このブログでも過去何度も紹介している「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数（S&P Case-Shiller National home price index ）」で、7―9月期は名目4.5%下落と、1987年に同指数の算出を開始して以来最大の下落率はとなった（※１）。
実質ベースでは8%減となる（※２の２つめのグラプ）。名目ベースの下落とインフレによる実質ベースの目減りを含め、今後数年にわたって下落し続けるものと想定される。
興味深いのは※３で、更なる価格下落により、ホームエクイティがネガティブとなる人が急増するポイントに差し掛かりつつあることだ。いよいよ、個人消費への負の資産ん効果が現実のものとなろうとしている。
※１ 米住宅価格指数、最大の4.5％下落・７―９月http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071128AT2M2800Z28112007.html【ニューヨーク＝山下茂行】米格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は27日、7―9月の全米の住宅価格が前年同期比で4.5％減少したと発表した。下落率は1987年に同指数の算出を開始して以来の大きさとなった。 発表したのはＳ＆Ｐが米エール大学のロバート・シラー教授らと開発した「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数」で、全米の一戸建て住宅の販売価格を示し、四半期ごとに算出している。4―6月期に3.2％下落と最大の下げを記録していたが、7―9月期の下げ幅はさらに拡大した。前期比の下落率も1.7％と指数の算出開始以来で最大だった。 同指数は2005年4―6月から上昇率が鈍化に転じ、今年1―3月以降はマイナスが続いている。毎月発表している全米20都市と10都市の価格指数はそれぞれ前年同期比で0.9％下落した。(13:24) |
※２ House Prices: Real vs. Nominal
The S&P Case-Shiller National home price index was released this morning. (See note at bottom).
The reported Case-Shiller numbers are nominal; not adjusted for inflation. Most people think in nominal terms, but it's also important to look at real house prices.
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Click on graph for larger image. The first graph shows the nominal Case-Shiller index. The index peaked in Q2 2006, and nominal prices have declined about 5% from the peak. |
The second graphs shows real prices according to the Case-Shiller index (adjusted using CPI less Shelter). Real Prices peaked in Q1 2006, and are off about 8% from the peak.
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This could happen with falling nominal prices, or from several years of inflation, or a combination of both. Say nominal prices fall 15% over the next three years, with a 2% per year inflation rate, then real prices would fall to about 130 on the Case-Shiller index.
This suggests to me that price declines have just started, and that the process will last several years. It's important to remember that different areas will see different percentage price declines - the bubble areas will see the largest declines - and the time frames for each location will be different.
※３ Goldman Sachs on Housing
http://calculatedrisk.blogspot.com/2007/11/goldman-sachs-on-housing.html
Click on graph for larger image.