）
　有価証券報告書も見ず、企業を知ろうと言う努力もせず、
・偶然、権利確定日に株主だった
・株主優待や配当目当てだけ
という人から
株主総会、ＩＲ窓口で
”配当を増やして欲しい”
とかいった要望や
”分割はしないのか”
などといった質問があると思われる。

経営者から見た時、そういった投資家への対応はコストのかかるものだ。
時間的に大きな無駄である。
（流動性確保と言う面では必要悪と言う面はあるのかもしれませんが。）

さらに
”多くの従業員が汗水たらして、生み出した利益の配分先”
について意見する権利を与えるのはおかしいとも感じる。

”制度として決まっている権利なのだから受け取って当然”
と考えているかもしれないが、株主の義務として、企業を知る努力を怠ってい
る。
権利の前には義務がある。
株主の義務を認識する必要があるだろう。