道路は難しい 公道と私道の区別について 厳密には？

　道路は土地の資産価値や建築できるかできるのかの重要なファクターです。

 

前回も申し上げしましたが、公道という呼称は、法律では定義されていません。　いろいろな意味で使用されているということになります。

 

　では、公道と私道の別はどう判断するのかという問題ですが

 

一つは所有権に基づくか、管理権の問題に分かれることになります。

 

〇　所有権（所有関係）で判断した場合、不都合がある

　　国道、県道、市町村道の用地に、私人（個人）の所有地が含まれる場合があるからということ

 

例をあげると不動産業者等が開発で分譲地を作る　当然　道路はつくられるがその道路が開発業者のままということがあります。

しかし、市道認定は受けられので、家は建築できます。

 

 

　ということで　管理面から区別したほうがいいということ

 

国道なら国、県道なら県　市町村道ならその行政庁　河川や港湾等も　また　農道、林道、里道（これらは法定外公共物と呼ばれます）

 

　結論をいうと公道という呼び名は、厳密にはふさわしくないということになります。

公道という中に私道も含まれるということ。

 

　建築する際の道路要件は、建築基準法によるので　次回に

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

建物の概算での測量 （モジュール）とは？ 尺貫法について

　前回、土地の概算で周囲を図る方法（ブロックや検地ブロック、側溝のフタ等）をご紹介しましたので

今回は建物の場合を

 

　昨今（大手建築メーカー）は、メートル法　メーターモジュールなのですが

メーターモジュールはそう多くない単位　やはり、従来の尺貫法（尺モジュールを使います）　モジュールは単位と思ってください。

 

〇　尺モジュール

　　建物寸法を尺　この場合30.3ｃｍの倍数

　　たとえば、畳一枚であれば　１間は　６尺×半間３尺よって１．８１８ｍ

　　廊下は、半間

　　窓は、１間×１間

上記のように概算がだせます。　外壁材も尺倍数で作られているのが多いので、枚数を数えるだけ

　また、水路と里道の幅はに関しても、１間を基本単位にしているため１間（１．８メートル）や１間半（２．７メートル）が多い

 

面積の単位は　１坪　これは縦と横が１間になる広さになる面積で　１．８１８×１．８１８＝約３．３㎡となります。

 

　参考までに　尺貫法の単位を

 

〇　長さにおいて

　　１寸（３．０３ｃｍ）

　　１尺（３０．３cm）＝１０寸

　　１間（１．８１８m）＝６尺

次に　面積において

 

　　１坪（３．０３cm）

　　１畝（９９㎡）＝３０坪

　　１反（９９０㎡＝３００坪

　　１町（９，９００㎡）＝３，０００坪）＝１０反

 

上記を参考にしてください。　年配の方はご存知かと思います。

 

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農地 登記上と現状が異なる場合 農業振興区域とは

　九州南部は本日１９日　台風１６号の影響により非常に強い雨が予想されます。皆さま、台風対策をおこなってほしいと思います。

 

　前回の続きですが、登記上（登記事項証明書）では田または、畑ですが、現況が宅地の土地をみかけるときがあります。

 

なぜ　このようなことが起きるか？　原因としては主に２つ挙げられます。　以下を参考に

 

１　農地転用手続きをせず、無断で用途の変更をしたと考えられる場合

 

２　農地転用手続きはきちんとおこなっているが、地目の変更登記をしていない。

 

　以前もご説明いたしましたが、農地を許可等を得ず転用することはできません。（無効）

都道府県知事まはた、農林水産大臣の許可が必要になります。

 

　上記の２点に該当する場合　扱いが異なってきますので、調査としては、転用手続きがされているかを「農業委員会」で確認をする。

ここで　登記上が農地である場合　農地か非農地かについて　農業委員会での調査が必要になります。

 

　上記２点の各　結論は

１の場合　あきらかに農地法違反の場合、原則、現状回復（農地に戻す）　いくら宅地で家が建築できそうでも建築は不可になります。

ただ、土地の該当区域が「市街化区域」である場合、なんらかの方法があるので、農業委員会へのご相談をおすすめいたします。

 

２の場合　実務的には、よくあります。　おおきな問題には発展しないということです。

ただし、地目変更は申請義務があるので　早急に地目変更登記をおすすめいたします。

 

　農地に関しては、「農業振興区域の整備に関する法律」　があります。

その名の通り、農業を促進する区域　今後相当期間にわたり農業振興を図るべき地域です。

　ということは、この地域での農地転用は極めて困難と思ってください。（できないわけでないのですが）　除外手続きといいます。

霧島市にこの指定区域は多いです。　この区域に該当するかも農業委員会で確認します。

 

　農地の境界もありますが、専門書に委ねます。　結論としては、農地転用には、届出、許可等が必要になりますのでご注意してください。

 

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農地法 ３条 ４条 ５条 規制について

　前回、農地の定義をご紹介しましたが、

今回は、規制について　農地を転用する場合に　届出か許可かという問題

 

３条の場合は農地のまま継続　他　４条と５条は他の用途に変更する場合

 

　実務的に多いのは、権利移転は売買（５条）　で権利設定は賃貸借と考えても差し支えないと思います。

 

３～５条は原則　農業委員会への許可制

許可をせず、売買契約をした場合は契約は無効　つまり許可がないと売買は成立しない

 

　農業委員会は通常　市町村役場の中にありますが、自治体により異なるので事前に問い合わせをしたほうがいいでしょう。

 

市街化区域での農地から宅地変更は　農業委員会への届出　（この場合許可はいらない）

そうなると、市街化区域以外は　許可になります。

 

　名義変更（所有権移転登記）は、許可が前提なので　実務的には、所有権移転の仮登記をします。許可がおりたら本登記

　

届出の書式は、農業委員会により異なります。　所有権移転を伴う農地転用届出書（受理通知書付き）

 

次回に登記では農地　しかし現況が異なる場合についてを

 

　参考にしてください。　通常、農地転用は、行政書士に代理を依頼します。（実務）

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

 

農地について 調査すべきところは？

　しばらくアップできませんでしたが、セミナーや仕事上の都合

再開していきますので、参考にしてください。

 

　不動産取引において農地売買の調査には、シビアに調査をします。

まず農地法２条１項　耕作の目的に供される土地と記載されていますが、その他にも田、畑、果樹園、桑畑け等も入ります。

採草放牧地（家畜放牧）のための草地も　農地法の適用を受けます。

 

　ここまでは基本事項

 

調査をするにあたっては、現地目視、登記事項証明書を取得します。まず

 

　農地は「現況主義」といって農地かどうかの判定は、土地の現在の利用状況（つまり現況だから目視がいる）で判定されます。

ということは、登記事項証明書の地目では、農地判定はできないということになります。

　更に付け加えるならば、減反対象の休耕田（現時点では耕作されていない）　しかし耕作可能な土地であれば農地にはいるということです。

 

 

　上記を前提にしますが　農地法という法　主に３条から５条（規制）が重要になってきます。　農地転用のことです。　農転と略され呼ばれます。

 

では３条から５条の規制は？　これは次回に　宅建士試験でも必須の知識ですので

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野