不動産開業は
定年後が、ぴったりです
データから分析有料会員は new
パリーグの試合をどうみているか
連載 7
試合を見ながらアイデアを
6月6日に東京ヤクルトスワロー
ズとの交流戦がありまして、ソフ
トバンクホークスの柳田選手が 3
塁線に転がるゴロを打ちました。
結果、それがサヨナラヒットにな
るわけですが、その打球がゴルフ
ボールのようにカップインする C
G動画を配信したところ、たくさ
んの人に見ていただけました。
こうしたアイデアは事前に用意し
ているわけではありません。ネタ
をストックしているのではなくて
、試合を見ながら「こうすれば面
白くなるのでは？」「いやいや、
こうすればたくさんの人が楽しむ
でしょ」といった感じで、スタッ
フが議論しながら動画を編集して
、配信しています。
(次回に続く）
データから分析有料会員は
パリーグの試合をどうみているか
連載 6
パ・リーグTV、
会員の増やし方
土肥： パ・リーグ TV は各球団
が製作している映像をそのまま配
信していますよね。言い方は悪い
のですが、そのまま流しているだ
け。そうした環境のなかで、どう
やって会員を増やしているのでし
ょうか？
荒井： さまざまなことをやって
いまして、例えばSNSで、試合の
ハイライト映像などを無料で配信
しています。「ホームランのシー
ンだけ見ることができればいいよ
ね」とか「野球にはそれほど興味
はないけれど、自分が好きな人の
始球式だけは見たいよね」といっ
た声があるので、そうした動画を
配信しています。野球に関心があ
まりない人に対して、どのような
手を打つことができるのか。マー
ケティング施策をしていくうえで
、米国の事例を参考にしています
。例えば、選手がファインプレー
をしたときに、効果音を加工した
映像を配信していて、そうした動
画の再生回数が多い。じゃあ、自
分たちも何かできるのではないか
と考え、「サヨナラ『カップイン
』……？」（6 月7日配信）とい
ったタイトルの12秒動画を配信し
ました。
(次回に続く）
データから分析有料会員は
パリーグの試合をどうみているか
連載 5
パリーグは誰が見ているか
土肥： どういった人がパ・リー
グの試合を見ているのですか？
荒井： 球場に足を運んでいるの
は、35～45 歳の男性が多いので
すが、ネットの視聴者は違う。パ
・リーグTVの場合、20～30代の
半ばが多いですね。ネットで野球
を見るとなると、さまざまな条件
がからんできます。北海道日本ハ
ムファイターズ、東北楽天ゴー
ルデンイーグルス、福岡ソフトバ
ンクホークス、この3チームのフ
ァンは多いのですが、地元の放送
局が試合を中継するケースが多い
。ネットに加入しなくても、テレ
ビで見ることができるんですよね
。一方、埼玉西武ライオンズ、千
葉ロッテマリーンズ、オリックス
・バファローズの3チームは都市
に本拠地を構えているので、地上
波での放送は少ない。といったこ
ともあって、ネットで試合を見る
人が多い。じゃあ、地方と都市部
、どちらが多いのか。どのチーム
のファンがよく見ているのか。チ
ームの成績などがからんでくるの
で、「どこのチームのファンが多
い」と言い切るのは難しいですね
。
（次回に続く）
データから分析有料会員は
パリーグの試合をどうみているか
連載 4
会員数は成績で上下
さらにコアなファンはどのくらい
いるのか。各球団のファンクラブ
に所属している有料会員を合計す
ると、60～70 万人ほど。そして
、パ・リーグTVの会員は 7 万人
ほど。当社の収益を伸ばすために
は、この会員を増やさなければい
けませんが、簡単ではありません
。会員を増やすために、まずパ・
リーグのファンを増やさなければ
いけません。そのために、当社は
6球団のWebサイトを管理したり
、イベントを実施したり、スポン
サーを募ったりしています。
土肥： 会員が増えるのは、やは
りシーズン前でしょうか？
荒井： シーズンがスタートする
前、3月中旬ごろから会員は増え
ていって、夏場にピークを迎えま
す。ペナントレースは 10 月まで
やっているのですが、応援してい
るチームの成績が低迷して、「今
年は6位だな」「クライマックス
シリーズに出場するのは無理だな
」と感じる人が多くなると、その
チームのファンが少なくなる。一
方で、応援しているチームの成績
が良くて「今年は優勝するかも」
「クライマックスシリーズに出場
できるかも」と感じる人が多くな
ると、そのチームのファンが多く
なる。つまり、応援しているチー
ムの成績に応じて、会員数は上下
するといった感じですね。
（じかいに続く）
データから分析有料会員は
パリーグの試合をどうみているか
連載 3
10人に1人は
パ・リーグのファン
土肥： PLM社のミッションは「
プロ野球の新しいファンを増やす
こと」ですよね。パ・リーグのフ
ァンはどのくらいいるのでしょう
か？
荒井： パ・リーグ（6 球団のい
ずれかのチームに）に興味・関心
はありますか？ とネットを使っ
て聞いたところ、2006年は約 13
00万人、そして2017年で約 185
0 万人が「興味・関心がある」と
答えました。年々増えているので
すが、さすがにちょっと多いので
はないか。日本人の10％ ほどが
パ・リーグに興味・関心をもって
いると受け止めていて、当社はこ
の数を増やすことにチカラを入れ
ています。ファンを細分化してい
くと、球場への来場者が年間111
1万人（2017年）ほどいて、その
ユニークユーザー数は300～500
万人ほどと言われています。
（次回に続く）
データから分析有料会員は
パリーグの試合をどうみているか
連載 2
収益の8割をデジタル領域で
PLM 社の初年度の売り上げは約 1
億7000万円だったが、16 年度は
約17億円に。17 年度は18億円超
を見込んでいる。急成長を牽引し
ているのは、12年にスタートした
パ・リーグTVを含むデジタル領域
で、収益の約8割を占めているとい
う。「 野球なんて見ないよ」「ネ
ットでお金は払いたくない」とい
った声があるなかで、PLM社はど
のようにして会員を増やしたのか。
また、会員はパ・リーグの試合を
どのように楽しんでいるのか。同
社のマーケティング室で室長を務
める荒井勇気さんに話を聞いた。
（次回に続く）
データから分析有料会員は
パリーグの試合をどうみているか
新連載 １
会員7万になる
東京都日本橋。隅田川沿いにある
ビルの一室で、50人前後のスタッ
フが大型テレビに映し出されてい
るプロ野球の試合をじっと見てい
る――。ネット上でパ・リーグの
試合を中継する「パ・リーグTV」
を編集しているメディアセンター
の光景だ。「パ・リーグTV？
聞いたことがないなあ」という人
に、簡単に紹介しよう。2007年
にパ・リーグ6球団が共同出資で
設立されたパシフィックリーグマ
ーケティング（以下、PLM社）が
運営しているネット動画配信サー
ビスで、有料会員（月950円〈税
別〉～）になれば、パ・リーグ
主催の試合を見ることができるほ
か、VOD（視聴者が見たいときに
視聴できる）でも楽しむことがで
きる。会員数は右肩上がりで伸び
ていて、現在は7万人を超えてい
る。
土肥義則 ITmedia
(今回新連載です）
9㎡の狭い物件に new
住みたい人が殺到 最終回 10
23区の次は、海外？
このほかにも、建築資材の高騰を
予測できなくて、造れば造るほど
損失が膨らんだり、新築物件を建
てる際に地元住民の方たちにきち
んと説明することができなかった
り、うまくいかなかったことは山
ほどあります。
土肥： 23区で結果を出したとな
れば、次は大阪市内での展開を考
えているとか。
仲摩： いえ、考えていません。
ただ、海外に魅力を感じています
。例えば、シリコンバレーにつく
ることができるのではないか。イ
ンド工科大学に通う学生向けにつ
くることができるのではないか。
ぼんやりと考えていますが、実現
できるかどうかは分かりません。
可能性は高くはないですが、ゼロ
でもないといった感じですね。
(今回最終回有り難うございます）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 9
投資効率７％、入居率99.7％
仲摩： 廊下の幅を狭くするのに
も、実はルールがあるんですよ。
建築基準法や自治体の安全条例な
どで、アパートの1フロア当たり
の床面積が100平方メートルを超
える場合、廊下幅は1メートル20
センチ以上でなければいけません
。当社が設計するアパートは基本
的に1フロア当たり 100平方メー
トル以下に抑えているので、土地
が広ければ 1区画を分割して、ア
パートを2 棟建てることもありま
す。
土肥： 数センチ単位で勝負して
いるわけですね。
仲摩： いえ、数ミリですね。ム
ダを徹底的に削ることで、どうい
う効果があったのか。アパート経
営の利回りは一般的に5 ％ほどと
言われているのですが、QUQURI
の場合は7％ほどを実現できてい
ます。
土肥： ということは、入居率も
高い？
仲摩： 99.7％です。このように
言うと「順調にビジネスが進んで
いるなあ」と思われるかもしれま
せんが、そうではありません。こ
のビジネスを手掛けた当初の図面
を見るたびに、「いまならあと 2
部屋は増やせるのになあ」と後悔
しています（涙）。ワンフロアで
2 部屋増やせるということは、3
階建てであれば6部屋の収入が入
ってくるわけですから、申し訳
ない気持ちでして。
(次回最終回お楽しみに）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 8
数ミリ単位で勝負している
土肥： 外側の共用廊下も狭いで
すね。幅は90センチほどなので、
前から人が歩いてきたら肩と肩が
ぶつかりそう。
仲摩： 玄関のドアを開けるとほ
ぼふさがってしまうので、人は通
行できません。ただ、1 人暮らし
が多く、住人の生活リズムもバラ
バラなので、廊下ですれ違うこと
は少ないのではないでしょうか。
部屋を出るときに、「廊下で誰か
が歩いているなあ」といった気配
を感じることがあれば、その人が
前を通り過ぎてから部屋を出れば
いいのではないでしょうか。共用
の廊下を広くしても家賃収入を生
まないので、そこにスペースを使
うのであれば、部屋を 1つ増やし
たほうがいいのではといった考え
方でやっています。
土肥： て、徹底していますね。
（次回に続く）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 7
天高を高くする
仲摩： 部屋は狭くても快適に過
ごしていただくために何をしたの
か。例えば、天井を高くしました
。アパートの場合、床から天井ま
での距離は「柱の太さの 30 倍ま
で」と定められています。そこで
何をしたのかというと、一般的な
木造アパートよりも 15％太い12
センチ 四方の柱を採用しました。
そうすることで、3 メートル 60
センチの天井高を確保することが
できたので、ロフトでも膝立ちで
きるほどの高さを設計できるよう
になりました。また部屋を広く感
じてもらうために、窓を 2つ設け
ました。光をたくさん取り入れる
ことによって、開放感を味わうこ
とができますよね。当初、フロー
リングの色はブラウンの濃色であ
ったり、木目調のナチュラルな色
にしたりしていたので、ちょっと
暗かった。暗いとどうしても部屋
が狭く感じるので、いまではフロ
ーリングやクロスなどを白色で統
一しています。あと、湯船のある
風呂は設けず、立ったまま体を洗
うシャワールームを採用しました
。ワンルームで暮らしている人に
話を聞いたところ、湯船には浸か
らず、シャワーで済ませている人
が多いんですよね。ちなみに、洗
面台は設けていないので、洗顔や
歯みがきなどはキッチンでお願い
できればと。
(次回に続く）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 6
快適に過ごしてもらうために
土肥： 東京の中心部で「会社の
近くに住みたいなあ」「駅から近
いところに住みたいなあ」となれ
ば、家賃が高いですよね。 20平
方メートルのワンルームに住もう
と思っても、10 万円を超えるモ
ノが多い。じゃあ、安い物件はな
いかなあと探すと、築 30 年以上
で、トイレ・風呂は共同だったり
する。両極端の物件しかないので
、あきらめてちょっと郊外で…
という人が多かったかもしれませ
ん。そんな人に、狭い物件はウケ
ているのかもしれません。家賃は
相場よりも安くて、築年数は浅く
て、トイレとシャワーは完備して
いるので。部屋を狭くするために
、どのような試行錯誤を重ねたの
でしょうか。またベストの間取り
を発見するまで、どのようなこと
を試してきたのでしょうか。
(次回に続く）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 5
居住スペースを考えて
土肥： 使いやすそうなのは、
（2）か（3）のような気がするの
ですが、なぜベストの間取りなの
か、それを説明することができま
せん。
仲摩： では、順番にご説明しま
すね。（1） の間取りをよーく見
てください。居住スペースとシャ
ワールームが接しているので、シ
ャワーを使ったあとに湿気が漂い
ますし、水が漏れてくるかもしれ
ません。あと、トイレに扉が付い
ていますよね。扉を開けるスペー
スにモノを置くことができなくな
るので、そのぶん使えるスペース
が狭くなります。
土肥： 確かに。じゃあ、（2）
か（3）になりますね。 どちらも
シャワールームとトイレが居室ス
ペースから遠いから問題なし。
仲摩： キッチンの向きに注目し
てください。
土肥： （2）は居室スペースの
ほうを向いている、（3）は廊下
にあるということは……はっ。
仲摩： もうお分かりだと思いま
すが、ベストの間取りは （3）に
なります。（2） の場合、キッチ
ンの前にモノを置くと、 料理が
できなくなる。 というわけで、
モノを置けないぶんだけ 居室ス
ペースが狭くなるんです よね。
土肥： なるほど。
仲摩： 最初のころは、 部屋の
形がまちまちでした。横幅が 3
メートルで、奥行が4メートルだ
ったり、横幅が4メートルで、奥
行が3メートルだったり。ただ、
物件を手掛けていくなかで知見が
たまっていき、ベストの間取りが
分かってきました。
（次回に続く）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 4
ベストの間取りは？
仲摩： 下に 3つの間取りがあり
ますが、どれがベストの間取りだ
と思いますか？
（次回に続く）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 3
時代の流れから、駅近・9㎡
仲摩： アパート経営をしている
オーナーさんにとって、最大の魅
力は何か。多くのリターンを得る
ことですよね。では、多くのリタ
ーンを得るには何をすればいいの
かというと、1 棟にできるだけ多
くの部屋を設けて、合計の家賃収
入を増やさなければいけません。
一方で、一人暮らしをしている人
は物件に何を求めているのか。あ
る調査をみると、以前は「広さ」
を求める人が多かったのですが、
徐々に減ってきている。代わりに
増えてきたのは、「勤務先から近
い」「駅からの距離」「部屋がき
れい」など。こうした時代の流れ
を受けて、部屋を狭くして、駅か
ら近くに物件を構えるようにしま
した。
土肥： オーナーはこんな物件を
つくりたい、1人暮らしをしてい
る人はこんな物件に住みたい――
。床面積を9平方メートルにする
ことで、この両者をうまく結びつ
けたわけですね。限られた土地の
なかに、できるだけたくさんの部
屋を設けているわけですが、最初
からうまくいったのでしょうか？
仲摩： いえ、大変でした。土地
の形に合わせて設計をしなければ
いけないので、縦長の部屋もあれ
ば、横長の部屋もある。部屋の大
きさを決めて、その中に設備をど
のように配置すればいいのか。そ
れによって部屋の数は違ってきま
すし、住んでいる人も快適に過ご
すことが難しくなってきます。「
ああでもない、こうでもない」と
研究を進めていった結果、 “ベス
トの間取り”ができました。
(次回に続く）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 連載 2
狭い物件を手掛けるきっかけ
土肥： スピリタスは自社で土地
を仕入れ、アパート経営をしたい
オーナを募集しているんですよね
。建物を設計して、竣工後も管理
業務を行っている。売上高をみる
と、2015年は17億円だったのに
対し、16年は27億円、17年は31
億円と右肩上がりで伸びている。
その最大の要因は、部屋がとにか
く狭い「QUQURI」を手掛けてい
るからですよね。物件は東京23区
の中心部で駅から徒歩 5分ほどの
ところが多く、 家賃は近隣相場に
比べて安い。例えば、恵比寿のワ
ンルームマンションの相場をみる
と、11万円ほどするのに、QUQU
RIは 7万円ほど。「部屋は狭くて
もいいから、 会社の近くに住みた
い」「都会で住みたい」といった
人にウケているのかなあと思うの
ですが、そもそもなぜこうした物
件を手掛けることになったのでし
ょうか？
（次回に続く）
9㎡の狭い物件に
住みたい人が殺到 新連載 １
いきなりだが、3つの間取りを見
ていただきたい。
「ワンルームの間取りだな。どれ
もよさそうじゃないか」と思われ
たかもしれないが、3 つのなかの
1 つを造ったところ「ここに住み
たい」「オレもオレも」と殺到し
ている物件が増えているのだ。そ
の名は「QUQURI（ククリ）」。
2012 年に創業したスピリタスと
いう会社が東京 23区で提供して
いて、すでに70棟を超えている。
QUQURIの最大の特徴は「狭い」
こと。部屋の広さはわずか9平方
メートル（6帖弱）しかないので
、玄関を入って数歩進めば部屋の
端にたどりつく。それでもキッチ
ン、トイレ、シャワールーム、下
駄箱があって、洗濯機を置くこと
もできるのだ。ワンルームマンシ
ョンは1980 年代に広がり、その
後、間取りなどは大きく変わって
いない。20平方メートル前後の広
さに、キッチン、トイレ、風呂な
どがある。1 人暮に必要なモノが
詰まっているので、これまで多く
の人は疑問をもたずに住み続けて
きた。定番の半分の広さにもかか
わらず、なぜ人はQUQURIに住み
たいと思うのか。設計を担当して
いるスピリタスは、冒頭で紹介し
たどの間取りを“発見”したのか。
同社の仲摩恵佑社長に話を聞いた
。聞き手は、ITmedia ビジネス
オンラインの土肥義則。
土肥義則 ITmedia
(今回新連載です）
3ヵ月で資金が new
ステーキ王を生んだ
苦難と覚悟 最終回 9
世界企業を目指す
振り返って、一瀬氏はこんな話を
する。
「上場を目指す、と宣言したとき
、もうみんな『本当かなぁ』とは
疑わなかったですよ」前述したサ
イクルに乗ると、人も着いてくる
のだ。個人経営のレストランに勤
めていたはずが、東証一部上場企
業の社員になっていたのだから、
社員はどんな気持ちだったろう。
しかし一瀬氏の夢はまだインフレ
ーションを続ける。「米国でチェ
ーン展開し、全米制覇を目指しま
すよ！」彼は本気で、ペッパーフ
ードサービスを日本発の世界的企
業にへと成長させようとしている
のだ。「できるかって？ もちろ
ん！ できないわけがないじゃな
いですか！」過剰に夢を実現し続
ける人物、一瀬邦夫氏。その素顔
はカンカンに焼けた鉄板よりアツ
い人間だった。
(今回最終回有り難うございま）
3ヵ月で資金が
ステーキ王を生んだ
苦難と覚悟 連載 ８
一瀬邦夫流、夢のかなえ方
「よく“ 大変な思いをしないと成
長しない” って言うじゃないです
か。それって分かりやすく言えば
、難しいことをやって、失敗して
もいいけど、最後は成功で終わり
なさいよ、ということだと思うん
です。大変なことをやろうと思え
ば、失敗して当たり前。でも、失
敗すると必死で働くし、アイデア
も出てくるでしょ？ フーフー言
いながらも、うまいくと自信がつ
くんです」だから、へこたれず、
いつも笑顔でいることが必要だ。
「自信がつくと、夢を持つことが
できるようになるんです。そして
、夢があるとますます頑張るから
、自信もついていく」このサイク
ルに自分をのせること、それが「
一瀬邦夫流、夢の叶え方」だった
のだ。こうして彼の人生はインフ
レーションを始めた。ペッパーラ
ンチの業績が軌道に乗ると、常識
外れな「いきなり！ステーキ」を
発案。そして、2017年には東証
一部上場、米国進出 。
（次回最終回お楽しみに）
3ヵ月で資金が
ステーキ王を生んだ
苦難と覚悟 連載 7
ペーパーランチの発見
ステーキとの出会いも、多店舗化
の壁も、当初は失敗として彼の目
の前に現れた。そう、「成功」は
決して優しい顔をしては現れない
のだ。そして、こんな経験がつい
に一瀬氏を一流経営者へと押し上
げる日が来た。「あれは、店が流
行っても、腕のいい料理人を集め
られず会社の業績が伸び悩んでい
た時期でした」彼はある日、たま
たま雑誌「近代食堂」の広告キャ
ッチコピーに目を奪われた。「 1
人で20～30 人前の料理ができる
魔法の鉄板 」 と書いてあり、す
ぐこれを取り寄せた。すると、妻
が大仕事をした。ある日の夕食、
鉄板に薄切り肉とご飯をのせて夕
食に出してきたのだ。これにペッ
パーとしゅうゆをかけ、混ぜなが
ら焼くと、焦げが何とも言えず香
ばしく旨い。この瞬間、彼の中で
何かが弾けた。この料理、鉄板を
一定の温度に熱するシステムさえ
あれば、コックによる火加減が必
要ない。なら安く出せる！ そう
、これが「ペッパーランチ」誕生
の瞬間だったのだ。
（次回に続く）
3ヵ月で資金が
ステーキ王を生んだ
苦難と覚悟 連載 6
一瀬氏の覚悟
改革に着手した。自分の給料は3
分の1にし、メニューや販促の方
法を懸命に考え、社員にはっきり
と伝えた。従業員の給与も10～1
5％カットすると決めた。全従業
員を前にこの方針を伝えると、あ
る店長が「全員辞めちゃいますよ
？」と言った。多分この店長は、
一瀬氏が「辞める」という言葉に
おびえきっていたことを見通して
いたのだろう。ただし、一瀬氏の
腹は据わっていた。「いずれにせ
よ、このままなら店は全部閉める
ことになる。辞めたい人間は、今
、ここから出ていってくれていい
」と言った。誰一人、出ていきは
しなかった。その上で、目につい
たことは何でも言った。一緒に大
きな夢をかなえようじゃないか、
という意味合いで、それじゃダメ
だと口に出した。すると、多店舗
化の壁はうそのように破れた。翌
月から一気に業績が上向いたのだ
。一瀬氏は、こんな言葉で振り返
る。「僕、実はギャンブルさせる
と弱いんです。これじゃ一流の経
営者にはなれないんじゃないか、
と思ったこともありました。でも
、それは違う。ギャンブルは勝ち
負けがあるけど、商売は、相手に
勝たせるほど、自分も勝つことが
できる。それは店員もお客さんも
同じです」
(次回に続く）
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