パンミュアの潜在性 その2

あまり来ることがなくても、パンミュアには前々から興味がありました。

　
（駅にて）

2007年に米サブプライム・ローン問題の勃発で景気が悪化し始め、NZのリセッション入りも間違いなくなり、
「来るか？住宅バブルの崩壊？？」　（来ませんでした）
と思って、投資物件を物色していた時期がありましたが、パンミュアはターゲットのひとつで、何度か足を運びました。

（あの時の話はコチラとコチラで）


気に入った点は鉄道、道路とも交通の要で、シティーなど商業地区に出やすいので、「若い共働きのカップル向けかな～」と思ったのです。

パンミュア駅



上を道路が横断しています。

この一帯は市の再開発計画に入っているようです。


近くには散歩部で歩いた湖や、



マウント・ウェリントンがあり、



橋を渡ればパクランガ、ハウィックに簡単に出られ、

NZ最大のショッピングセンター「シルビアパーク」もすぐそばです。

こんなに便利で湖と緑があっても価格が割安なのは、国有住宅が多いからでしょう。破格の賃貸料で入居できる国有住宅には低所得者が集まるため、こうしたエリアでは国が定める各学校の「デシル」と呼ばれるランキングが低くなり（デシルは生徒の学力とは無関係で、親の懐具合などで決められます）、就学年齢の子どもがいる家庭が家の購入を躊躇するため、不動産価格が割安になりがちです。

（デシルに関しては以前、メルマガを書いているのでよかったらどうぞ）
「西蘭花通信」Vol.0468　　～学校チャチャチャ：デシル～


かくいう我が家も人気高校の学区ではなく、非常～に割安に購入しました。国有住宅と払い下げられた民間住宅が混在しているエリアです。
（それが気に入ってるんですけどね　アイちゃんがいっぱい）


「だけど、この潜在性。いつの日かデシルがどうのこうのと言ってられなくなるだろう。」
と感じました。


民間住宅に所得や教育水準の高い人が引っ越してくれば、国有住宅が近くにあっても、デシルは徐々に上がります（デシルは国勢調査を基にしているので、固定ではなく変動します）。デシルが上がると、さらに所得水準の高い家庭の流入が見込めます。

（これが起きた有名な場所にマウント・ロスキルがあります。高学歴のインド人移民の流入で高校のデシルが上がりました）


個人的にはデシル制度には反対ですが、投資物件となるとインカムゲインだけではなくキャピタルゲインも目指すわけで、市場参加者のルールに従わないと～。（自宅は断然、自分の好みで選びますけど～）


散歩部で出掛けた時、クルマを停めるのが躊躇われる地区もありました。
それもパンミュア

そして湖畔を歩きながら、

これもパンミュア

オークランド市のパンミュア一大再開発もいよいよ端緒に就くようで、
この街の行く末が楽しみなのでした

【おまけ】
パンミュアの典型的な国有住宅地で見かけた、

一大農地


前庭を徹底的に畑にしていました。天晴れ

クルマを運転しないらしく、ドライブウェイにも何か植わっています。


弟子入りしたいぐらい、青々と茂った青菜

独り暮らしや夫婦2人だったら、完全に自給できる量では？


お隣さんは普通の芝。

違いは歴然。スゴーい