空家が増えた要因とは

　今回は空家がなぜ増えたのかという問題ですが　要因として

 

１　高度成長期による住宅建築

２　少子高齢化

３　空家を解体するために費用がかかる

 

端的に３つに要約しましたが

 

３の建物解体による費用がかかるというのはどういうことかというと

 

　空家を更地にするためには解体費用がかかる　（産業雨廃棄物処理法）で費用は数百万単位になること

　税法の問題として　更地にした場合　固定資産税の特措法（小規模宅地２００㎡まで）課税標準が６分の１になっていたのが

　更地にした場合適用されなくなる　よって　固定資産税が６倍になるということ

 

この２つが空家が増え続けた原因だと考えます。

 

２の少子化はデータでご紹介を

　文部科学省が平成２６年１２月に公表した学校基本調査

１９５８年（第一次ベビーブーム）による小学校児童数は　約１９５０万人

第２次ベビーブーム（昭和５６年）に約１２００万にまで減少

その後はご存知の通りの減少で　平成２６年　小学校児童数は　約６６０万人にまでになっています。

 

　データをみると少子化がどれだけ進んだのかがよくわかります。

小学校児童数が減少すれば、学校としては統廃合の道を進むことになります。

 

今後は、空家特措法ができたですぐに減少することはないでしょうが、強制力があるので

 

次回　空家で問題になるケースを

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

空家対策についての問題点 １

　今回は、空家の問題を

空家対策特別措置法が施行され１年がたちますが、先日の南日本新聞によると　鹿児島県は利用目的がない空家のの割合が全国一

よって、より効果的な対策が求められているという内容でした。

　総務省発表１３年調査　県内の住宅総数に閉める利用目的のない空家　これが計　９万５千戸　割合にすると１１．０４％

 

ここで空家対策特別措置法の簡単な流れを

１　特定空家の判断

２　ここで助言と指導

３　勧告　（改善されなければ翌年度以降、固定資産税を最大６分の１になっていた住宅用地の特例の適用外になる（つまり６倍になる）

４　命令（強い）　（この命令に従わなければ５０万以下の過料）

５　公示

６　最終的に行政代執行　（具体的内容は　解体　修繕等）

 

特措法で固定資産税の課税情報が使用できるので空家の所有者がわかるようになったのもこの法の特徴です。

 

勧告の定義は

行政機関が参考として提出する意見　　行政指導の一部ですが、ある程度の強制力を持つということ

 

　各自治体が空家対策計画を策定できるのも特徴なので、自治体の迅速な計画、対応が必要かと考えます。

 

次回　空家をどうするか等を含めご紹介を

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

空家対策の活用について ２ 借り上げてもらう 自宅にリバースモーゲージ

 前回に引き続き　空家の活用方法の一手段として

空家を借り上げてもらう方法について

 

　こちらは、一般社団法人移住・住みかえ支援機構の制度になります。

内容は、住みかえ支援機構が空家を借り上げて転貸借し、実際の家の所有者に借り上げた賃料を支払うという内容

　この制度を申し込み後、まず１人目の借り手が決定した場合その後、空家になっても最低賃料を保証、また借上げ期間も

最長で終身になるため生涯にわたり賃料収入が得られるというメリットがあります。

尚、入居者との契約期間は３年毎の定期借家契約（これは重要項目です）なぜか定期だから（自動更新ではない）

貸したあと期間が満了したら、自分で再度住むことも、お子様に対象物件を譲渡することも可能です。

 

　尚、弊社では資金繰りコンサルもやっていますが、法人、個人問わず（内容は様々なので、ご相談はメールにて受け付けています）

現金が必要な場合（緊急性の度合いによりけり）　この場合自宅を手放さず、融資を受ける方法としてご存知かと思いますが

一般的な不動産融資担保融資があります。高齢者の場合、新規で融資を受けるのは少し困難を極めるのでこの方法がとられることがあります。

リバースモーゲージとして借入れするのが良いかと。

 

　特に最近の注目は「賃料返済型リバースモーゲージ」

通常のリバースモーゲージ（モーゲージとは住宅ローンのこと）では、自宅に担保設定、死亡したときに自宅を売却して一括返済（借りた融資を全額）

　「賃料型リバースモーゲージ」は、賃料がはいるので（つまり賃料で融資分返済するため）売却する必要性がないということです。

 

少しわかりづらい記載になりましたが、ご不明な点はお問い合わせください。

 

　弊社告知ですが、個人投資家向けのバナーを新設します。利回りがとれる物件を提供する専門のサイトになります。

内容に関しては適宜アップしていきます。

 

次回は　空家じゃなくて土地だけの場合の有効活用は　これもご相談が多いので

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

 

 

空家対策の活用について 特定空家 １

　今回は空家の活用について　以前このブログで掲載していますが　おさらいで

空家の増加が社会問題になっているのは周知の事実ですが、特定空家に指定された場合、固定資産税、都市計画税の特例が受けられず

負担になります。

 

　つまりなんらかの対策を講じる必要があるというこです。

ケースバイケースですが、空家でも事情により手放したくないという方も中にはいらっしゃいます。

　空家の解体は、自治体により補助が受けられる可能性があるのでまず所在地の自治体に確認することをおすすめします。

尚、空家対策に（特定空家に指定されないため）　空家解体、聖地、リフォーム、防災、防犯うえ　の設置に係る費用を金融機関が融資してくれるところ

もあります。解体費用助成がない場合は、民間の金融機関の利用を考えてもいいかと思います。

 

　特定空家にしないためには、上記のような対策や定期的な管理（メンテナンス）が必要ですが、定期的に空家管理をする業者もでてきています。

（弊社も取り組んでいます）

 

　また空家の活用に関しては多くの自治体が「空家バンク」を設置しているのでそのサービスを利用するのも一つの手段です。

こちらは売却がメインになりますが、早期売却ができるとは限りません。

（空家バンク登録の費用はかかりませ）

 

次回も空家に活用ということで　借り上げ制度を使った方法（サブリースですが）　こちらを

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎