【第1489回】比較検討

ここ数週間フットサルの日に

なると雨が降るという具合です。

昨日もこちら横浜では雨(^.^)

明日辺り走ろうかな。


さて、住宅をつくるうえで

とっても重要になってくるのが

住宅ローン選び^ ^


こちら横浜で、色々試算して

見ましたが、メリットがあるのは

やはり地元の銀行ですね。


ハウスメーカーと金融機関による

提携も有りますがほとんどの場合

メリット薄^_^


色々見比べるとわかりますね。

【第1408回】仮審査

体調がほぼ戻りました^ ^

健康って素晴らしいですね。

日々に感謝です^ ^


さて、本日のお題は↓



住宅借入れに伴う仮審査。


審査というと身構えて

しまいそうですが...


今は転職後半年や借入者本人

以外の収入を合算し世帯収入

として考えて頂けるケースなど

借入れに対して貸す側もかなり

間口を広げ対応しております。


土地情報から土地資金イメージを

建物概算費用から建物資金イメージを

これが出来ましたら、計画自体に

無理が生じないか...


その計画が将来的にみても、無理なく

ワクワク出来るものだと判断できた

段階でこのステップです^ ^


裏付けは、早めにとって参りましょう。

【第1374回】いろいろなものが上昇している。

ただ、このマイナス金利効果もどうやら

ピークを過ぎてきたようです。


８月に-0.24％をつけた10年国債の利回り

12月に入り10ヵ月ぶりに+0.03％に...


それに合わせてフラット35の金利も４ヵ月

連続上昇で1.10％まで戻ってきました。



更に、原油価格の上昇、円安の進行、そこに

トランプ大統領効果という３つの金利上昇

要因が考えられます。


これから、東京オリンピックも控えており

金利が下がる要素はますます

なさそうです＾＾；


そろそろ、住宅を考えられている方は...

ここ数年にはない、大きな分かれ道

が来年あたりにきそうです。

【第1373回】金融業界のこの１年

2016年２月にスタートしたマイナス金利政策

は住宅業界に大きな影響を及ぼしました。


1.住宅ローン金利は最低金利を更新し続け

　８月にはフラット35が35年固定金利で

　市場最低金利の0.9％をつけた。


2.長期金利の指標であります、10年国債が

　３月からマイナスになり、その影響で

　固定金利型の住宅ローン金利が初めて変動

　金利型の住宅ローンを下回るという珍現象

　が５月から発生いたしました。


3.1％を切る住宅ローンを組むと、当初１０年間

　は住宅ローン減税で年末借り入れ残高の1％

　が税額控除で戻ってくるため、実質マイナス

　金利で住宅ローンを組むことが可能になった。



このように、マイナス金利政策は住宅購入者

に大きなメリットを生んだだけでなく、既に

建てられた方への借り換え需要喚起による、

家計支出の改善やリフォーム資金も含めた

借り換えによる新たなリフォーム需要を

生み出す効果も表れました。


ただし...


続きは次回。。

【第1317回】金利が上がって参りましたね。

本日は夜打ち合わせ^ ^

楽しみにしております。


さて、2016年2月のマイナス

金利政策導入以来下がり

続けていた住宅ローン金利

が上昇し始めて参りました。


日銀が国債を買い控えるという

仕組みが狙い通りの結果を

生んでいるようです。


アメリカも金利を上げたがって

いるようですし、金利の底が

見えてきたのではないでしょうか。


金利の底を見極めてから住宅購入

を考えられている方、そろそろ

計画を練っていかれた方が良いかも

知れませんよ。

【第1276回】本当のファイナンシャル

日ハムが優勝しそうな

勢いですね^ ^


ソフトバンクも最後の意地

を見せてもらいたいものです。


さて、本日のお題ですが、

今や住宅業界とファイナンシャルの

業界は切っても切り離せない関係

となっております。


そこに、本物素材で住み継ぐという

コンセプトが入るとイノベーションが

起こります。


続きは次回。

【第1075回】金利選択のセオリー

世界卓球を少しだけ見ましたが

率直に...面白い＾＾

卓球ってこんなに面白いのですね！

私も泣きました(^ ^)


さて、前回の続きです。



2,000万円の1％...

1,000万円の2％...


これ同じ20万円となりますよね。。


金利が上がった際のイメージが

こんな感じです。。

残債が2,000万円の時の金利1％と

残債が1,000万円の時の金利2％...

つまり、金利が上がったとしても

元金が減っていればリスクは少ない

ということなのです。


ですから、当初10年間どれだけ元金を

減らせるか...ということでこの10年を

徹底的に低い金利で返済するというのが


今の時世のセオリーです。

ご参考までに。。

【第1074回】住宅ローン金利が凄いことになっております。

先日、大手銀行の３月の住宅ローン金利が

発表されましたね！


三井住友銀行とみずほ銀行、

りそな銀行の３行は、

１０年固定型で最も信用度が高い人に適用される

優遇金利を前月より0.10％下げて、

過去最低の年0.80％としました。。


日本銀行のマイナス金利政策を受けて、

金利の引き下げ競争が激しさを増しております。


３行は、２月の途中で金利を年0.90％に

下げておりましたが、３月からはさらに

引き下げる様相です。


三菱東京ＵＦＪ銀行も３月から年0.80％に

引き下げるため、４行が同水準で並ぶことに

なりました。

ちなみに...


三井住友信託銀行は年0.50％で、

４行よりもさらに低い水準です。

この流れで山梨中央銀行も

変動金利を0.87%まで引き下げると

いう話も有ります。


もう、凄いことがおきまくっておりますね！

借りる側にとっては天国です。


借り入れてから１０年間如何に低い利率で

住宅ローンを組むかが、最大のリスクヘッジ

となっている住宅ローン事情ですから...

このような競争は大歓迎です。



住宅ローンも今の預金並みの金利

になる時代も来るかもしれませんね＾＾

【第764回】リバースモーゲージの環境整備

先日はモデル待機をしてりましたら、

東京からのゲストが...

初めは、業者の方かな？？と思いながら

お話をしておりましたが、いやいや、色々

な会社をしっかりと見比べておられる

お客様でした。


もりぞうへの興味もお持ちになって頂いた

ようで、今後の展開が楽しみです＾＾

さて、前回からの続きです。


因みにこの三つの要因を克服できずに先行して

推進していた自治体では、近年、新規受け付けを

終了してしまったくらいです。


『担保割れ』を引き起こす要因とは...

1、担保に入れた不動産価格が予想より下落して

契約終了前に担保割れが生じる「評価下落リスク」


2、借入期間中に金利が上昇して予定よりも早く

担保額に達してしまう「金利上昇リスク」


3、利用者が予想より長生きする事で、存命中

に担保割れが生じてしまう「長生きリスク」です。

これらのリスクに対して、公的機関や金融機関が

どの程度対応できるかが導入拡大のポイントに

なっている。


そのほかの課題として、建て替えニーズが増加

するマンションや担保評価額の低いエリアにある

物件は対象外となるケースが多いということです。


現状、担保物件は概ね一戸建てを対象にしており、

担保融資額も土地の評価の50～70％となっている

事が多い。

これは建物部分の担保評価額が経年で減価する原価法

を採用しており、中古住宅の担保評価では土地の

評価割合が高くなるためです。


このように、リバースモーゲージについては、

利用者に十分な情報提供を行っていく事が必要に

なります。

是非、メリットだけでは無い、注意点にも留意

し、老後の生活を支える手段としてご判断ください。



まっあまり、山梨では現実味がありませんが...＾＾；

【第763回】リバースモーゲージの課題

先日は、営業ミーティング。

誰ひとり欠けることなく、メンバーの

夢や自主独立の精神からくる発言などなど

とっても頼もしかったです＾＾

皆様の思い、しかと受け止めました！


さて、前回の続きです。　

例えば、公的機関では、福祉目的で比較的

資力不足の高齢者に活用しようとしています。

その為、融資額も数百万～1000万円程度と

少なく、借入目的もリフォーム資金や高齢者

住宅の入居一時金など限定的で、融資条件が

厳しい。

それに対し、民間金融機関はビジネスチャンス

と捉えているようです。

具体的には、遺言信託等相続ビジネスの一環

として、資産家や都市部在住の中、高所得者層

の高齢者をターゲットにしております。

試算額は担保評価により制限されますが、

数千万円～１億円を超える場合もあるなど、

比較的高額で、借入目的も生活に関わる資金と

広範囲になっています。


融資する側にとっては、リバーシモーゲージには

担保割れを引き起こす要因が3つあると言われて

おります。

その3っつとは？？

そう、続きは次回＾＾

【第762回】リバースモーゲージの現状

本日は、非常に楽しみな営業ミーティング

メンバーは皆この会を拠り所にしている傾向

があり、とっても楽しくなってまいりました＾＾


先日は、新たにもりぞうの考え方に共感を頂き

ファミリーになっていただいた方が...


４月も盛り上がりそうな予感です＾＾


さて、前回からの続きです。

リバースモーゲージは、融資を受ける高齢者

の状況、融資する公的機関や民間金融機関

等の様々な考え方から推進の方向にある。


■　融資を受ける側

まず、融資を受ける高齢者側の現状を見てみると

、老後に収入が減少するなか、世帯主が６５歳以上

の持ち家率は81％。

これは全世帯平均73.9％より高い水準にあり、

また、世帯主が65歳以上のもつ住宅・宅地評価額

は100万円超が76％を占めている。

つまり、豊かな老後生活を実現する為には保有

している自宅を含めた不動産が活用できる環境

づくりが急務になっていると言えそうです。


■　融資する側

融資する公的機関や民間融資機関等から見ても、

リバースモーゲージを推進する方向に変わりは

ない。ただしリバースモーゲージには様々な

課題もあることから（後日お話致します）、

何らかの目的がなければ推進しにくい融資

であり、公的機関と民間金融機関とではその

スタンスは異なっている。

続きは次回。。

【第761回】リバースモーゲージの現状と課題

本日は、外観、内観共、もりぞうらしい

雰囲気に仕上がったお客様との打ち合わせ＾＾

楽しみにしております。


さて、先般の少子高齢化の進行に伴い、老後の

生活を支える公的年金制度や給付内容の

見直しが続いています。


特に団塊の世代が６５歳になる2015年頃

からその動きは加速する事が予想されており、

老後の収入の柱ともいえる公的年金も、

『豊かな老後生活の保障』から

『必要最低限の生活保障』へ役割が変わり

つつあり、健康面も含め、家計面にも自助

努力が叫ばれて久しいです。


そのような中、高齢者の家計をサポートする

手段としてリバースモーゲージが注目され

つつあります。


リバースモーゲージは、「持ち家担保融資」

といい、現在住んでいる自宅（土地+建物）

を担保に、そこに住み続けながら資金の融資

を受け、死後（融資期間終了時）その自宅を

売却して元利金の返済に充てる事が出来る制度

の事をいいます。

例えば自宅はあるが保有している金融資産が

少なく、年金などの収入も少ない高齢者の場合

、生活資金を捻出しようと自宅を処分してしまうと

住む場所を失うことになってしまいます。

しかし、リバースモーゲージを利用出来れば

自宅を担保に融資を受ける事が出来、自宅を処分

することなく、老後の安定を図る事が出来ます。


続きは次回

【第676回】続...繰上返済による利息削減効果

先日はフットサルの初蹴り＾＾

久しぶりのフットサル。。

心地よい疲れがたまりません＾＾


さて、昨日の続きです。

前回の事例で検証してみましょう。

住宅ローン金利1.3パーセント、3000万円、

借入期間は30年と35年プラス10年後に繰上

返済400万円でした。


先ず30年返済の場合の総返済額は

36,246,823円。


それに対して35年返済でローンを組み

10年後に400万円繰上返済する場合の

総返済額は35,998,821円。


なんと、繰上返済する方が248,002円

総返済額が少なくて済むのです。


これを繰上返済による利息削減効果

とよびます。


長期の住宅ローンの場合、毎月返済する

金額は元金返済分と利息支払い分の合計

です。この元金と利息の割合が年数が

経つほど元本返済額は増え、利息は逆に

少なくなります↓↓



つまり、最後まで地道に返すより

早い段階で繰上返済する方が期間的にも

利息削減効果的にも有利である事を利用

している効果です。


参考にしてみてくださいね＾＾

【第675回】繰上返済による利息削減効果＾＾

本日は、以前にご紹介した住宅ローンを定年までに

完済する方法について、つけたしを

したいと思います。


ご主人が35際の時に家を建て住宅ローンを35年

返済で組むと70歳。出来れば65歳定年までに

完済してしまいたい。そこで最初から30年ローン

にする方法と10年後に繰り上げ返済をして期間を

5年短縮する方法があるとお伝えしました。

あなたはどちらがいいと思われましたか？


私的には繰上返済をして期間を短縮する方が

毎月の返済額も少なく、貯金も出来るので

お勧めでしたね。


もうひとつ繰上返済をお勧めする理由があります。

それは返済総額が繰上返済をする方が安くなる

というものです。


そんなことってあるの～とおもった、あなた

必見です＾＾


もう、分りますね！　

そう、続きは次回　＾＾；

【第691回】続...住宅ローンを定年までに完済する方法

　先日の続きです＾＾

なぜかというと、例えば35歳のご主人が3000万円の

住宅ローンを組んで家を建てるケースで考えて

みましょう！


1.3000万円のローンを金利1.3パーセント、30年で

組むと毎月の返済は100,681円です。

2.同じく金利1.3パーセント35年で組むと毎月の

返済は88,944円となります。


返済金が5年短いと毎月の返済額は11,737円高く

なります。毎月10万円の返済が特に問題ないですよ

って人は1番の最初から短くしておく方法でも

良いかもしれませんが、ほとんどの方にとって

10万円はちょっとしんどいのではないでしょうか？

そのような方には、こんなお話をしております。

例えば、2番にして10万円を払っているつもり

で差額の11,737円を貯蓄しておきます。

それを10年間続けると・・・

11,737円×12カ月×10年＝1,408,440円

貯まります。


さらに、3000万円の住宅ローンを組むと

10年間で最大約260万円の所得税や住民税が

戻ります。先ほどの140万円とこの260万円

合わせて400万円を10年後に繰上返済します。

すると35年だった住宅ローンは5年短縮され、

30年間になります。


1番の方法でも2番の方法でも、どちらも結果

は同じ30年で完済できます。無理してカツカツ

の返済を続けるか、突発的な”何か”に対応

出来るようにしておくか...

貴方ならどちらを選びますか？