住宅ローン金利が低くて
低金利のトップランナーが
金利を上げることにより、
他の銀行も金利を上げる
ことが予想されます、
動向をチェックしておくこと
大切です。
先日、お客様からこのような
質問を頂きました。
それは、「住宅ローンの借り入れ
についてですが新規借り入れ金利
と借り換え金利が1年を通じて逆転
現象があるのはなぜ？」というもの。
金利を常に追っておられる方ですと
このような気づきがあるもの､
この現象は、引っ越し業者が
この時期に大忙しになるのに起因します。
3月前後は引っ越しシーズン、つまり
新築への貸付が増えるのです、という事は
銀行では新規借り入れに力を入れる
動きをされます。一方で夏頃になると
世間一般的に住宅新規借り入れは減少傾向に･･
このような時期は借り換え金利を下げ
借り換えを予定している方々の興味を
引きます。
このような事から、住宅新規借り入れ金利と
借り換え金利の逆転現状が1年間の中で
起こります。
そう考えると借り換えは夏頃が良さそうですね^^
長期（固定）金利は長期プライムレート
大手企業などに貸し出す金利
に連動し変動します、今はこの
長期（固定）金利が上がっております、
反対に短期（変動）金利は景気に左右されます、
つまり、日銀総裁が手綱（政策金利）
を握っているわけですね^^;
因みにこの政策金利とは、景気や物価の安定
など金融政策上の目的を達成
するために、中央銀行（日本では日本銀行）
が設定する短期金利（誘導目標金利）
のことで、金融機関の預金金利や
貸出金利などに影響を及ぼします。
一般的に好景気によるインフレ（物価上昇）
傾向になると政策金利を引き上げて
経済の過熱を抑え、反対に不景気によるデフレ
（物価下落）傾向になると政策金利を
引き下げて経済を刺激します。
政策金利の動向は、投資信託の基準価額
政策金利の動向は、投資信託の基準価額
にも大きな影響があります。
政策金利の上げ下げは、景気動向を
見ながら段階的に行われます。
住宅を建てる際に借り入れる
長期固定金利は現在1.6%程度、
短期変動金利は0.2%台～御座います、
政府・日銀が意図的に物価上昇を促す
事を定期的に行うのですが、（最近は確か
2006年頃リーマンショック前の
ITバブルの頃だとい思います）、
凡そ17年前・・・
そうなんです、短期（変動）金利は
そうそう上げられないのです！
短期金利が長期金利を超すまでに
あと何回、政策金利引き上げを行う
必要があるか、そして何より金利が
低い時に返済する当初10年間は利息を
減らせる大切な期間となります！
変動金利ですよね！
住宅ローンについて
潮目を迎えております。
〜日経新聞より〜
「むやみやたらに金利競争の世界には入っていかない」。5月、みずほフィナンシャルグループの木原正裕社長は機関投資家らを前に、住宅ローン戦略の見直しを宣言した。主戦場である変動金利のローンはメガバンクとネット銀行の引き下げ競争が続き、限られた顧客の奪い合いが激しくなっていた。木原社長の宣言は消耗戦からの事実上の撤退宣言と受け取られた。
宣言が衝撃的だったのは、みずほ銀行が変動金利の引き下げ競争をけん引する「トップランナー」のひとつとみられていたためだ。2年前、同行は変動金利を最低0.375%という低水準に引き下げ、業界を驚かせた。当時は0.4%を切るケースはほとんどなく、インターネットで金利を比較する層を一気に取り込む戦略とされた。
だが、いたちごっこの金利競争に終わりはなく、競争を仕掛けたみずほ銀行自体も疲弊しつつあった。同行が5月に公表した新しい中期経営計画では、削減すべき低採算アセットに住宅ローンを位置づけた。住宅ローンから撤退するわけではないが、今後はほかの取引への広がりが見込めるかなどをもとに選別的に取り組むという。
もっとも、これで住宅ローンを巡る主要行の「仁義なき戦い」が収束するかは不透明だ。縮小路線のみずほ銀行を横目に、三菱UFJ銀行は6月から適用金利の表示方法を変更し、変動型で最低0.345%の水準を打ち出した。みずほ銀行よりも低い金利で顧客にアピールする狙いとみられる。
住宅ローン金利には短期金利を参照する変動型と、長期金利に連動する固定型の大きく2種類があるが、競争が激しい変動型の金利はいまだに下がり続けている。日銀が2022年12月に長短金利操作を見直して長期金利は影響を受けたが、変動型が連動する短期金利が動くまでにはまだ時間がかかるとみられている。
さらに、今後日銀が金融緩和路線を転換する局面が来ても「他行見合いでしばらく変動型は上がらないだろう」（大手行）との見方が多い。各行は利ざやを切り詰めながらシェア拡大を競っており、みずほのように距離を置く銀行が出始めているものの、競争の構図はそう簡単には変わらないというわけだ。
競争の背景には、金利に極めて敏感な消費者の意識もある。一般には金利上昇が見込まれるときは金利を固定して安心感を得たい人が増えるはずだが、日銀の金融政策の修正期待がくすぶる足元でも変動型がなお優勢だ。住宅金融支援機構のアンケート調査では22年10月～23年3月に住宅ローンを組んだ人の72%は変動型を選んだ。
住宅ローンの調査を手がける三井住友トラスト・資産のミライ研究所は「とくに借入額が3000万円以上だと目先の金利負担感をより意識して変動型が増える」と分析する。不動産経済研究所によると22年の首都圏の新築マンションの平均価格は6288万円とバブル期を2年連続で上回った。家を買いたいと思えば、少しでも低い金利のローンを求めざるを得ないのが現実だ。
消耗戦が続くなか、驚きの商品も登場している。福井銀行は4月、最長50年間借りられる住宅ローンを始めた。金利タイプは変動型も10年以下の期間固定型も選ぶことができ、最低0.3%で2年間金利を固定できる。担当者は「住宅価格が上昇するもとでも若い世代に借りてもらうためだ」と話す。
従来は長くても35年程度が主流だったが、18年に最長50年プランを始めた西日本シティ銀行など、月々の返済負担を抑えられる超長期ローンが地方から登場してきた。銀行は借り手が職を失うなどの多様なリスクを50年間も背負うことになるが、様々な顧客のニーズに柔軟に応えるため商品設計を試行錯誤する。
これだけ低金利の貸し出しが増えると、住宅ローンはもはや債務不履行が少なく利幅の大きい優良資産とも言えなくなってきた。銀行にとって資産運用や保険など別の取引につながる重要な接点ではあるが、そのためにどこまで身を削るのか。
ライバルが多く競争の激しい「レッドオーシャン」での戦いには限界がある。銀行はどこに自らの強みを見いだし、成長につなげていくのか。四半世紀ぶりに動き始めた金利が問いかけている。
低金利の時代はそろそろ終わり
を迎えそうですね^ ^;
本日も暑さが気になります。
明日は35度近くにもなるとの事、
暑さ対策をし、熱中症に気を付け
て参りましょう。
さて、最近首都圏ではマンション価格
の上昇に伴い、マンション投資の熱は
下がりつつあります。
10年～15年程前にはまだまだメリット
のあった投資方法ですが、こう高くなると
ちょっと二の足を踏む方もいらっしゃる
のではと思います。
先日モデルハウスにこの投資方法を進める
東証プライムの某有名会社の営業マンが
来られたので現状実態を伺いました。
話の内容は下記内容とほぼ同じでした↓
今後のマンション投資の難しさを感じております。
梅雨の合間の熱い日差し
がたまりません、、
皆さま熱中症にはお気をつけ
下さい。
さて、オープンハウスの
株価が10%程下がった事件
ご存じでしょうか。
以前もございました金融機関
アルヒによる戸建て賃貸融資に
伴う問題と同じです。
所謂、戸建て賃貸やアパート事業用建築
において融資を組む場合は事業用融資
でなければいけません、ただ事業用ローン
は金利が高いため、一部の金融機関一部の
住宅会社において住宅ローンを使い、
事業計画を進めていたという実態です。
数年前のアルヒ事件において、住宅会社は責任
をほぼ問われなかったため、実は水面下では
一部の住宅会社を中心に戸建て賃貸や
アパート建築においての融資を
住宅ローンを活用し顧客に斡旋していたと
思われます。
そして、今回は東証プライムの会社が
数年前にアルヒが起こした事件と同じこと
を行っておりました。
大手メーカーであれば安心ということではなく
窓口担当する方で顧客は得も損もします、
しかし、ルールに伴った得や安心を届けたい
ものですね^^
金融庁は5日、会社の支配権に影響を
及ぼす取引に公開買い付け（TOB）
を義務付ける「TOB制度」の見直し
に向けた金融審議会（首相の諮問機関）
の作業部会の初会合を開いた。
株式の大量保有者に一定の情報開示
を義務付ける「大量保有報告制度」を
見直すほか、株主名簿に載らない
ものの議決権指図権限を持つ「実質株主」
を把握できる仕組みも検討する。
1年程度かけて議論し、金融商品取引法
の改正も視野に入れる。
市場環境の変化を踏まえ17年ぶりに
総点検し、透明性や実効性を重視した
公平な制度へ改める。会合では優先
すべき検討課題について議論した。
TOB制度では、現在は対象外の市場内取引
でも議決権の3分の1超を取得する場合
にTOBの義務付けを検討する。
一般株主の投資判断に影響が及ぶ
情報開示がされないまま支配権を
取得する例があり、公平性の観点で
問題となっていた。
委員からは「制度趣旨や合理的な
投資判断をする観点から市場内取引
でも保護を図るべきだ」という意見があった。
「日本型」と呼ばれる支配権を取得する
買い付け自体にTOBを課す規制から、
支配権の取得後に残りの全株式にTOBを
求める「欧州型」の規制へと抜本的に
変えるかどうかについても議論する。
大量保有報告制度は「実効性が不十分」
との指摘があった。報告書の提出遅れが
年間1500件発生しており、ある委員は
「悪質な事例や問題がある事例を捕捉
できる制度を考えるべきだ」と述べた。
実質株主の問題について、委員からは
「日本は諸外国と異なり企業が実質株主
を把握するのが困難で判明するのに多く
のリソースを割いている。判明が容易に
なれば企業は投資家との対話により
注力して対話の質を高められる」と強調した。
イエレン米財務長官は26日、
米連邦政府の借金限度額「債務上限」
を6月5日までに引き上げなければ
政府資金が枯渇し、米国債のデフォルト
（債務不履行）の可能性が強まると発表した。
これまでタイムリミットは最速で6月1日と
していたが、最新の財政見通しに基づき修正した。
イエレン氏によると、6月1、2日に
退役軍人や社会保障費受給者への
支払いなど1300億ドル（約18・2兆円）
以上の歳出があり、残りの手元資金が
「極めて低い水準」になる見通し。
土日を挟んだ5日以降に資金繰りが
行き詰まる可能性が高いという。
野党・共和党のマッカーシー
下院議長ら議会トップに送った
書簡で明らかにした。
イエレン氏は「議会が一刻も早く行動を起こし、
米国の全面的な信用を守るよう要請する」
と、引き続き早期の債務上限引き上げを求めた。
イエレン氏は今月1日、債務上限が
引き上げられない場合、早ければ
6月1日にも政府資金が枯渇する
可能性があると警告していた。
ただ、最新情報を基にした見通しを
議会に改めて報告する考えも示していた。
実は日本にはこの債務上限がないのを
ご存じでしょうか。
いくら債権を発行しようが、他国から
借金をしようが、借金の上限がないので
上記のような心配がない反面、政府資金
の枯渇などを考える事はそれ程ありません、
どちらが良いのでしょうか、、
『２１日の国債市場は、長期金利の
指標である新発１０年債
（３６８回債、表面利率０・２％）
の終値利回りが前日より０・０７０％
高い０・４８０％だった。
２０１５年７月以来、約７年５カ月ぶり
の高水準を更新した。
日銀が事実上の利上げを決めた
２０日に一時付けた０・４６０％を上回った。
日銀は２０日の金融政策決定会合で
長期金利の上限を０・５％程度に
引き上げると決めた。
これを受けて、日本国債に売り注文が
集まり、長期金利が上昇した。』
このような文章を最近は良く見聞き
します。短期金利の動きは現在は
ないのですが、その内上がるよという
見方をされている方もいらっしゃるかも
しれませんが、短期金利は景気と連動
します、つまり景気が良くなければ短期金利
は上がることはほぼありません、、
という事は、ここ数年は短期金利が
上がることは無いと思います。
といいつつ、不安は募りますね。
先日気になり、思わず長時間の
立ち読み^^;
をしてしまいました ↓
若い方などは特に必読本になる様相です。
多様性の社会に感謝申し上げます！
変動金利か長期金利かで迷われている方
には、前回のお話のように一先ず性能の
高い家を建て、フラット35Sの借入
を行い▲0.5％を獲得し、1%弱の金利で
10年間金利の動向を見守るという事も
一つです。
ここ最近は金利の動向も勿論ですが
各金融機関において融資条件が
変わっております。
一先ず安心を買うという
考え方も一考です。
先日、住宅支援機構（フラット35）から
金利引き下げ方法の変更に関して発表が
ありました。
2020年10月借入申し込み
受付分から、住宅の
性能や長く住んでいくための
配慮の状況等に応じて金利の
引き下げ幅及び引き下げ期間
が下記の様に変わります。
これまでのフラット35Sの
金利引き下げだと
最大で10年間0.25%でしたが、
長期優良住宅にすると
１０年間▲0.5％の金利引き下げを
受けられます。
例えば2022年3月度のフラット
金利1.43%の場合、
当初10年間は0.93%で借りられます。
変動金利に比べるとまだまだ
金利は高いですが
10年間1%を切る金利で組める
安心感は代えがたいですね。
「変動金利で住宅ローンを借りている
人に損をしてほしい」
降ってわいたようなこの金利上昇
超長期固定金利で住宅ローンを
組んでいる方の中に冒頭の
心理をお持ちの方は少なからず
いらっしゃるかと思います。
0金利がこれほど長く続く事も
ないと判断をし、若しくは判断させられ
超長期金利所謂フラット35の固定金利
で住宅ローンを組まれた方々です。
超長期金利は15年程前から申し込みを
徐々に増やしており、特に保守的なエリア
での申し込みが多い傾向にあります。
金利上昇は急激に来ることはないと知りつつも
不安を抱える中での住宅ローン生活をしたく
ないという判断をされた方々。
ただ、残念ながら変動金利の人気はまだまだ
継続しそうです。
変動金利と超長期金利、ここ数年は慎重
に選ばれる方が増えそうですね。
続きは次回。
ここ最近、お客様からの質問で
多いのが住宅金利は上がりますか？
というもの。
世界的に金利が上がっており、
日本では金利上昇を抑える為に
国債をかなり良い条件で買い取っております。
ですから、急に金利が上がるという事
は御座いませんが、市場の動向を見極め
ながらジリジリとは上昇するとは思います。
そこで、市場では超長期金利である
住宅支援機構のフラット35の申し込み
が増える傾向にあると思います。
続きは次回。
金利操作を各国中央銀行が
行っており０金利政策を行った
国も多かったと記憶しております。
しかしながら景気回復が得られず、この
量的緩和の措置に入りました。
↑（市場にお金を投入する政策です）
景気の回復までは道半ばですが、イギリス
中央銀行が0.25%の利上げをし、
同時にこの量的緩和の減少にメスを入れる
と発表しました。
お金を市場に投入し、経済をまわして
行こうとするこのスタイルは徐々に
和らいでいきます。
住宅ローン金利も正常化に向け
動き出しそうですね。。