売上UP相談は
早めの相談が より効果的です
新ファン層に本を届ける new
河出書房新社のＳＮＳ術
連載 ４
Twitterをきっかけにして、
新たな層に本を届けることが
できるようになったのは
いつからなのでしょうか。
最初に大きな反応があったのは「
日本刀 妖しい魅力にハマる本」
です。14年9月に刊行した、日本
刀の基礎知識を 1冊で身に付けら
れる文庫本で、想定ターゲットは
日本刀好き・歴史好きの 50代以
上の男性。ターゲット層にはきち
んと届けられ、1万部ほどの結果
が出ていました。ところが15年1
月中旬、突然あるネット書店で 1
日数十冊の売り上げがありました
。刊行から半年というタイミング
で単店でそこまで動く商品はベス
トセラーです。「これは何か理由
があるぞ」と考えて……「そうい
えば、DMM.comの和物ゲームが
先行登録受付段階から盛り上がっ
ていたような」と思い至りました
。それがゲーム「刀剣乱舞」でし
た。
（次回に続く）
新ファン層に本を届ける
河出書房新社のＳＮＳ術
連載 ３
“初めてのバズ”は
「刀剣乱舞」
河出書房新社アカウントのTwit
terフォロワー数は4万人を超え
ています。最初からアカウント
運営に関わっていたのでしょう
か。
Twitterをサービス開始直後から
個人的に利用していたため、20
09年に河出書房新社が Twitter
アカウントを立ち上げた時にサ
ブ担当として関わりました。 3
～ 4年ほど前に広報に異動し、
メイン担当になりました。現在
はSNSとWeb全体の広報活動を
担当しています。これまで出版
社は書店を介してしか読者とコ
ミュニケーションを取れません
でした。ですがSNSが生まれた
ことで、読者と直接つながり、
呼びかけられる場所ができた。
「どこの会社も始めつつあるし
、やってみよう」ということで
、当初は大人しめの告知アカウ
ントとしてスタートしました。
ただ、当初から、「既存の読者
とコミュニケーションをするこ
と」と同じくらい、「今まで河
出書房新社の本を知らなかった
層にアプローチすること」も重
要だと考えていましたね。
（次回に続く）
新ファン層に本を届ける new
河出書房新社のＳＮＳ術
連載 ２
ＳＮＳで発信
河出書房新社は1957年に設立し
た中堅出版社 （河出書房の創立
は1886年）。日本文学や翻訳文
学を数多く刊行しており、 「河
出文庫」を手に取ったことがあ
る方は少なくないのでは。作家
の池澤夏樹氏による個人編集の
「世界文学全集」と「日本文学
全集」は異例の大ヒットを果た
すなど、本好きや文学好きに固
定読者を抱える出版社だ。格調
高いイメージもある同社が、ど
うやってゲーム・アニメファン
にリーチしたのか。その答えは
SNSだ。公式Twitterアカウン
トで情報を発信したことで作品
が広まり、結果につながった。
どうすれば“新たなファン”を見
つけることができるのか、公式
アカウントの情報発信に求めら
れているものはなんなのか――
河出書房新社のTwitterの“中の
人”に話を聞いた。
（次回に続く）
新ファン層に本を届ける
河出書房新社のＳＮＳ術
新連載 １
河出書房新社の本が、“本来のタ
ーゲットとは違う層”に届き、売
り上げを伸ばしている。 例えば
「日本刀 妖しい魅力にハマる
本」は、メインターゲットは50
代以上の男性だったが、帯をと
ある文言に変更したことで、20
代女性による購入が爆発的に伸
びた。当初は 1万部ほどを見込
んでいた本が、9万5000部の大
ヒットとなった。最近はあるア
ニメの影響で、11年前に出版さ
れた「家庭で作れるロシア料理
」が重版を果たしている。
青柳美帆子 ITmedia
(今回新連載です）
肌の悩みをなくしたい new
花王研究員の挑戦 最終回 7
前向きに過ごしてもらいたい
若い研究員に対して、自分たちの
研究が誰かの人生に影響を与えて
いることを繰り返し話していると
いう。研究所にいると、実験をし
て成果を出すことばかりを意識し
がちになるからだ。「商品の先に
使う人がいること、心があること
を忘れてはいけない」（高橋さん
）。キュレルは、 アジアを中心
に海外でも商品展開しており、各
国の環境に応じたスキンケア研究
なども進めている。高橋さんは「
世界中の敏感肌の悩みを解消して
いけたら」と目標を語る。
かさつく肌を見てため息をつく人
、肌荒れを繰り返しては我慢して
いる人、肌を隠さざるを得ない人
。そんな人たちの悩みを少しでも
和らげ、前向きに過ごしてもらい
たい――。高橋さんは、熱い思い
を持ちながら、終わりのない研究
を進めていく。
（今回最終回有り難うございます）
肌の悩みをなくしたい
花王研究員の挑戦 連載 ６
「前向きに生きる」
手助けをしたい
肌の悩みについて考え続けてきた
高橋さん。自らの仕事の意義につ
いて、「肌は体の表面ですが、心
にも大きな影響を与えます」と力
強く語る。「肌荒れがひどければ、
『私なんか…』と気分が落ち込み、
好きな人に告白することもできな
いかもしれません。QOL（Qualit
y of Life）が向上することが重要。
『前向きに生きる』ことを少しで
も後押ししたいのです」
（高橋さん）。
（次回最終回お楽しみに）
肌の悩みをなくしたい
花王研究員の挑戦 連載 ５
消費者の声を聞く
キュレルは、肌の悩みがある人に
向けた商品であることから、感想
の声が寄せられることが他の商品
よりも多い。発売当初は売り上げ
規模が大きいブランドではなかっ
たが、「悩んでいる方から、『肌
の状態が安定して落ち着いた』と
いうお手紙をいただいた」ことが
うれしく、印象に残っているとい
う。スキンケアというと女性のイ
メージが強いが、肌に悩むのは女
性だけではない。愛用者の性別と
年齢は幅広い。男性には、シャン
プーやボディーウォッシュのほか
、頭皮用の保湿ローションが人気
だという。頭皮保湿ローションは、
男性客の声がきっかけで生まれた
。「全身用のローションを頭皮に
使用している人がいることが分か
った。そこから、頭皮専用も開発
することになったのです」（高橋
さん）。研究員というと、研究所
にこもっているイメージもあるが、
高橋さんは肌の悩みを抱える人た
ちの声を聞くことを重視している
。消費者と1対1でじっくりと話し
、その話から新たなアイデアを拾
うこともあるという。
（次回に続く）
肌の悩みをなくしたい
花王研究員の挑戦 連載 4
フェースクリーム
開発のハードル
特に苦労した商品は、 2002年に発
売した「キュレル 潤浸保湿フェイ
スクリーム」だ。 開発には4年を要
した。なぜ難しかったのか。高橋さ
んは「顔に使う商品だからです」と
説明する。顔に塗るクリームは、洗
顔後に化粧水と乳液を塗った後に重
ねて塗ることが一般的だ。そのため、
ベタベタせずに、さらっとしている
と使いやすい。一方、セラミド機能
成分を効果的に配合するためには油
性成分が必要。 「ベタベタせずに、
効果も高い」というバランスを取る
のが難題だった。その問題を乗り越
えるヒントになったのが、セラミド
機能成分の性質。セラミド機能成分
は通常、油と結び付きやすいため、
べたつきの原因となる油性成分がた
くさん必要になる。しかし、より深
く調べてみると、水と結び付きやす
い性質でもあることが分かった。そ
の性質をうまく使えば、油性成分を
減らすことができる。この発見をヒ
ントに、さらに処方を重ねて、さら
っとした使用感のクリームに仕上げ
ることができた。「軽いけど潤う」
クリームとして、愛用者を増やして
いる。
（次回に続く）
肌の悩みをなくしたい
花王研究員の挑戦 連載 ３
スキンケア研究生活26年
高橋さんは1991年に研究職として
入社。化粧品ブランド「ソフィー
ナ」を担当後、98年からキュレル
の商品開発に携わってきた。スキ
ンケア研究26年のベテランだ。
担当したキュレルブランドの商品
は、入浴剤やローション、クリー
ム、化粧水など、約10商品。1つ
1つ、 長い時間をかけて商品化し
ている。セラミド機能成分は他の
成分と混ざりにくいため、量や混
ぜ方などを1つ1つ試す必要がある
からだ。1商品につき、何百種類
もの処方を作ることも珍しくない
。原料を混ぜる際には、人の目で
状態を確認しながら、温度や時間
まで細かく調整していく。
（次回に続く）
肌の悩みをなくしたい
花王研究員の挑戦 連載 ２
じわじわとブランド成長
花王の肌研究の起点は1970年代。
家事による手荒れに悩む主婦が増
え、社会問題になった。食器用洗
剤を製造、販売する企業として、
「なぜ肌が荒れるのか」を研究し
ていくきっかけの1つになった。
85年に、皮膚の角層内にある物質
「セラミド」が保湿機能を持つこ
とを発見。乾燥など、外からの刺
激から肌を守るバリア機能が低下
している状態を「乾燥性敏感肌」
と定義し、皮膚にあるセラミドの
働きを補う方法を研究した。そし
て、化学合成によるセラミド機能
成分の開発に成功。この成分を配
合した商品が、99年に発売したキ
ュレルだ。キュレルシリーズは、
洗顔料やボディーウォッシュ、シ
ャンプー、入浴剤、ローション、
クリームなどに展開し、商品数は
60以上。発売以降 じわじわと成
長してきたブランドだ。近年は、
敏感肌に対する消費者の意識の高
まりに応じて市場が拡大。キュレ
ルシリーズの売上高の増加率は、
2012年から5年連続で前年比2桁
を維持しており、 16年は国内で
23％増加した。
（次回に続く）
肌の悩みをなくしたい
花王研究員の挑戦 新連載 １
“肌の悩み”を抱える人は、老若男
女を問わずたくさんいる。肌荒れ
などのトラブルを起こしやすい乾
燥性敏感肌向けのスキンケア商品
「キュレル」シリーズは、その悩
みに寄り添う商品展開で支持を獲
得してきた。花王のスキンケア研
究所でその研究開発を担っている
高橋昭彦さんは、肌トラブルの苦
しみを少しでも緩和しようと、ス
キンケア研究に向き合い続けてい
る。
加納由紀恵 ITmedia
(今回新連載です）
小さな食堂にお手伝いが new
全国から集まるワケ 最終回１３
未来食堂の今後の展開について
小林： 多店舗展開など事業を拡
大させることに興味はありません。
目的は「誰もが受け入れられ、誰
もがふさわしい場所を作る」とい
う未来食堂の理念が広く知れ渡る
ことです。
そうすることで、飲食店という業
態に限らず、何かしらの形でその
理念を実現しようとする人が現れ
てほしいと思っています。理念の
バトンを渡していくことが、私の
役割なのです。
（今回最終回有り難うございます）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 １２
意見を聞くことでモチベーション
も上がる
また、マニュアルで「正解」をガ
チガチに固めず、創意工夫の余地
を与えることで私自身も新しい発
見を得ることができます。例えば、
閉店後の掃除。掃除する場所をあ
えて指定せず、まかないさんが気
になる箇所を掃除してもらうよう
にしているのですが、人によって
気になる箇所も違ってくるので、
私も気付かなかった場所をきれい
にしてくれることも多いのです。
ITの世界でよく使われる オープ
ンソースのように、 外部の人間
（まかないさん）が参加すること
によりアップデートし続け、徐々
に完璧なマニュアルを作っていけ
ば良いと考えています。いろんな
知恵を集めることができるので、
私が1人で作るマニュアルより、
絶対にいいものになるわけですか
ら。しかも、まかないさんもモチ
ベーションをもって主体的かつに
取り組めるので一石二鳥です。こ
れからも、まかないさんたちの力
によってお店を進化させていきた
いです。
（次回最終回お楽しみに）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 １１
マニュアルを作らない理由
小林： もう1つ、リピートして
もらうために重要なポイントとな
っているのが「マニュアルがない
」がという点です（※服装や接客
マナーなどの最低限のマニュアル
は存在する）。全くの未経験者に
はやり方を教えますが、店内の拭
き掃除や皿洗い、食器の片付け方、
調理方法などは、基本的にはまか
ないさんに裁量に与えて、工夫し
ながら動いてもらうようにしてい
ます。「正解はないので、自分な
りに工夫してやってみてください
」というと、まかないさんもやる
気が出てきます。どんな単純な作
業でも考えながらやることで面白
くなりますし、自分が店づくり
に貢献していると思えるため、モ
チベーションが高くなるんですね。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 10
ありがとうが
モチベーションを上げる
些細（ささい）なことですが、私は
まかないさんに手伝ってもらった1
つ1つの作業に対して「ありがとう
」と必ず言います。まかないさんの
中には「自分は役に立っているか、
迷惑をかけていないか」と不安に感
じる人もいます。その不安を取り除
くために、役に立っていることをき
ちんと伝えることが大切なのです。
これはどんな仕事にも言えることで
すが、リーダーや上司の人が「あな
たのおかげで、〇〇ができました」
と感謝の気持ちを伝えるだけでも、
一緒に働くメンバーは気持ちよく仕
事ができるようになり、頑張ろうと
いうモチベーションになれるのです
から。「部下だから、報酬を払って
いるからやってもらうのが当然」と
思うのではなく、感謝の言葉や振る
舞いが仕事を進めていく上で何より
も大切なのだと思います。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 9
まかないのリピート率が高い理由
小林： そうですね。7～8割は
リピーターです。リピートして
もらうためには、前述したよう
なことに加えて、「変化し続け
るお店（学び続けられるお店）
」であることも大きなポイント
になります。毎回やること、学
ぶことが同じでは、またここに
来ようとは思いませんよね。
例えば、料理。日替わり定食を
やっていますので、毎回違うメ
ニューに挑戦できます。決して
ルーティーンワークになること
はなく、「次も新しいことを学
べる」と思ってもらえる環境を
提供しています。また、リピー
トしてもらう上では、居心地も
大切です。いくら学びがあって
も精神的に苦痛を感じる環境で
は続きません。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 ８
やりたいことを任せるが一番
例えば、料理に興味がある人が来
たとします。しかし、その人は接
客が得意で、料理が不得意です。
この場合、店としては取りあえず
接客を任せた方が生産性は高いで
すよね。ただ、そこで料理を経験
させてもらえなければ、その人は
もう未来食堂でまかないをしなく
なるでしょう。もちろん、料理が
全くできない人に厨房を全て任せ
ることはありませんが、例えば野
菜を切ってもらうなど、出来そう
なことから少しずつ任せていきま
す。一般的な飲食店では、スタッ
フに不得意なことを積極的に任せ
たりしません。しかし、未来食堂
なら不得意な分野にも挑戦できま
す。これが、まかないさんが集ま
る要因の1つだと考えています。
もちろん、未来食堂にとっても大
きなメリットがあります。やりた
いことを任せる方が、関係性が続
くからです。結果として戦力にな
ります。まかないをリピートして
もらう方が、未来食堂側としても
助かるので。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 7
やりたいことをやってもらう
もちろん、やってみたいことをう
まく言語化できない人もいます。
そういうときは、その人の行動や
態度から察して、私からさりげな
くアプローチをします。「これ、
やってみませんか？」といった具
合に。関心があることは行動に出
てくるものなので、まかないさん
の行動や反応はかなり注意をして
見ています。50分の間に、いかに
その方の関心を見つけてやりたい
ことをやってもらうか、それは未
来食堂に来てくれたまかないさん
に対する私の責務だと思っていま
す。
小林： こちらが指示したことだ
けしか任せてもらえない環境では、
また来てみようという意欲がなく
なるからです。ですから未来食堂
では、一般的な飲食店のように「
まずは皿洗いを完璧に覚えてから
」みたいなことはしません。本人
のやりたいことを必ずやってもら
います。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 ６
やりたいことだけを任せる
まかないさんは何を学びに
来ているのでしょうか。
小林： 料理や接客、掃除、全体
のオペレーションなどさまざまで
す。ただ、はじめから「これをや
りたい」と意思表示するというよ
りも、どちらかというと学びたい
ことを明確化するために取りあえ
ず一度やってみようという方が多
いですね。何度かまかないをする
と「これをやってみたい」という
イメージが湧いてくる人もいます。
未来食堂ではそこをきちんと拾っ
て、やりたいことをやってもらっ
ています。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 5
出来る仕組みを考えた
しかし私は、その考え方に疑問を
もっていました。働きたい、学び
たいと意欲を持っている人が役に
立てないなんておかしい。本当は
1カ月間だけでも、いや、 1時間
に満たなくても役に立てるはずだ
と。そこで未来食堂では、50分単
位でも働けるようにしようと考え
たのです。働きたい人は未来食堂
の公式Webサイト上から、自分が
参加できる日時（他のまかないさ
んがシフトに入っていない日時）
を確認することができ、手軽にシ
フトを予約することができます。
本人が希望すれば2～3時間ほど
働くこともできますし、月1回く
らいのペースで50分だけ働くこ
ともできます。また、飲食店の
経験がない人でも参加できます。
この話をすると、「使い物にな
らない人が来たらどうするの？
」という質問をよく受けますが、
どんな人にもできることが必ず
あります。また、セキュリティ
上詳しくは話せませんが、悪意
のある人が来ないための工夫も
しています。飲食代の代わりに、
あるいは勉強のためにお店で手
伝いをすること自体は昔からあ
って、特に目新しいことではあ
りません。しかし、これをきち
んと仕組み化した飲食店はほぼ
皆無でした。仕組み化して参加
しやすくしたことで、そのニー
ズに応えることができ、結果と
して未来食堂には多くのまかな
いさんが来てくれるようになり
ました。
（次回の続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 4
昔からあった「お手伝い」
を仕組み化
数多くの飲食店がある中、「50分
の手伝いで1食無料になる」だけで、
どうして国内外から450人以上も「
まかない」に来るのでしょうか。
小林： 無料で1食を食べたいとい
うより、飲食店を開業したい人など
が何かを学ぶ目的でまかないに来る
ことが大半です。 その1食無料券を
誰かのために未来食堂に置いていく
方も多いので。未来食堂が学びの場
になっている背景には、いくつかの
理由があります。1つは「誰でも自
由に働ける（お手伝いができる）」
仕組みにあります。例えば、「1年
だけ勉強のために働きたい」 とい
う場合、 多くの飲食店では面接で
不採用になります。 お店は長期間
戦力なってくれる人を 採用したい
わけですから。私も未来食堂を開業
する前、飲食店で経験を積もうと思
い、さまざま飲食店の面接を受けま
したが、「短期間では使い物になら
ない」と断られました。
(次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 ３
注目されている理由
本題はここから。
未来食堂は従業員を1人も雇って
いない。店を回しているのはオー
ナーの小林せかいさんと、 “お手
伝いさん”だけなのである。未来
食堂には、50分間店の手伝いを
すると、1食が無料になる「まか
ない」という仕組みがあり、 こ
のまかないを利用する 「まかな
いさん」によって 日々の運営が
回っているのだ。 しかも、小林
さんによれば、 まかないさんが
店に来ない日はほぼなく、国内
外から年間で約450人が手伝い
に来ているという。 一体なぜ、
小さな定食屋に多くの人が手伝
いに来るのだろうか。その秘密
を、小林さんに話を聞いた。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 連載 2
同じメニューは使わない
「日替わりとはいえ、メニューが
1種類だけでは飽きられるのでは
？」と思われたかもしれない。実
は、 未来食堂では同じメニュー
を再び提供することがない。ハン
バーグや卵焼きといったいわゆる“
王道”の定食メニュー については
繰り返し提供するが、それでも2
カ月以上の間隔が空く。基本的に
は、毎日新しいメニューを楽しめ
るのだ。また、ディナータイムは、
日替わり定食に加え、おかずを自
由にオーダーメイドできる「あつ
らえ」というシステムを提供して
いる。メニューの代わりに用意さ
れた「本日の冷蔵庫の中身リスト
」の中から食材を選び、自分オリ
ジナルの定食を食べることができ
るのだ。こうした斬新な発想で客
の人気を集めており、開業以来、
黒字経営を続けている。
（次回に続く）
小さな食堂にお手伝いが
全国から集まるワケ 新連載１
ランチは日替わり1種類だけ
東京・神保町の駅から徒歩 3分程
のところにある定食屋「未来食堂
」――。カウンターに12席あるだ
けの小さな店だが、2015年の開業
当初から従来の飲食店の常識を覆
す効率的な運営手法が話題となっ
ている。どんな運営手法なのか、
簡単に説明しよう。未来食堂のラ
ンチは日替わり定食の1種類だけ。
そのため、オーダーをとる必要が
なく、提供スピードも圧倒的に早
い。客が席についてから1分以内
に料理が出てくる。忙しいビジネ
スパーソンなどからは使い勝手が
良いと評判で、リピーターが多い
という。また、店側としても、そ
の日に使う食材が絞られるためロ
スが少なくて済むメリットがある。
鈴木亮平 ITmedia
(今回新連載です）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 最終回 8
近い将来区域外は下がる可能性
たとえば前述した東京・世田谷区
は、台地部は標高30～50m、 低
地部は標高10～25mと、 比較的
高度差のある地勢だが、世田谷区
の洪水ハザードマップによれば、
2m未満、 あるいはそれ以上の浸
水可能性がある地域がたくさんあ
り、そうしたところには現在、多
くの住宅が立ち並んでいる。なぜ
標高が高いのに浸水する可能性が
あるのか。それは「集中豪雨」に
よるものである。東京をはじめと
する都市は一般的に、雨水の排水
能力について、 1時間当たり50
～60㎜の降雨量が想定されてい
る。ところが、昨今の集中豪雨
は1時間当たり80㎜、100㎜と
なることも決して珍しくない。
こうしたときには雨水を排水し
きれず、あふれ出た雨水が、周
辺に比して相対的に低いところ
に集まってしまうのだ。人間の
平均身長よりはるかに高い2m
もの浸水に見舞われては、ひと
たまりもない。したがってこう
した地域は、立地適正化区域外
になる可能性が最も高いのだ。
実際、これまでに策定された区
域案を見る と、 こうした地域
はほぼ例外なく区域外とされて
いる。現在時点では、こうした
浸水可能性のあるエリアとそう
でないエリアにおいて不動産の
資産格差は見られないが、やが
ては天地ほどの差が開く可能性
が高いことを踏まえておこう。
（今回最終回有り難うございます）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 連載 ７
都市部だからといって、
無関係な話ではない
さて、こうした未来は都市部には
無関係だと思われる向きも多いの
ではないだろうか。ところがそう
ではない。東京23区内であっても
安心はできない。現在は人口増加
を続ける世田谷区のような自治体
であっても、いつかは人口・世帯
減の局面がやってくるし、その際
には立地適正化計画を運用しなけ
ればならないだろう。このときに、
真っ先に区域外となるのは「災害
可能性」のある区域だ。たとえば
「土砂災害」の可能性のある区域
などは外れる可能性が高い。「浸
水」もしかり。浸水というと低地
をイメージしがちだが、比較的標
高の高いところでもまったく安心
はできない。
（次回最終回お楽しみに）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 連載 6
適性外は悲惨
まず、不動産価格の将来的な資産
性は見込めないと覚悟しておこう。
上下水道のインフラ修繕は後回し
となり、やがては修繕すら行わな
いということになる可能性が高い。
ゴミは区域内まで運んで捨てなけ
ればならなくなるだろう。除雪も
自己責任で行うしかない。そうす
るうち、区域外に住む人はどんど
んいなくなり、最後には無居住化
するだろう。空き家もわざわざ取
り壊すことはなく、犯罪の温床と
なり荒廃した街になろう。
（次回に続く）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 連載 5
都市計画適正内か確認する
こうした都市計画というものは、
息の長い取り組みで、ある日、
線引きされたからといって、突
然何かが変わるわけではない。
どの自治体でも15～20年後と
いったスパンを展望しつつ、5
年ごとに見直しを行うとしてい
るケースが多い。それでも、こ
れから本格的な人口数減少が始
まる中で、街にドラスティック
な変化が起こるのは間違いがな
い。現行の規制はまだ緩いもの
であるが、徐々にその枠組みは
強化されるだろう。これからマ
イホームを買おうとしている方
も、すでに買って住んでいる方
も、自身が所有する不動産が立
地適正化区域内に入りそうかど
うかは、必ず確認しよう。区域
内ならひとまず安心だが、仮に
区域外だとどうなるだろうか。
（次回に続く）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 連載 4
本格的な人口減少が始まる前
に対策を打つ
まずは商業施設や福祉・医療施設
などの立地を促す「都市機能誘導
区域」を設定する。その周辺には、
人口密度を維持ないしは増加させ、
生活サービスやコミュニティが持
続的に確保できるよう居住を誘導
する、「居住誘導区域」を設ける。
また、こうした拠点を結ぶ鉄道や
バスなどの公共交通ネットワーク
なども、併せて位置づける。さら
に、この地域には容積率の緩和や
税制優遇、補助金制度などで、他
の地域からの移転も促していく。
一方、居住誘導区域外で 3戸以上
の住宅の新築や 1000平方メート
ル以上の開発行為をする場合は、
市町村長に対し事前の届け出が必
要となっていて、支障があると認
められた場合には、市町村長は立
地適正化のための勧告ができる。
（次回に続く）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 連載 3
分断化政策
国もこうした状況は理解しており、
手をこまねいて見ているわけでは
ない。そこで打ち出されたのが、
「立地適正化計画」だ。これは、
簡単にいえば「街を縮める政策」
である。人口・世帯数が減少する
と、上下水道などのインフラ維持
やゴミ収集・除雪などの行政サー
ビスが非効率極まりないことにな
ってしまう。その分、税金を数倍
に上げれば解決はできるが、そん
なことは事実上不可能だ。そこで、
街を「人が集まって住むエリア」
と「そうでないエリア」に思い切
って分断するのである。2017年
4月末の時点で、348の自治体が
本計画の作成に着手している。
（次回に続く）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 連載 ２
価格がどうなるか
という問題以前に…
こうした話を聞くと、何やら日本
の土地は非常に景気がよくなって
いるのではないかと思う人もいる
だろう。しかし、銀座などの超一
等商業立地や、ニセコのように外
国人観光客で沸く地点はともかく、
全国の住宅地価格が今後も上昇し
たり、価格を維持できる可能性は、
ほとんどない。国土交通省が201
4年に公表した『国土のグランド
デザイン2050』では、現在人が
住んでいる地域の60％以上で人
口が半減もしくはそれ以下となり
、20％は無居住化するとされている
。多くの地域が、価格がどうなる
かという問題以前に、「消滅の危
機」にあると指摘しているのだ。
不動産価格は、いうまでもなく需
要と供給で決まる。むろん、景気
動向や金利などにも影響を受ける
が、人口減少で圧倒的な需要減が
見込まれる住宅が、その価値を長
期的に維持できるはずもないのは
自明だろう。
（次回に続く）
不動産価格暴落招く
街の縮小計画 新連載 １
銀座一等地バブル超え
東京国税局は7月3日に2017年度
の路線価を公表した。それによる
と、全国約32万5000地点の対前
年変動率は、全国平均で0.4％の
プラスとなった。背景には、住宅
需要の高まりや、訪日外国人者数
の上昇に伴うインバウンド需要が
あるとされている。とりわけ、都
心の超一等地である銀座中央通り
の鳩居堂前は26.0％上がって403
2万円と、バブル期（1992年）の
3650万円を上回って過去最高路
線価を更新した。これは、GINZA
SIX（ギンザシックス）をはじめ
とする新規投資の影響などと分析
された。
長嶋修 不動産コンサル
（今回新連載です）
