不動産調査 専門調査をいれた場合にわかること（既存建物に関して）

　猛暑が続きますが、熱中症にはくれぐれもご注意ください。

 

しばらく不動産調査を連載していますが、今回は、専門調査（客観的専門家　主に建築士等）で瑕疵が顕在化する場合があります。

一例をご紹介したいと思います。

 

１　土壌汚染検査で基準値を越える汚染の発見

２　地盤の地耐力調査で軟弱地盤であること　これにより建築（建物）するには、基礎補強を強固にまたは、地盤改良等が必要になる

３　地中埋設物調査により、コンクリート瓦礫等が大量に埋設されており、建築するには多額の撤去費用が必要になった事例

４　建物の性能検査で、建物が傾斜（傾いている）ことが判明　補修工事が地盤から必要であることが判明

５　建物のシロアリ検査により床下土台がシロアリで腐食しており、土台の交換補強工事等の補修工事に多額の費用が発生した事例

６　建物の雨漏り検査で、屋根裏に雨漏りが発生しており、補修に費用がかかることがわかった事例

７　井戸水を飲料水にする予定だったが水質検査を実施　飲料水には適さない化学物質があることが判明した事例

８　建物の給排水施設の配管検査の老朽化検査で取り替えが必要であることが判明した事例

 

上記が全部ではありませんが、専門家による検査で判明した内容になります。

　実務的には全て専門機関をいれると検査費用がかかるため、５　シロアリ検査　６　雨漏り検査　これは必要かと

 

　取引が終わったあとこれらが瑕疵（欠陥）とわかった場合、担保責任を売る側が問われる可能性がありかつ買主にも不測の損害を発生する場合があります。

 

建築時期により劣化軽減がありますので、検査項目もケースバイケースになります。

 

　参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

不動産査定 調査の重要性

　弊社には、不動産の買取査定、売却査定等（相続物件も含む）売主様から月平均　２０件ほどでしょうか。

依頼がきます。　

　不動産の価格査定は、複数の業者にお願いをするのが一般的ですが

 

　弊社もその中の一部　業者にすぎません。

 

価格査定については、このブログでも取り上げていますが、大半が市場で売れる金額となります。

　

　弊社の価格査定は、２つの方法をとっています。

 

１　通常の価格査定書　（弊社で１０枚ほど）

２　不動産（土地、建物）に関する物件調査報告書

 

　一般的には、１の価格査定書（少ないとこで１枚か２枚といったところでしょうか）

それは、さておき、私は２の物件調査報告書　これはとても重要な査定になると考えます。

 

〇物件調査とは、現地に行き、目視及び、簡易計測という手法を使い調査する方法です。

 

　現地調査の方法基準　これに関する法令には、住宅の品質確保の促進等に関する法律第３条に基づいた

　国土交通大臣が定める「既存住宅の評価方法基準（国土交通省告示第３５４号）

　そこで「住宅性能評価方法基準」の中に目視と計測を使用すると記載されています。

 

つまりこれに準じた（評価方法基準）に定める　目視と簡易計測を使うことによりより精度の高い、現地（土地、建物）の調査ができるということです。

 

２の報告書を作成する意義は、その後のトラブルを未然に防ぐことにあります。売主、買主の利益を守るという作用につながります。

 

　しかし誰でもできるというわけではありません。現地調査関連項目だけでも本が１冊書ける記載内容ですので

 

これらの、査定方法があるということを知っておいて損はないかと考えます。

 

参考にしてください。　

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

不動産の査定（物件調査について） ２ 未然に不動産取引を防止すること

　前回に引き続き　不動産の物件調査についての第２回目をご紹介したいと思います。

 

　なぜ不動産取引にトラブルが発生するのか？　実務上　不動産に瑕疵（欠陥）があるか、ないかではないということ。

いや瑕疵があるから揉めるという主張はもっともだと思いますが

終局的には、不動産に状態を売主が買主に対して　事実を告知しないことが主たる要因（知っていて告知しないことを　「不実告知」）

と考えられます。

　重要事項説明に関しても　売主の告知は義務　しかしやはり、隠していまう傾向もあるということがあるということを私どもは前提としています。

その上で物件の調査に入るべきだと考えるからです。

　取引形態が　売主　業者　買主　個人や　個人と個人　いずれの場合においても同じことです。

 

そこで近年、インスペクション（専門家による調査）が必要があるということからも伺えます。

　売主にとっても、瑕疵（欠陥）があるということは、買主からこの欠陥を原因として、値引き交渉の材料にされてしまいます。

弊社では、売主様が売却をしたいのであれば、未然にインスペクションを実施することをおすすめしています。

 

　次回　詳細に

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

 

不動産の査定（物件調査について） １

　今回は、不動産査定　売りたい、買いたい　相続での取得等で換価分割を　とお考えのかたに

不動産業者は、物件の調査をどの程度しているのかをご紹介を

　ここでは、弊社の例で　

 

　まず公示価格は、不動産鑑定士が行います。　通常の不動産業者が、不動産鑑定士に価格査定をお願いすることはほぼありません。

不動産業者の価格査定と目的がことなるためです。

　不動産業者は、あくまでもマーケットプライス（市場で売却できるであろうという金額を調査、査定いたします）

鑑定士の価格は、この金額をマーケットのベンチマーク（基準）にしてくださいという（噛み砕きましたが）価格です。

　

　では、宅建業者が売却等を目的とするため　調査する内容はどういったものなのか？というのをご紹介いたします。

 

〇調査をする利益とは

　不動産取引をする際に未然にトラブルを防止するという作用があります。

　また、不動産の査定調査をした場合、対象不動産のトラックバック（いわば履歴書）を作成することができます。

　この調査報告書は、任意売却やトラブルになった場合のエビデンス（証拠）になり得るということです。

　これが第一義的なメリット。

 

〇調査範囲の内容は　以下

 

１　現地調査（目視、簡易計測）　土地

２　役所調査

３　法務局調査

４　取引当事者の調査（意思表示可能か等）

５　建物の照合、設備調査

 

主に上記から詳細にはいっていきます。道路関係などは、１の現地調査になります。

 

次回　詳細を

コラム　英語学習方法

　　　　私が英語を勉強したきっかけは、日本の情報は主観的なので、客観的に書かれた欧米諸国等のニュースが理解したかったからです。

　　　　いろいろなきっかけがあるかと思います。（英語を勉強されるかたは）

　　　　私がスコアをのばせた原因は、まず単語と文型を２年間隙間時間におこなってきました。

　　　　つまるところ単語がわからないとお話にならないと考えます。　

　　　　英語を勉強したいと思われるかたは、まずは中学校の英語からするべきだと考えます。

　　　　参考にしてください。

　　　　Life is an adventure, dare it. マザーテレサ

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

不動産物件調査 コラム 地名からみてみる

　今回は、不動産物件調査は実務ではとても重要な項目です。

 

地名から推測できる　ポイントを　コラムとして参考までに

 

まず　

１　府

　　これは、大化の改新のときに始められた、朝廷が地方に置いた拠点　これを「国府」

　　たとえば、「国府」　「府中」など　府の付く地名は　昔にさかのぼると地方の中心であることを表しています。

　　よって由緒があるといえます。　そのためか遺跡などがもっとも多く、遺跡調査での調査や教育委員会の照会等

　　埋蔵物文化財に関する調査が必要なエリアともいえます。

次に

 

２　赤

　　これは粘土で出来た土地を表現します。黒ぼくといわれる柔らかい土地が浅く、その土地の下の地山である硬くて赤い土が

　　すぐに見える良好な地盤といえます。

　　地盤の善し悪しは、基礎だけではなくその不動産の全体価値に影響がでます。

　　関東地方に多くあります。　赤坂　赤羽　赤堀等　関東ローム層が広がっているからです。

 

最後に

 

３　袋

　　これは　大きな川が洪水で作った遊水池をさします。水位が増したとのきの余分な水の受け皿になっていたということ

　　護岸工事がなされ「袋」は名が消えていきましたが

　　結論として、水が集まりやすい土地であると推測されます。

　　袋町という名称は全国的にありますがこちらは地形（袋小路」が由来といわれているので「遊水池」とは関係がないと思われます。

 

物件調査も登記簿の字から、以前の土地の状態を推測することが可能です。（あくまで推測）

 

　参考にしてください。

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎