空き家問題 誰も住まなくなった実家等 どうするか？ ２

　前回の続きになります。　実際に空き家になった場合の解決策として主に４つ上げました。

 

　今回は、少し具体的に　２つをご紹介いたします。

 

〇　活用法としての　賃貸と売却

 

※　賃貸の場合

　　姶良市の場合は戸建ての貸家が圧倒的に少ないので、修繕費がペイできるなら（当然、近隣賃料の調査はしますが）

　　賃貸するという方法があります。　この場合　賃料は不動産所得になります。　　（損益通算可能）

　　表面利回りより　ネット利回りでみるのが妥当です。

※　売却

　　当社で市場調査をかけ、マーケットで早期で売却できる額を査定します。　この価格に合理性があれば売却

　　税金（この場合、譲渡所得をご心配されるかたがいますが）　空き家控除が使えるので税負担は実質　ゼロ

　　要件があるので、ヒアリングをしないとわかりませんのでご注意ください。

　　

　　土地が広い場合、土地を分割して戸建て賃貸を建築や、宅地分譲業者への売却等も考えられます。

いずれにせよ、解決方法はあるということです。　住まないと決めたのであれば、固定資産税の無駄になります。

 

　仲介にとどまらず、空家、相続問題に当社は、特化しておりますので、お気軽にご相談ください。　ｌｉｎｅも是非、ご活用ください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

空き家問題 誰も住まなくなった実家等 どうするか？

　弊社は、空き家問題に積極的に取り組んでおります。　今年度も６件の空き家について（相続を含む）　対策をし解決しています。

 

直近の総務省の統計では、現在、空き家数は約８２０万戸　空き家率で１３．５％と過去最高をレコードしています。

　野村総合研究所の予想値は２０２３年には２１．１％　２０２８年には　２５．７％　２０３３年には　３０．４％と右肩上がりに空き家がなっています。

 

〇空き家が包有する問題は、近隣治安の悪化、需要がなければ賃貸、売却もできない、固定資産税だけが相続人にかかってくる等

 

対策は、やはり事前対策につきます。　高齢者の住み替えサポートが進んでいますが、首都圏中心なので地方に波及するには時間がかかります。

 

では、空家の対策としてのオプション（選択肢）として　以下　を

 

１　なにもしない（保有しておく）　固定資産税だけがかかる　保有コスト発生

２　住む（実際には、困難かと）　相続人がすでにマイホームがあるかたが多い

３　レント（賃貸）する　物理的状態がよければ、修繕なしで貸せますが　住まなくなった家は、劣化が早い

４　売却する。　立地条件がよければ、早期売却できる可能性が高い　しかし郊外などでは、買い手がつかない場合が多い

 

上記があげられます。　弊社で対応したのはやはり　３及び４で対策、解決を図りました。

 

　実際に、空家等で悩んでおられるかた　お気軽にご相談ください。　遠隔地でもメール、郵送等でご対応いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

空家の対応 実務 建物内の残存物の撤去等について（お仏壇等

　今回は、空家の実務的な対応の問題を　実際に弊社で対応させていただいた案件です。

 

高齢化社会が進み、尊属（両親、祖父母）が亡くなり、事実上空家になっていっている実情

 

特に、相続人が遠隔地に居住している場合、どう対応していいかわからないというお声を頂戴いたします。

 

空家バンク登録のため、自治体にいった場合、不動産業者とお話をというケースが多いと感じます。

 

　この案件の場合は、相続財産で、かつ利用目的もないので売却したいがどういう流れを踏めばいいのかということになります。

 

まず、弊社で、実勢価格（土地、建物）を査定させていただき、市場で売れる価格を算出します。

　問題は、売却する場合は、家屋の中に以前仕様していた家具、お仏壇等がある場合です。

 

　売却だけに焦点を合わせれば、家屋の中は何もないことが売却しやすいということ（買う側のスタンスになればご理解いただけるかと）

しかし、遠隔地であるため、何度も足を運ぶことができません。

 

　その場合、弊社の系列会社　遺品整理業の会社があります。　特定廃棄物処理者（家具、家電製品）またお仏壇に関しては、遺品整理士がおりますので

そちらに依頼し家屋の中を空の状態にしていただきました。

 

　リサイクルショップに依頼されてもよいのですが、不動産売却を含むため、ワンストップでできるのが特徴です。

特にお仏壇に関しては、遺品整理士が適切に供養をいたします。

 

　費用に関しては、系列会社のホームページを５月初旬までにはアップできると思いますのでご覧になってっください。

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

空家放置で発生する問題

　今回は具体的に、空家が放置された場合どのような問題が起こるかをご紹介いたします。（

 

１　倒壊する危険性

　　人が居住していない建物は劣化の進行度が高いため、自然災害等で修繕がされないので倒壊する危険性がある

　　隣接の方々にリスクがあります。

 

２　居住していないので、庭の雑草等の手入れが放置され、害虫の発生原因になる

 

３　放火の可能性や不審者のたまり場になりやすい

 

４　ゴミ等の不法投機の場所になりやすい　異臭等衛生上の問題が発生する

 

５　建物劣化により周辺の景観の悪化を伴うよって、周辺の不動産の価値の価格に影響がでてくる。

 

上記で一例ですが、空家を放置すると様々な問題が発生する原因となります。

 

空家所有者のかたは、なにがしかの対応をとるか、他の有効活用等を考えなければと考えます。

 

　弊社においても、空家対策には積極的に取り組んでいますので、お気軽にお問い合わせください。

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

空家対策特別措置法によって何ができるか

　空家対策特別措置法　平成２７年５月２６日　全面施行

 

この法ができるまで、具体的な空家への対応ができませんでしたが　以下が可能になりました。

 

〇特定空家に該当した場合

　助言又は指導　勧告　命令

　改善命令で改善措置をとらない場合、市町村長は、行政代執行が可能

 

代執行とは、自治体が費用をだして解体しますが、あとで費用は所有者にしっかり請求されますのでご注意を

 

この特措法ができる前も　「建築基準法に基づく除却、移転、改築命令の勧告　（建基１０）や消防法

その他の法があったのですが、応急的な措置しかとれなかったということです。

 

あとは、固定資産税情報が利用できることになったことで所有者を判明させることができました。

市なので職権できるだろうと思うかたもいらっしゃいますが、地方税法２２条で秘密漏洩にあたるため原則、内部利用はできなかったということです。

 

　所有者を把握するのには一定の順序があるのですが、これが結構大変だったわけです。

 

いずれにせよ、強い権限が自治体に付与されたということになります。

 

豆知識で、住民票の附票は保存期間が５年　　附票とは、住民登録が抹消された書面です。（参考に）

 

姶良市　ハウスラボ　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎