【第690回】住宅ローンを定年までに完済する方法

　先日は家族でスキーへ行ってまいりました＾＾

長女、長男とも1年ぶりだったのですが、

体は覚えているものですね＾＾

すぐに、スイスイ滑っておりました＾＾


さて、本日のお題ですが、早速いきます。

現在一般的な住宅ローンの最長返済期間

は35年です。主人が30歳までに住宅ローン

を組めば、65歳定年までに住宅ローンは

終了します。でも30歳を超えて、例えば

35歳で住宅ローンを組むと、そのまま返済

していけば70歳までかかります。定年退職

時に退職金で一括返済するか、年金生活を

しながら返済していくか、どちらにせよ

リタイア後の生活に影響がでますよね。

出来れば定年までに返してしまいたいと

思うのが心情ですが、どうやって返すか？

基本的には2つの方法が考えられます。


1.最初から定年退職するまでの年数で

ローンを組む。35歳なら30年ローン


2.当初35年で組み、返済途中で繰上返済

をして期間を短縮する。

あなたなら、1.2どちらを選びますか？

私なら＾＾；　迷わず2番です。。

なぜかと言うと...

続きは次回。。

【第653回】国債の信用不安と金融緩和

先日は恒例のフットサルでしたが、体調が思わしく無く

久々のお休みでした。私はいつも喉からくるタイプ

ですので、しっかりとケアをしたいと思います。

さて、前回のつづきですが、

今回、超長期固定からの借り換えをしました。

私はずっと、超長期型人間でしたが、金利をメンテナンス

できる人に限っては、変動金利を勧めるように

なってまいりました。


そこで、私自身、実際のお客様の気持ちになるべく

変動をちょっと味わってみるという観点で、節目の

10年目に借り換えてみました＾＾


本当にこれで良かったのかという、不安と

月々の支払いの負担軽減がなんとも心地よい

狭間です。


何につけても、一長一短は有りますし、世の中の

流れは分りません＾＾；


先日の消費増税が延期になるという話を受け

日本の国債の信用不安から、国債が売られると、

住宅ローンの基準になっている、長期国債金利

が上がるかもしれないと、専門家の間では専らの

うわさです。


しかし、消費税10パーセントを控え金利を上げる事

が出来るか？


金融の緩和と国債の売りが天秤にかかっている状態と

私の心は今、シンクロしております＾＾；

【第652回】お陰さまで完済＾＾

私事で大変恐縮ですが、先日

無事、住宅ローンが完済致しました。


借入期間おおよそ10年＾＾

長いようで短い10年間でした。。


みずほ銀行担当者の『今までお付き合い

ありがとうございました』の言葉には

言いもしれない、うれしさがこみ上げました。


私を男にしてくれたみずほ銀行には

本当に感謝です。


そして、こんにちは山梨中央銀行＾＾；



あれっ？



そうなんです。住宅ローンが終わりでは

ないのです。

俗に言う借り換えです＾＾；


ちょっとお客様の気持ちになろうと

今の金利情勢を踏まえ思い切って、

借り換えてみました。。


なんだか新鮮な気分です...＾＾

ちょっとドキドキもありますが...


なぜ、ドキドキかというと...


長くなりそうなので、明日にしますね＾＾

では。

【第629回】リバースモーゲージ

この仕事をしていると、皆様の住宅ローンの

考え方が様々あるなと、つまりライフスタイル

によって、考え方は沢山ある事に気がつきます。

ですので、ステージ返済や固定期間選択型と

いった、返済方法が世に出ており、人生設計に

応じ計画される方もおります。

皆様一つの目安として60歳完済をとりあえず

目指し、借入期間を決められます。

勿論、定年を考えての事となりますが、


心理背景としては、会社を退職し、第二の人生を

謳歌する際に住宅ローンというものがある事が

ストレスになるというものだと思います。

そんな、思いを巡らせていたらこんな商品を

見つけました。

リバースモーゲージ、首都圏だけの特権かと

思いきや、戸建は全国で展開しているらしい

ですね＾＾

勿論、条件などはあるかと思いますが、

リバースモーゲージ。10年前に聞いた時には

まだまだ、地方には届かぬ話だなと感じて

おりましたが、意外にそうでもなさそうです。

ご覧になってみてください。

【第628回】有利な金利条件を引き出す。

金利の基本は、少しでも低い金利を選ぶ事ですが

一般的には表記された金利から割引の優遇が

あります。

ここでは勤務先や年収などの条件により、

優遇金利が決まります。フラト35の場合では

住宅の性能による金利優遇もあります。

最大限のの金利優遇を引き出すのは、

金利設定時のポイントです。


現在の超低金利の時代では、金利優遇を

うまく使えば1パーセントを切る金利で

借りることも出来ます。例えば金利が

0.5パーセント違うと、返済総額は元金

の10パーセント分程の差にもなります。

つまり、これは消費税の税額よりも、よほど

金利の条件の方が大きな差を生むと

言う事です。


　ただし、ローンによっては金利の他に

諸経費にも違いがあります。

金利の条件と諸経費の条件を比較して

検討する必要があります。

因みに、0.05パーセントの金利差で

返済総額に10万円の差となります。
（1000万円の借入の場合）

ご検討下さい。

【第627回】続・・・変動金利

現在は超低金利と言われている時代です。

貸し手のの銀行としては、今後の金利が上がった

時にリスクを負わないように、固定期間が長い

程金利が高くなるように設定しています。


全期間の固定では、住宅支援機構が銀行と

提携したフラット35があります。


では、実際に住宅ローンを検討している人

どのような傾向にあるのでしょうか。


希望する金利タイプとして一番多いのは

固定金利で、4割の人が望んでいます。

30年以上も先の事を考えなければいけません

から当たり前と言えば当たり前ですね＾＾


しかし実際に利用している人の割合でみると

固定金利を選ぶ人は最も少なく、約2割です。

実際に当初の返済金額を知ると、変動金利を

選ぶ人が半数となります。

金利の動向を見ながら固定への変更を臨機応変

に対処出来れば損はしません。

地道なメンテナンスをすることが、大切

であるのは住宅を維持することと一緒です。

【第626回】変動金利

住宅ローンてちょっと距離を置いて

考えてしまうと、なんだかとっつきにくいのですが

何度も触れ合って、仲良くなると何だか

昔ながらの仲間のような気がします＾＾


そして、まじめに付き合えば

決して裏切りませんし、怖くありません。

是非味方にしましょう＾＾


さて、最初にご紹介するのはやはり金利

です。今金利には変動金利・固定金利

さらにはその中間の固定期間選択型の

変動金利があります。簡単な特徴を

まとめておきます。

【変動金利型】

半年毎に金利見直し。途中で金利が

上昇しても5年間は返済額が同じ。

金利上昇時の返済上昇は最大1.25倍。

【変動金利のメリット】

低金利が続けば返済額がすくなくて済む。

高金利時に組めば、市場金利の低下と

伴に返済額が下がる。

【デメリット】

金利が上昇すると元本の返済が進まず

場合によっては※未払い利息が発生する

リスクもある。

※返済額を5年に一度見直すタイプの
変動金利型の場合、金利の状況によっては、
計算上の利息が、毎回返済額を上回ってしまう
ことも考えられます。このとき、
支払い切れなかった利息のことを
「未払い利息」といいます。

続きは次回＾＾

【第625回】住宅ローンのイメージが変わる？！

先日はフットサル＾＾

5得点とキレッキレの状態です＾＾

しかし、夜は冷えるようになりましたね＾＾；

風邪をひかないようしっかり管理してまいります。


さて、前前回の続きです。

そうです！住宅ローンを科学しようと言った続きです。

では、いきます。


住宅ローンについてのイメージを少し

変えますね！

例えば年間で100万円貯めるには毎月83,330円

の貯蓄が必要です。30年間続ければ、3000万円

が貯まります。本来は利子もつくのですが、

現在の預貯金金利ではあまり期待できません。


　では、この3000万円を30年返済の住宅ローン

を組んだら、どれくらいの毎月返済になるでしょうか？

変動金利0.9パーセントとして計算すると

月々の返済は約95,120円です。


　この差額はわずか11,800円です。

大きな違いは貯蓄しようとした場合、

このほかにも住居費が掛かる事です。

つまり、家賃が11,800円よりも安ければ

貯まりますが・・・

つまり、住宅ローンを組むことは自分で

建てた貸家に、積み立て貯蓄をしながら

11,800円で自分が借りてすむようなものです。

”借金をする”と考えるよりも、良く知っている

自分という家主をみつけたと考える事が

出来ます。その上で自分で払った家賃は

自分に戻ってきます。


↑↑↑如何でしょうか？少々荒っぽい解釈かも

知れませんが、少しイメージ変わりませんか？

【第623回】住宅取得の大事なツール

先日は、新宿で会議＾＾

もりぞうの行く末を決める重要な会議は、

たまりませんね！しびれます＾＾

どの支店も独自色を出し、もりぞうの浸透に

励んでおり、刺激を受け、今度はこうしてみようとか

あ～してみようとか、頭の中がグルグルと

まわりました。

どの支店もお客様目線で物事を考えられている

事に共感しつつ、山梨でも新たな動きを走らせる

事例が出てきて何だかとっても楽しみです＾＾


さて、今回のお題は住宅ローンについてです。

ではいきます＾＾

皆様家づくりを考える際に常によぎるのが借金

だと思います。

この大きな借金を背負って不安を感じる方も

いらっしゃるのではないでしょうか？


家を手に入れるには、それなりのお金を用意

しなければなりません。自己資金のみでの家づくり

はごくごく限られた方達です。


ほとんどの方にとっての家づくりが、住宅ローン

を如何にして味方につけるか？と密接に関係

があります。


因みに最近では、長期金利が最低金利になったなどと

住宅ローン金利が最低水準というニュースも

流れております。

ますます、借り手市場になっている環境です。

次回より、住宅取得の大事なツール”借入”を

科学していきましょう＾＾

【第606回】ご相談下さい。。

先日はご紹介頂いていたお客様が

９月最終日もりぞうファミリー

として名乗りをあげてくださいました。

今期もとっても充実しました。


今期は特に皆様、個性的なお客様が多く

打ち合わせの度にワクワクしてしまいます。


皆様、素晴らしい家になります様、

たっぷりお打ち合わせしていきましょう(￣^￣)ゞ


さて、前回の続きです。

では、行きます。


変動金利商品と固定金利商品を

選択する際には、あなたが一体どのくらいの

「金利優遇」を受けられるのか、

ということが大きく影響してくるのです。

これを確認するための手段として

「事前審査」という制度がありますので

住宅探しを始めるのであれば

早い段階で行っておいた方が良いかもしれません。

いずれにしても住宅ローン商品を選択する際に

「変動金利は将来支払額が増えるかも

しれないから不安だ」という感覚だけで商品

を決定するのは大変な損害を被る可能性を生じ、

危険です。


あえて、判断基準を申し上げるならば、

あなたの金利優遇幅を割り引いた変動金利

の35年間の平均値が、現在の固定金利商品の

金利を上回ると思うかどうか？です。

（上記の例で言うのであれば0.725％で

スタートする変動金利の35年間の平均値が

2.66％を上回ると思うかどうか？

ということになります）

もし上回ると思うのであれば「固定金利」

を選ぶべきでしょうし、下回ると考えるのであれば

「変動金利」を選ぶべきでしょう。

また、判断のためには「金利の過去における変動の推移実績」

や、支払いが始まった後に金利上昇が起きた場合の

「リスク回避の方法」なども必要な情報です。

最終的にはご自身で決定しなければならないこと

ではありますが、ライフスタイルによりご提案は

様々です。専門家のコンサルティングを

しっかりと受けて、正しい判断ができるように

十分な情報収集を行ってください。


　宜しければご相談下さい＾＾

【第605回】続・・・正直迷っております。

前回の続きです。

ところが変動金利商品には「金利優遇制度」

が適用になるのです。

これにより支払い額に非常に大きな差が発生

する可能性があります。

「金利優遇制度」とは銀行が借入者個人の

状況を踏まえ、審査することで貸出に関する

リスクを評価し、リスクの度合いに

応じて金利を割り引くサービスのことです。


例えば、勤務先が上場会社やその関連会社、

公務員の方、返済負担率が25パーセント以内

におさまる方や自己資金が全体の20パーセント

お持ちの方など、とっても属性が良い場合は

（↑↑この言葉は余り好きでは無いですが＾＾；）


最大で1.75％の金利優遇サービスが受けられます。

そうなると変動金利商品は2.475％の金利がなんと

0.725％にまで下がることになるのです。

この場合、前回の条件での月々払いは94,377円となり、

35年固定商品との差は月33,767円にも達します。

果たして毎月33,767円も多く支払いをするのに、

このような方も「35年固定商品を選ぶべき」

ということが言えるでしょうか？


続きは次回。。

【第604回】正直迷ってます＾＾；

先日、山梨中央銀行の勉強会に行ってまいりました。

ずばり、言うと変動金利への見方を変えなくてはと

正直思い始めております。



変動金利型と固定金利型のどちらを選択

すべきかという疑問について、一般的な

回答としては「現在は低金利時代で、

今後、さらに低くなる可能性は低い。

だから今のうちに金利を固定しておくべき」

ということで固定金利の商品をお勧め

する意見が多いでしょう。

インターネットや雑誌記事の論調

もその方向です。しかし、不思議な

ことに実際に国内における

新規住宅ローンの利用者の実績を見てみると、

毎年、変動金利の利用者が多数派なのです。

これは「金利優遇制度」が大きく影響しています。

例えば35年固定商品の金利が2.66％、

変動金利商品が2.475％（平成26年9月現在）

だとした場合、仮に3500万円を35年

払いで借入れたとすると、35年固定では

月々128,144円、変動金利では月々124,654円となり、

その差は3,490 円です。このくらいの差であれば、

この先金利が変わらないという安心感

のために支払っても良いと考える方は

多いかもしれません。

しかし、実は今の変動金利の魅力は

それだけではないのです！！


続きは次回。

【第581回】すまいのーと

住宅金融支援機構は７月29日から、

顧客向けのインターネットサービス

「住・ＭｙＮｏｔｅ（すまいのーと）」

上で、一部繰上返済への対応を開始しました。

また、金額についてもこれまで、（金融機関

への来店）の「１００万円以上」から

「１０万円以上」にし、手数料も無料と

なりました。


「すまいのーと」は、フラット35（買取型）

や機構（旧公庫）の融資利用者向けの

インターネットサービス。「契約情報の

照会」　「借入残高の照会」　「繰上返済

シミュレーション」といったサービスを

提供しております。一部繰上返済をするには、

これまでだと金融機関へ来店する必要が

ありましたが、今後は同サイト上で可能と

なります。

これは、かなり便利です＾＾

以前の繰上返済イメージは１００万円単位

で溜まったら返す的な発想でしたが、時代が変わって

来ております。そうそうお金は貯まりませんし

、それ以上に無理ない返済計画の基、無理なく

繰上返済をするという風潮ではないでしょうか。

因みに返済計画にボーナス払いを考えず、

ただボーナスが出た時に10万円程を年に２回分

の２０万円を１０年間に渡って返済するだけで、

返済期間は５年短縮されます＾＾

３５歳で住宅ローンを３５年に渡って組む方で

あれば、この５年の短縮はかなりメリットが

あるのではないでしょうか？

色々なシミュレーションが出来ますので是非、

声をかけて下さいね＾＾

【第469回】10年後。。

先日はお打ち合わせが3件、増税後にも関わらず

もりぞうは、とっても変わりがありません＾＾

有難いことですね！

さて、前回の続きですが...私が超長期固定を

勧めるにいたった背景は勿論低金利時代だという

こともありますが、実は親戚の家の住宅ローンの

メンテナンスをしていた時の苦い思い出からです。

地元の金融機関から3年固定で借入を起こして

おり、4年目を迎えるにあたり多少の金利上昇が見込

まれたので、次回はもう少し長い期間の借入を...と

10年固定を勧めたのです。

その時に、親戚が「また、10年後にドキドキしなきゃ

ならないのか～」と悪気は無かったと思うのです

がポロッと本音が出たのです＾＾；

確かに35年みっちり住宅ローンを組む方達にとっては

10年間という数字は短期としてとらえて差し支えは

ありません！もっとな事を言うと35年という長い期間

から考えると3年固定や5年固定は、変動金利とさほど

変わりが無いという事です。

この事に気がついたこと気には、大変申し訳なく、心の

中で深く深く自分の愚かさを反省したものです。

皆様＾＾イメージして下さい！

消費税10パーセント時代が到来し東京オリンピックを

終えた後は、住宅の先食い感と共に好景気状況を踏まえ

金利が上昇しております。つまり、その時に金利を見直す程、

もったいない事は無いという事です。

今の超低金利時代を是非、見方につけましょう！

良いことだらけです＾＾

【第468回】変わらない安心。

本日はもりぞうモデルハウス4回目の来場

にて、始めてお名前を頂戴したお客様との

お打ち合わせ＾＾先月には伊勢神宮に行かれて

木曽ひのきの素晴らしさを体験してきたとの事

興奮気味にご来場をいただけました。

皆様も何回でもご来場下さい。このモデルハウス

は見るたびに、訴えてくるものが違いますよ＾＾


さて、本題ですが、先日話にあがりました、

超長期固定とは？を具体的にお話する前に...

皆様は住宅を建てる際に、どの位の金額を何年

に渡り返済していかれるのでしょうか？

良く人生設計から考えると...とか、

月々この位だったら返せるから...とか、

という言葉を良く耳にします。ただ、それは

返済している金額が25年後、30年後も変わらない

事が前提のお話ですよね！10年や5年の間に

返済額か上がると家計はかなり圧迫されます。

それが毎年、毎年返済する額が定まらない変動型

の金利などはなおさら不安は大きなものです＾＾；

それらを払拭してくれるのがフラット35ｓです。

私は8年ほど前から全てのお客様にご提案申しあげ

ており、この形で融資を組んでおります。

そのきっかけとなるエピソードを次回お話しますね！

ではまた。