不動産 雑感
地場で細々と営業する小さな不動産屋の場合ですが・・
管理物件の賃貸オーナーから、アパートの建て替えや売却の相談をされたら、
【現状維持】を勧めるのが安全だと思います。
まず、建て替えについてですが、アパートを建て替える場合、
オーナーさんは何処へ建築を依頼するか？・・当然、アパート建築専門の大手建築会社や
大手ハウスメーカーが濃厚です。・・で、大手はアパートの建築代金を見積もる段階で・・
建て替え後の利回りや、家賃保証等の説明をします。
大手の関連会社（アパート管理会社）との管理契約が条件となります。
そうなれば、今まで管理していた不動産屋とはサヨナラです。空室の募集も、更新手続きも、
リフォームも、家財保険も・・全て他社にもっていかれるって事です。
次に、アパートの売却についてですが・・売り出して、自社で直接の客付けが可能なら、
新しいオーナーさんからも管理契約を継続してもらえる可能性は高いですが、
他社による客付けの場合、引渡し後、新しいオーナーさんは、管理会社を変える可能性が高いです。
ま、半々かな。ケース・バイ・ケースです。
一時的には、アパートの売却で仲介手数料（片手）を得られたとしても、土地の安い地域では、
売買価格2,000万円で66万円です。しかし、長期的には、アパート（空室）の仲介手数料、
各室の更新事務手数料、空室時のリフォーム工事のキックバック（紹介料）、家財保険の手数料・
その他・・いろいろ失います。どちらが得か？
地場の小さな不動産屋にとって、管理物件を失う３大リスクが、【売却】 【建て替え】 【相続】です。
（他社にとっては３大チャンス） これを回避、もしくは先延ばしする事が安全策です。
相続の原因は先延ばしできませんけどね。
高齢者が癌になった場合、手術しなければ何年生きるかわかりませんが、手術したら長くて半年かな。
そうなると、相続のゴタゴタが発生しますので、高齢の賃貸オーナーが癌で入院したら・・
オーナーさんの親族から信頼を得る努力をすべきですね。
今日の花 恋の訪れ
花ことば 恋の訪れ
☆ 今 日 の 一 言 ☆
あなたが私に伝えられずに
飲み込んだ言葉
いつか気付けるかな
拾い集めて哀しみや弱さを
優しさとして返せるかな。
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