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11月23日付の週刊法律新聞に政府の規制改革会議が年内にも現在の裁判所による競売とは別に民間競売機関が行う「民間競売制度」の創設に向けた具体案を示す方針を固めたことが掲載されている。えっ、それって公正な制度になるのだろうか?ニュースに出てたっけと思って、検索してみたところ、11月中旬ごろに規制改革会議の第2次答申の一内容として一行程度書かれているだけだった。
規制改革会議の情報を探しても、
【(15)競売の民間開放について【平成19 年度検討・結論】
平成17 年12 月に発足した「競売制度研究会」において、これまでの米国その他の諸外国における民間競売制度等についての基礎的な調査検討を踏まえ、我が国の競売制度の改善策として取り入れるべき点がないか、取り入れるべき点があるとすればどのような内容が考えられるかについて関係機関との緊密な連携の下に検討を行い、結論を得る。(Ⅲ住宅ア⑮)】(http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/publication/2007/0622/item070622_02-05.pdf)
というのがあるくらいだ。
う~ん、やな感じだ。こそっと政府がやることにろくなことはない。
と思っていたら、日本経済新聞11月8日付経済教室に福井秀夫なる大学教授さまが、民間開放を急げという趣旨の論文を書いているのを知って読んでみた。
彼は現行の競売制度について次のように批判する。
【重要なのは、債務者や抵当物件の所有者は、当初は融資を受けようと債権者に協力しようとするが、いったん債務不履行になると、協力する利益が消滅し換価に非協力に転じやすい点だ。つまり担保執行では、通常、債務者に売却の利益はなく、競売手続きへの協力のインセンティブが生じないのだ。だからこそ、競売制度の設計では、権利の初期割り当て、取引費用の低減、情報の非対称性の緩和といった、事後の非協力状況下でも円滑に売却が進むための事前の制度的安全装置を備えることが不可欠なのだ】
なるほど、予想したとおり、完全に金融機関側に立った発想だ。
福井なる教授さまは、続けて、米国で民間競売が活用されているケースを挙げたりしたあと、「当事者でもない第三者や権力機構が、自分の利害にかかわらない他人の選択肢を広げるのは許さない、などと邪魔すべきではない」と、日本の導入を声高に薦めている。
ちょっと待てよ、福井(以下、敬称略)。あんたは、米国ではノンリコースローン、つまり、住宅が競売されたら、例え残債務が残っていてもそれは負担しないですむ制度になっていることについて一言も触れていないが、なぜ、肝心なことに触れないんだ!
日本では、5000万円の家を頭金300万円で4700万円のローンを組んだ場合、例えば、3年後に働き手がリストラされて、ローンが支払えなくなったとすると、残ローンが4500万円、家が3000万円で売れたときに、差額1500万円は借り主の借金として残ってしまう。例えば、田舎の方に土地を持っていたりしたら、それも売らされることになるし、次の仕事で得る給料の差し押さえだってされてしまうかもしれない。
現に、マイホームが競売された後、残債務を長い間支払ってきたが、どうしようもなくなって相談に来るケースは結構ある。「そんなの返さなくていいよ、破産したらいいんだから」と言うと涙を流して「そんなことは知らなかった。つらかった」と話す人もいれば、「連帯保証人に迷惑をかけるわけにはいきません。月の支払を少し安くしてもらえば払えるんです。今後も支払います」等と悲壮な決意を語る人もいる。
これに対し、米国では、同じようなケースでも、家さえ手放せば、住宅ローンの残債務はゼロとなる。いくら別に財産があろうとも、家の借金なんだから、家さえ手放せば、それ以上支払を求められることはない。
したがって、米国では、どこの機関によっていくらの価格で売却されようとも、借り主にとっては大した問題にはならないのだ。
別の視点でいうと、米国では不動産の購入代金を貸し付けるときに、金融機関がきちんと、不動産を値踏みし、支払ができなくなっても、住宅を売却することで回収できるかどうかを判断して、自らがリスクを負う形を取る。
これに引き替え、日本では、金融機関は、抵当権をとるだけでなく、夫婦そろって、あるいは、親子そろって連帯保証人にしてしまうなど、まったくリスクを負わない金融機関甘やかしシステムとなっている。
米国での民間競売は、十分な情報が開示されないこともあり、結局は、貸し付けた金融機関のみが当初に不動産の価値を調査したり、自宅内を閲覧できる様な契約をしているため、十分な情報を持っていることになり、貸し付けた金融機関のみが競売に参加することが多いという。
もし、日本でそういう状況が起きたら、いったいどうなるだろう。おそらくは、これまでの競売よりも安い値段で金融機関が自分で買い取ることになり、金融機関がリスクも負わないままでさらに大儲けすることになる可能性が高い。
福井さんよ、あんたは、こういうことを書きもしないで、「当事者でもない第三者や権力機構が、自分の利害にかかわらない他人の選択肢を広げるのは許さない、などと邪魔すべきではない」などと偉そうに書いているが、それで学者といえるのか。ローンを借りる際、借り手は貸し手の言うことに従うほか無く、民間競売についても、不利益な条件を押しつけられる可能性が大きい。だからこそ、力関係を配慮した公正な制度が必要になるのだ。
付言すると、あんたは、現在の暴力団の競売への介入が排除できるというが、ほんとにそう思う?裁判所の執行官でさえ、暴力団がらみの競売には及び腰だぜ。民間競売機関が暴力団に太刀打ちできるはずがないじゃないか。そんなことは、民間の駐車違反取締機関が銀座あたりのでっかい車に対してのみ、突然、視力障害となってしまうことからも明らかだろ!
本当に、油断も隙もあったもんじゃない!
全国の住宅ローン支払者の皆さん、今後住宅を買う計画のある皆さん、政府に対し、民間競売反対の声を挙げましょう!
★「憎しみはダークサイドへの道、苦しみと痛みへの道なのじゃ」(マスター・ヨーダ)
★「政策を決めるのはその国の指導者です。そして,国民は,つねにその指導者のいいなりになるように仕向けられます。方法は簡単です。一般的な国民に向かっては,われわれは攻撃されかかっているのだと伝え,戦意を煽ります。平和主義者に対しては,愛国心が欠けていると非難すればいいのです。このやりかたはどんな国でも有効です」(ヒトラーの側近ヘルマン・ゲーリング。ナチスドイツを裁いたニュルンベルグ裁判にて)
★「News for the People in Japanを広めることこそ日本の民主化実現への有効な手段だ(笑)」(ヤメ蚊)
※このブログのトップページへはここ←をクリックして下さい。過去記事はENTRY ARCHIVE・過去の記事,分野別で読むにはCATEGORY・カテゴリからそれぞれ選択して下さい。
また,このブログの趣旨の紹介及びTB&コメントの際のお願いはこちら(←クリック)まで。転載、引用大歓迎です。なお、安倍辞任までの間、字数が許す限り、タイトルに安倍辞任要求を盛り込むようにしていましたが(あまり実行できなかったが…)、辞任したので中止します(ここ←クリック)。
規制改革会議の情報を探しても、
【(15)競売の民間開放について【平成19 年度検討・結論】
平成17 年12 月に発足した「競売制度研究会」において、これまでの米国その他の諸外国における民間競売制度等についての基礎的な調査検討を踏まえ、我が国の競売制度の改善策として取り入れるべき点がないか、取り入れるべき点があるとすればどのような内容が考えられるかについて関係機関との緊密な連携の下に検討を行い、結論を得る。(Ⅲ住宅ア⑮)】(http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/publication/2007/0622/item070622_02-05.pdf)
というのがあるくらいだ。
う~ん、やな感じだ。こそっと政府がやることにろくなことはない。
と思っていたら、日本経済新聞11月8日付経済教室に福井秀夫なる大学教授さまが、民間開放を急げという趣旨の論文を書いているのを知って読んでみた。
彼は現行の競売制度について次のように批判する。
【重要なのは、債務者や抵当物件の所有者は、当初は融資を受けようと債権者に協力しようとするが、いったん債務不履行になると、協力する利益が消滅し換価に非協力に転じやすい点だ。つまり担保執行では、通常、債務者に売却の利益はなく、競売手続きへの協力のインセンティブが生じないのだ。だからこそ、競売制度の設計では、権利の初期割り当て、取引費用の低減、情報の非対称性の緩和といった、事後の非協力状況下でも円滑に売却が進むための事前の制度的安全装置を備えることが不可欠なのだ】
なるほど、予想したとおり、完全に金融機関側に立った発想だ。
福井なる教授さまは、続けて、米国で民間競売が活用されているケースを挙げたりしたあと、「当事者でもない第三者や権力機構が、自分の利害にかかわらない他人の選択肢を広げるのは許さない、などと邪魔すべきではない」と、日本の導入を声高に薦めている。
ちょっと待てよ、福井(以下、敬称略)。あんたは、米国ではノンリコースローン、つまり、住宅が競売されたら、例え残債務が残っていてもそれは負担しないですむ制度になっていることについて一言も触れていないが、なぜ、肝心なことに触れないんだ!
日本では、5000万円の家を頭金300万円で4700万円のローンを組んだ場合、例えば、3年後に働き手がリストラされて、ローンが支払えなくなったとすると、残ローンが4500万円、家が3000万円で売れたときに、差額1500万円は借り主の借金として残ってしまう。例えば、田舎の方に土地を持っていたりしたら、それも売らされることになるし、次の仕事で得る給料の差し押さえだってされてしまうかもしれない。
現に、マイホームが競売された後、残債務を長い間支払ってきたが、どうしようもなくなって相談に来るケースは結構ある。「そんなの返さなくていいよ、破産したらいいんだから」と言うと涙を流して「そんなことは知らなかった。つらかった」と話す人もいれば、「連帯保証人に迷惑をかけるわけにはいきません。月の支払を少し安くしてもらえば払えるんです。今後も支払います」等と悲壮な決意を語る人もいる。
これに対し、米国では、同じようなケースでも、家さえ手放せば、住宅ローンの残債務はゼロとなる。いくら別に財産があろうとも、家の借金なんだから、家さえ手放せば、それ以上支払を求められることはない。
したがって、米国では、どこの機関によっていくらの価格で売却されようとも、借り主にとっては大した問題にはならないのだ。
別の視点でいうと、米国では不動産の購入代金を貸し付けるときに、金融機関がきちんと、不動産を値踏みし、支払ができなくなっても、住宅を売却することで回収できるかどうかを判断して、自らがリスクを負う形を取る。
これに引き替え、日本では、金融機関は、抵当権をとるだけでなく、夫婦そろって、あるいは、親子そろって連帯保証人にしてしまうなど、まったくリスクを負わない金融機関甘やかしシステムとなっている。
米国での民間競売は、十分な情報が開示されないこともあり、結局は、貸し付けた金融機関のみが当初に不動産の価値を調査したり、自宅内を閲覧できる様な契約をしているため、十分な情報を持っていることになり、貸し付けた金融機関のみが競売に参加することが多いという。
もし、日本でそういう状況が起きたら、いったいどうなるだろう。おそらくは、これまでの競売よりも安い値段で金融機関が自分で買い取ることになり、金融機関がリスクも負わないままでさらに大儲けすることになる可能性が高い。
福井さんよ、あんたは、こういうことを書きもしないで、「当事者でもない第三者や権力機構が、自分の利害にかかわらない他人の選択肢を広げるのは許さない、などと邪魔すべきではない」などと偉そうに書いているが、それで学者といえるのか。ローンを借りる際、借り手は貸し手の言うことに従うほか無く、民間競売についても、不利益な条件を押しつけられる可能性が大きい。だからこそ、力関係を配慮した公正な制度が必要になるのだ。
付言すると、あんたは、現在の暴力団の競売への介入が排除できるというが、ほんとにそう思う?裁判所の執行官でさえ、暴力団がらみの競売には及び腰だぜ。民間競売機関が暴力団に太刀打ちできるはずがないじゃないか。そんなことは、民間の駐車違反取締機関が銀座あたりのでっかい車に対してのみ、突然、視力障害となってしまうことからも明らかだろ!
本当に、油断も隙もあったもんじゃない!
全国の住宅ローン支払者の皆さん、今後住宅を買う計画のある皆さん、政府に対し、民間競売反対の声を挙げましょう!
★「憎しみはダークサイドへの道、苦しみと痛みへの道なのじゃ」(マスター・ヨーダ)
★「政策を決めるのはその国の指導者です。そして,国民は,つねにその指導者のいいなりになるように仕向けられます。方法は簡単です。一般的な国民に向かっては,われわれは攻撃されかかっているのだと伝え,戦意を煽ります。平和主義者に対しては,愛国心が欠けていると非難すればいいのです。このやりかたはどんな国でも有効です」(ヒトラーの側近ヘルマン・ゲーリング。ナチスドイツを裁いたニュルンベルグ裁判にて)
★「News for the People in Japanを広めることこそ日本の民主化実現への有効な手段だ(笑)」(ヤメ蚊)
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司法競売が不当に安く評価され売却されているという現実は、もうありませんよ。よく調べてくださいね。
確かに不公平感が強いけど全面開放しちゃうと、今度はヤメ蚊さんの言われてる事もリスクとして表面化してきちゃう感じがするので、その辺の舵取りが難しいところ・・・
民間競売に反対なら、今の競売制度をそのままにしておく気ですか?競売の評価書を見れば分かると思いますが、「市場実勢価格は○円ですが、競売で債務者の協力が得にくいため、評価額は30%引きにしてあります。」ということが平気で書いてある。落札額も市場実勢の30%引きになり、落札者は30%の利益を得る一方、債務者は不当に低い価格で資産を手放すことになる。これで良いんですか。
ノンリコースも、不動産価値が融資額より大きい間は何の問題もないのですが、不動産価値が下がったらどうなりますか。所有者(=債務者)から見れば返済を続けるより、物件を手放して新しい不動産を買った方が得になる。銀行側も、それを見越して、不動産価格が融資額を下回った時点で物件を処分し始める。価格が融資額を下回っているのに、返済義務のない人を家に住まわせておいて、さらに値下がりした場合のリスクを引き受ける義務は、銀行にないのは当然ですよね。でも、不動産不況が来るたびに、人が家から追い出される社会が、お望みですか。
法律を書き換えれば社会は変わるが、それは経済の原則を破ることはできない。最低賃金を上げれば、労働者の受け取る金は増えるけど、失業率は増える。労働力の需要曲線からは離れられない。借家人の権利を強くすれば、借家の供給は減る。ドラえもんの機械が、のび太を幸せにしないのと同じ。
経済学にはレッセフェール(自由放任主義)という考えがあり、法律の介入が最も少ない状態が、全ての人にとって最大の幸せを実現する、という考えがあり、ある意味でそれは証明されている訳ですね。私は手放しでそれを承認していませんが、こういうコメントを見ると、法律の人にそういう教育を必須にすべきだと思ってしまいますね。
個人同士なら、1000万円余っている人が1000万円必要な人へお金を融資=貸し付ける。融資を受けた人は期限を決めて1000万円を返済する。これが金融の基本。企業同士でも同様です。
問題は「利子」にある。1000万円貸した人が借りた人から利子を取るのが現実だ。たとえば、サラ金は利子が「高い」ことで社会問題になったし、今もなっている。そもそも、利子とは何か?1000万円借りたら1000万円返せばいいんじゃないのか?「利子」の正当性は何か?
金融は「無利子」融資が基本じゃないのか?しかし、「無利子」融資を実現した場合、個人同士では問題ないですが、民間の銀行においては人件費、設備投資費などをどうするかが問題になりますね。
こうして、民間銀行、サラ金が融資をする場合の「金利」をどの程度にあるかが問題になる。民間銀行、サラ金の情報公開を徹底的にすすめていき、不必要な「利益」を溜め込めないように司法、行政規制を強化し、「金利」を下げることが基本と思う。
商売をやってきてよくわかったのは、
銀行の表の顔、裏の顔が違うということ。
お金を預ける時に見せる米搗きバッタのような
態度。
バブルの当時、融資するからゴルフの会員権を。
不動産を。。。。と片っ端から貸し付けにきた
行員の態度。ハエのように手をこする。
それが、一転。
バブル崩壊で、借金返済が滞ると、まるで
「○○金融」の取立てのような態度になるんです。
常に自分達さえ幸せになればいいんだという
考えしかないんですよ。銀行は。。。。
それで、自分の家を手放した社長さんたちを沢山見てきました。
だって、不良債権で大変な時だって、年収1200~1500万の行員なんてたーーーくさんいましたからね。
自分達は傷を負わないで、取れるところから取り立てる。。。。ってサラ金と同じなんですよ。
多分、お金さえ預けてくれれば、黒塗りのお車の方は銀行さんにとっては大事な大事なお方なはずです。
競売物件だって、絶対に欲しいとなれば、黒塗りの
方の子分をまず住まわせるのです。
そして、この物件は面倒な物件だと思わせたら、こっちのもの。確実にこの物件は売れません。
次は値段が下がって競売に出てくるのです。
まぁその前に、競売の欄からいつの間にか消えていますが。。。。(取り下げ)
銀行と黒塗りさんがぐるとまでは思いたくないですが。。。。。
最近は不信だらけなので、限りなく不信。。。。
人のお金を預かってそれで利益を生む銀行は、サラ金と同じ。返せなくなりゃ、家屋敷は取り上げるんだから。。。。
民間競売なんか絶対反対しなきゃ、地獄を見ることになりますよ。。。。。
そんなものを真面目に聞いていたら、大企業は儲からんからな!
日本が米年次(土下座)改革要望書で後追いする米国では、国家予算の51%を軍関係に支出、世界で(自称)最も裕福な国なのに国内の数百万人の子供には、食べ物・家・健康保険が無いとか。
アフリカ系とラテン系の若者は大学に行くより刑務所に行く人数の方が多く、公立学校に支出される予算の3倍もの額が有色人種の青年募兵活動に使われます。
安倍政権垂涎の的!俗に言う「落ちこぼれゼロ法」は、軍の募兵官に生徒の個人情報を教える事を学校に強制する内容をも含むんだそうで。
個人情報は生徒家庭の「足元」を見るのに使用され、例の「温暖化」火事近くのビバリーヒルズの学校では年に一度の募兵が、貧困地区の学校には毎日募兵官が入り浸り!!
って、ロサンゼルス統一教員組合の校内の軍国主義に反対する連合代表が、11月3日の教育労働者国際連帯交流集会で語った内容ですが。
ま、日本も東国原宮崎県知事が徴兵制復活を奨励して物議を醸してますから、後追いは着実ってトコですか?
サブ・プライム騒動じゃ、ノン・リコース・ローンも焼け石に水っぽいですが…。