住宅のメンテナンス（リフォーム） チェックポイント（物件調査にも役立つ） 外壁について（モルタルの場合）

　不動産コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　中古住宅の購入（リフォーム箇所）や、既存住宅の面テンスにお役にたつ、リフォームチエックポイントをご紹介しています。

今回は、外壁についてご紹介したいと思います。

 

　新築の外壁材に多いのが　サイディング　中古住宅で多いのがモルタルになります。

今回は、モルタルについての考察を

〇モルタル外壁のチェックポイント

　モルタルの構成要素は、水とセメントと砂　（左官材料と呼ばれます）

　問題点は、前々回ご紹介をした　「乾燥収縮」によるひび割れが発生しやすい。（水を使うので仕方がないのですが）

　モルタル外壁で、絶対にひび割れが起こらないということはありえないということです。

　建物の構造上　問題がないが、購入希望者様は、ひび割れがあるからどうしてもバイアスがかかり欠陥住宅であると決めつけてしまうこと

　が多々あります。　

　乾燥収縮によるひび割れであれば、建物に大きな問題はありません。

　問題があるとすれば、不同沈下等の構造的問題がある場合になります。

　現在は、一昔前と違いひび割れを極力おこさない施工をとります。少し専門的になりますが、モルタルに「ガラス繊維メッシュ」をいれる

　ことによりひび割れがおこらないようにします。起こったとしてもごくわずか

　昔は、スサと呼ばれる藁をいれていました。（参考までに）

　モルタルはアルカリ性なので、それに浸食されない、特殊ガラス繊維が開発されています。（技術は日進月歩です）

 

　それ以外にひび割れを起こす要因としては、そもそも、施工に問題があるということ。

　工期を短縮する目的で、十分に乾燥させないまま仕上げてしまうこと（工務店やメーカーが決算期であれば尚のこと）

　結論として、工期の無理な短縮に良いことなないということです。

 

　ご相談を受けるのが、ひび割れ補修について

　これには、時期が関係し、建物完成からどれくらいたつか、進行中か（ひび割れが）　これを判断します。

　ひび割れが落ち着いた時期に補修という判断になります。

 

　余談で、ひび割れの瑕疵担保責任（住宅会社等施工）であれば、ひび割れの保証は２年（１０年と誤解されるかたが多いので）

　事前にひび割れの可能性等、発生原因を説明してもらうことが重要です。

 

次回は、サイディング（様々な種類があります）　メンテナンス時期と種類について　

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

 

　

４月度住宅ローン金利（フラット３５ＡＲＵＨＩ）住宅のメンテナンス チェックポイント（物件調査にも役立つ） 建物の傾き

　不動産コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　４月度のフラット３５の金利（当社提携、ＡＲＵＨＩ）のご紹介を

金利が若干上がり始めてきました。（３大メガバンク参考）

 

２０１７年　４月度実行金利

 

〇新規借入れで　融資比率　９割超１０割以下の場合　（全期間固定金利）

 

〇借入期間１５～２０年　　年　１．４５０％　（団体信用生命保険別）

〇借入期間２１～３５年　　年　１．５６％　　（団体信用生命保険別）

 

フラット３５Ｓの場合は、金利Ａプラン　金利Ｂプラン　当初１０年、当初５年の優遇金利が適用されます。（一定の技術基準が要件）

 

　住宅ローンのシュミレーション等は、どの金融機関でも可能です。

 

詳細な住宅ローンシュミレーション作成をご希望のかたは、ご相談無料ですので、お気がるにご連絡ください。（メール対応可）

 

〇　住宅のチェックポイント　今回は、建物の傾きについて

　　完全に傾いているのなら、住んでいる人が実感できますが

　　住宅品確法では、水平と直角の基準は、３／１０００以内で瑕疵（欠陥）の可能性あり　６／１０００で瑕疵（欠陥）可能性が高いとしています。

　　現場施工での許容範囲は、１／１０００　　誤差ゼロということではありません。

 

　　ここで基礎を目視で見ることで不同沈下の可能性を探ることができますが素人には少し難しいといえます。

　　どこを見るかというと、外壁仕上げがサイディングの場合、外壁の最下部には土台水切りがあります。ここを目視するのですが（レベルを使わず）

　　

　　やり方として　自分の体をかがめ、土台水切りの角から平行にみます。ということは同じ場所から２方向の確認がとれます。

　　仮に、東北角と南西角の２つの場所で観察すると前面（４周）が確認できるということ

　　実務的には、障害物等があるので　確認位置を増やさなければなりませんが

　　この目視方法は、慣れが必要になるので、最も確実なのは、レベル機械を使用して　室内水平、垂直誤差を確認するのが確実です。

 

　　参考にしてください。　次回は、外壁のチェックポイントを　主にサイディング　中古の場合はモルタルが多いので併せてご紹介いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

新年度の始まり 各調査 統計等の発表について

　不動産コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　本日より新年度です　今日は、児童福祉法記念日（児童虐待の発生予防等が改正されています）

メディアでは、依然　児童虐待に関する報道がありますが、氷山の一角ではないでしょうか。児童を保護するためもう少し突っ込んだ

改正をしてほしいと思います。

 

　社会人のかたであれば、スキルアップのためや資格試験のための学習を始めるにあたり様々な計画があるかと存じます。

あるデータによると（引用先を書かなけばいけませんが）アメリカの某大学の経済研究所

　現在、７０２種類の職業が、２０３０年には約４６％近くが、人口知能に取ってかわるという研究結果がでています。

ほぼ半分です。　何を意味するのか、これからどうするのかという問題意識をもっていかなければと個人的に思っています。

　人間がＡＩに勝てるとすれば、クリエイティブなこと（つまり創造性）ではないでしょうか？

 

　今月４月度は、省庁関連から調査、統計が発表されます。

〇　月例経済報告　（内閣府）

〇　景気ウォッチャー調査　（内閣府）

〇　消費動向調査　　（内閣府）

〇　日銀短観　（日本銀行　４　７　１０　１２の四半期）

〇　中小企業白書　（中小企業庁）

 

　個人では、４月は固定資産税の第１期分の納付　どの市長村町もほぼ４月中

 

４月度の住宅ローン　（主にフラット３５）の金利については、次回、住宅チェックポイントと併せてご紹介いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

 

 

 

住宅のメンテナンス チェックポイント（物件調査にも役立つ） 基礎のクラック コラム 法定相続証明書

　不動産コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　今回より、メンテナンスに必要な、具体的なチェックポイントをご紹介したいと思います。

また、既存のメンテナンスにとどまらず、中古住宅を購入する際の気をつけたいポイントにもお役にたちます。

 

　余談ですが、建築用語や、建築設備は、一般の方々にはわかりづらいところがあります。

 

〇土地（敷地関係）を見る

　私どもが物件調査をする際にまず、敷地をみます。

　まず、基礎部分、排水管周りの陥没等

 

基礎部分は、基礎の周りを目視でみて、クラック（ひび割れ）を確認します。

 

〇　ひび割れがある場合　この場合周りの敷地が沈下（不同沈下）若しくは、コンクリートの乾燥収縮が考えられます。

 

１　不同沈下によるひび割れについて

　　実務上、めったに発生はしないのですが、仮に不同沈下をしていた場合は　沈下修正工事を行う必要があります。

　　つまり、これ以上沈下をしないようにする。　簡単にいえば、地盤を固めてこれ以上の沈下を防ぐ。

　　専門的になりますが、薬液注入工法、アンダーピニングと呼ばれる工法をとります。

　　この対処としては、建築した会社等にゆだねるというのが賢明です。

 

次にクラックの原因として考えられるのが

 

２　乾燥収縮によって起こるひび割れ

　　クラックほぼこの現象で起こるといっても過言ではないかと

　　コンクリートの成分は　水にセメント、砂、砂利、骨材で構成されています。

　　つまり、水を使用している以上乾燥収縮を起こすのは必然なのです。　（湿式マテリアル）

 

　　土の下のコンクリート部分は、土のおかげで乾燥しにくい（ひび割れが起こる可能性が少ない）

　　問題は地面より上の部分ということになります。

 

　　ひび割れのメカニズム（プロセス）は割愛しますが　ひび割れの入りかたとして、基礎の立ち上がりの上から垂直にはいります。

　　上からのひび割れが太く、下に進むにつれひび割れが小さくなります。　これが典型的な、「乾燥収縮」によるひび割れ

　　

　　コンクリートを使用する以上、クラックが完全におこらないということはありえないのですが、施工プロセスで品質のよりコンクリートを

　　使用することで発生しにくくすることは可能ということになります。

　　

参考にしてください。　次回は、建物の傾きについて

 

コラム　空き家対策のために

　　　　法務省は、不動産の相続手続きを簡略化するために「法定相続情報制度」を５月下旬から全国の法務局で始めることを発表しました。

　　　　目的は、相続人が不動産所有権移転登記登記を促し、所有者不明の土地をなくす＝空き家問題の解消につながる

　　　　法定相続人証明書を取るには以前は煩雑な手続きが必要だったということです。

　　　　申請は、死亡した両親や配偶者の戸籍書類を法務局に提出すると、照明文書が交付されます。

　　　　この証明書で現預金を相続した場合、金融機関でも使えるということになります。

　　　　法務省のホームページを参考にしてください。

 

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

住宅のメンテナンス エネルギー面からの考察

　不動産コンサル、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　本題に入る前に、ゼロエネ住宅を建てて　環境に優しい住宅等があると思いますが

別の視点から見ると、ゼロエネという考えかたが問題視できます。

 

　エネルギー概念の一つに、ライフサイクルエネルギーというものがあります。

住宅に人が住み続けるかわり、長期間にわたり、エネルギーが必要という概念です。

 

　住宅建築にあてはめる４つのフェーズ（段階）　ライフサイクルネエルギーに関して

 

フェーズ１　建築材料を作るのに、莫大なエネルギーが必要、サッシ等

フェーズ２　工事そのものに、あるゆる材料（家は約３万のパーツから成り立つ）を使い施工するので、ここでも莫大なエネルギーが必要

　　　　　　初期コストが甚大（イニシャルコスト）

フェーズ３　建物建築後、住み始めますが、各種電化製品（給湯、冷暖房、照明等）のエネルギーが必要

　　　　　　維持管理費がかかる（ランニングコスト）

フェーズ４　最終的に建物を解体し、産業廃棄物にする　ここでも莫大なエネルギーを使う

 

　上記の合計エネルギーを足すと、いかにエネルギーが必要かがわかると思います。

住宅はエネルギー面そしてコスト面からいっても　エネルギーがかかるということです。

　新築住宅が悪いということではなく、上記４つの合計エネルギーを抑えることができます。

つまり、住宅を長期間にわたりメンテナンスすることでエネルギーを最小に抑えることができるのがリフォームの考えかただと思います。

 

　余談がすぎましたが、チェックポイント　土地に関しては次回に　適切なメンテナンスで住宅を長持ちさせることは、これからの課題です。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　エネルギー管理士（電気）　代表　中野