7．「出会いマッチング」店舗専門不動産開業顛末記 Ⅱ

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　　店舗専門不動産開業顛末記
　　「出逢い　マッチング」
　　　　　　　　　　　　　著者　山田　茂

　　

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店舗専門不動産開業顛末記
　　「出逢い　マッチング」
　　　　　　　　　　　　　著者　山田　茂

第5章　宅建業取得

 

3７．名義変更料承諾する

 

借地権売買の名義変更料が高額

なので、検討中だった売主から

朝一番に電話が入った。税理士

さんといろいろ調べたり相談の

うえ、高額な名義変更料は飲ま

ざるを得ないという結論だった

。そう、売買が成立するのだ、

但し、仲介料を1/3負けろとい

うのだ。もちろん、今回は売主

・買主からもらえるので予定し

ていたので快く返事した。早速

、買主に連絡入れると、待って

ましたとの快い返事で直ぐに契

葯の段取りをした。やはり、買

主も地代が上がったので仲介料

を1/3負けろと言ってきたので

売主同様に快諾した。打ち合わ

せたように値引き額が同じだっ

た。土地建物の売買、初契約で

ある。ほっとするようなとても

安らかな気分が心地よかった。
（次回に続く）

3６．1階内見する

 

2・3階一括のアダルト系ビデ

オ販売の申し込みを保留したま

ま、1階のテナントの保証金が

大幅に下がったチャンスなので

改めて新聞広告と業者間の流通

機構に同時に掲載して結果を仰

ぐしかない。業者間の流通機構

は反響が多かったが内見まで至

らなかった。新聞も新たな問い

合わせなかった。しょんぼりし

ていると前回の新聞広告の問い

合わせ客の一人が近くに行くの

参考に内見させてくれと、電話

が入り同行した。なんとなく聞

いていると、ダクトが隣との隙

間が少なくて難しいらしい。30

分ぐらいして、連絡しますと、

そのまま帰った。20坪賃料60万

保証金3500万円やはり無理な数

字なのか、その上ダクト問題も。

 （次回に続く）

 

 

 

35.同業者紹介内見

 

一週間後の朝一番で同業の歩合

給で働いている知り合いの営業

マンからの電話があり、随分派

手にやって、儲かってるねと、

周りから見るとうまくいってい

るように見えるかもしれなが、

現実は毎月追われて大変である

。何でもアダルト系ビデオ販売

のお客さんで、どうしても秋葉

原に出店したいと言うのだ。目

の前の店舗を内見させてくれと

の依頼である。断れるかもしれ

ないとの条件付きで内見した。

三日後に申込者がFaxで入った

。内容みると2・３階一括で驚

いたことに保証金の額が募集条

件の3倍なのだ。これで計算す

ると、以前ラーメンのお客さん

が希望している条件で1階も進

展するかもしれないと、脳がす

ごいスピード回転した。
（次回に続く）

34．広告反響惨敗

 

当社ビル前の高額保証金の店舗

の件で融資銀行担当から前借主

保証金の償却分は今回募集から

下げてよいと、確認が取れ値段

が大きいので20％の償却でもか

なり減額になるので募集が楽に

なる。

早速、新聞広告、都内版と並行

して関東版にも、各3連載で勝

負を賭けた。金額で20万円以

上、気持ちで負けたくなかった

。案の定、結果は散々だだった

。1週間で問い合わせ2件、それ

も、近くに行ったら寄りますと

、なしのつぶてだった。時間が

どんどん過ぎていく。家主や融

資銀行担当から確認の電話等が

いつになく辛い。チェーン店に

も当たってもらったが難しい
（次回に続く）




33．借地売買の返事

 

翌朝、一番で先日の借地権の売

買申し込みに伴う地代・名義変

更料の件で地主の担当者から連

絡あり、地代は坪1.000円ＵＰ

で問題ないが名義変更料が予想

外に高く売主の足元を見ている

のうな気がしてならない。売主

に連絡入れると案の定機嫌が悪

くなり、連絡しますと、電話を

切られた。そうはいっても売主

は相続があるので妥協するしか

ない、ここは地主の交渉よりも

成立させるのなら、待つしかな

い。売り主に下駄を預けて連絡

待とうと、決めると目の前の保

証金の高い店舗のことが気にな

り先日来社した金融機関の担当

者を訪問して銀行の立場を確認

した。すると、保証金は全額当

行が預かりますので店舗賃貸契

約の時は事前に連絡くださいと

、強引だった。そのことを貸主

に確認すると、黙って寂しそう

うに頷くだけだった。
（次回に続く）

32．分割で募集

 

翌日、一番で目の前の店舗の融

資銀行の担当者が様子を聞きに

来社した。保証金が高いので、

後日企画書を送ることで帰って

もらった。

ズシリとプレッシャーがかかっ

た。数人のテナントに相談する

が中々色よい返事が来ない。賃

貸人は心配で毎日のように顔を

だす、当たり前だが少しうっと

うしいときもある。そんな中、

ラーメン屋さんが一階だけなら

と問い合わせが入ったが結局、

保証金が折り合いつかない、や

はり高すぎるのだ。その瞬間ピ

ーンと脳裏に分割で高い保証金

のまま一階のみ、新聞の３業広

告に入れること、が浮かんだ。
（次回に続く）

31．バブルの影

 

個人の飲食居抜き店舗が月に

数件、秋葉原の物販店舗が4

カ月に1件、チェーン店の店

舗がやはり4カ月に1店舗の

ペースで契約が有り、どうに

か安定してきた。そんな中、

夕刻に70歳位の人がひょいと

飛び込んできた。見たことの

ある人と思っていたら、なん

と目の前の大家さんだった。

6階建で1～3階を電機メーカー

に賃貸し4～6階が自宅兼店舗

である。電器メーカーから退

店の申し込み有、いつもの不

動産に任しているが、決まら

ないと、少しやせた顔は青ざ

めていた。多額な保証金を預

かっており解約通告から4カ

月過ぎて、返済期間が残り2

カ月の期間しかないと、言う

のだ。もちろん金融機関から

は融資が受けられないので次

のテナントの入居保証金しか

ない程のかなり深刻な状態だ

った。
（次回に続く）

30．簡単な面談

 

しばらく待っていいると、60

歳ぐらいの男性2人がゆっくり

応接テーブルの近くに来て、頭

を下げ合い名刺交換して座る、

とドキリと、するぐらい生真面

目そうに見えた

今回の申し入れに対してお断り

する理由は見当たりません、と

安心させておいてから、ただ、

私が担当してから初めての名義

変更なのと、しばらく間が空い

ていますので地代を決定するま

少しお時間をください、と淡々

とした口調での返事で終了、よ

ろしくお願いいたします、とそ

れで事務所を後にした。東京駅

は、大勢の忙しそうな人でごっ

た返していた。地代・名義変更

料には、もちろん相場があるが

名義変更料は地主の意向がかな

り反映され法外な金額で話が中

止になることも恰好あるらしい。

大手銀行の系列の組織がどうゆ

う結論を出すのか楽しみの反面

不安も大きくなって来るのを感

じた。売主・買主にその旨を伝

え早めの帰路に就いた。

（次回に続く）

29．借地権

 

心配ございません、こちらで

すべて文書で処理中ですと、

ほっとするような、なめらか

な口調だった。内見が終わっ

た翌日、買い付け依頼書を受

け取り売主と相談、条件は全

てクリアーしたが問題は地主

の承諾と地代・名義変更料の

料金だ。売り主からすべて任

されその大手銀行の子会社の

地主に訪問することとなった

。東京駅の近くの事務所を訪

問するときは、さすがに緊張

の連続である。仲介で東京駅

に来ることはありえないこと

だった。女子事務員の案内で

応接室で待つ時間がすごく長

く感じられ、果たして順調に

進むかと考えると心臓が高鳴

った。
（次回に続く）

2８．内見する

 

近くのカフェで少し休憩して

事務所に戻ると、先ほど訪問

したパソコン会社からの内見

依頼の連絡が入っていた。

早い、これは縁がありそうだ

とワクワク感で売り主に連絡

すると、やっぱりそうでした

か、と予想していたみたいな

口ぶりだった。あまりに早い

進行なので少し面食らった。

2日後の14：00に内見した、

家主・買主・当社と関係者が

そろって内見、買主のさらっ

とした内見が気になったので

後で聞くと建て替える予定と

、聞いて安心したもんだ。な

んせ生まれて初めての売買の

立ち合いなのでこちらもかな

緊張している。やはり、買主

は、立ち退きがうまくいって

いっているか気にしている。

買主の前で、こちらも気にな

っていることなので、売り主

にあえて質問した。
（次回に続く）

2７.糸がつながっている

 

売買物件の資料を作っている

時、どこに紹介するか思案中

に、ふと、売買物件は隣に紹

介しろ、との格言を思い出し

た、調べてみると、左隣がパ

ソコンの販売店一棟使用中、

右隣は個人のはんこ屋さん、

流れからいってパソコン屋さ

んが本命だ。聞いたところ秋

葉原に７店舗ほどあり一棟丸

ごと使用している、後でわか

ったことだが所有権が方針ら

し。

経営者は元蕎麦屋さんだった

と聞いた。本店も近くにあり

早速飛び込みで訪問した。受

付で訪問内容を説明している

と中年の髪がすこし薄く赤ら

顔の人が「売買物件はみんな

知っているよ」と、声をかけ

てきた。「知らない物件だと

思います」と、言うと、応接

室に早速案内された。名刺を

みると、常務取締役で、この

出会いが開業間もないころ知

り合ったＤＶＤ販売の顧客と

秋葉原に開業したことが深く

結びついて力を発揮した。
（次回に続く）

26.信頼

 

売買物件相談の来客を忘れて

飲食店舗客の案内で追われる

なか、再来社の予約の電話が

入った。お任せします、と予

想してない答えだった。入居

者の立ち退きも売り主が全部

処理し、空の状態で責任もっ

引渡します、と一番の難問題

解決しての依頼である。

どうして当社に任してくれる

のですか、と聞いてみた。す

ると、一番丁寧に対応してく

れ、他社は、威張っていた、

との返事だった。委任状なし

の口頭契約だったが信頼でき

ると判断し、請求しなかった。

お任せします、を信頼できる

、との判断が正解だった。不

思議に予定していない物件だ

ったので余裕があったのだ。

この後、物件紹介で不動産の

鉄則を経験する。
（次回に続く）

25．初めての売買物件

 

三人体制でどうにか無難にス

タートした新年も、走馬灯の

様に月日が流れ、さすがに広

告を減らした影響で電話の本

数や来客が少なくなっている。

そんな中、飛び込みで70歳位

の来客があり住まいは千葉県

、当入居ビルの近くの物件で

相続で売却したいとの相談だ

った。何でも千葉の友人の不

動産に、声をかけたら高く売

れない、と言われて、地元の

秋葉原の不動産屋巡りをして

いるとのことだった。世間話

をしながら物件の条件等を聞

くと、借地権としては安くな

い。その時は、一生懸命やり

ますと、丁寧に答えておいた。

5社ほど訪問したと言ってい

た。まあ、新人の当社には縁

はないだろうとこもっていた

が、とんでもない結果が待っ

ていた。
（次回に通d九）

24．方針、再決定

 

求人募集は、千代田区という

所在地も相まって複数の応募

があり40台の主婦が採用でき

新たな体制で新年をスタート

できた。秋葉原駅を中心に神

田・御徒町・浅草橋・お茶の

水の5駅で店舗専門不動業と

して№１を目指しての再スタ

－ト。経理もオープン化し全

員固定給、賞与も基準を決定

した。しばらくは、この体制

行こうと決まると、少し気持

ちが落着き、次の企画が脳裏

に浮かぶ気分だ。そろそろ広

告費用を減らさなければなら

ない時期、今まで法外に出稿

してきたが、広告だけに頼る

過ぎているのは危険だ。
（次回に続く）

23．流れに任す

 

年末・年始は気分転換で久し

ぶりに旅行で過ごした。でも

、仕事に変調があると中々楽

しめないものだ。冷静になっ

てみると未経験から独立して

売上だけ見るとどうにか回っ

ている。資金的にはしばらく

大丈夫そうだ。もう少し会社

方針を明確にしないと協力し

てくれる人に迷惑がかかる。

年末女子事務員の売り上げに

対する報酬も男性営業マンに

遠慮して出してない。本人も

気にしているはずだ。人材は

流れに任して、今の体制、女

子事務員に法人営業を任して

反響営業をこちらでこなす。

もう一人、事務職を採用して

営業の負担をへらして、3人

で、様子を見ることに決定し

新年早々、事務職の募集をか

けた。
（次回に続く）

22．営業マン辞める

 

渋谷の店舗が決まる1カ月ほ

ど前、やはり業界流通機構の

物件で千葉県の木更津の店舗

が出回り、女子事務人が居酒

チェーン店に送ったところ（

当時はfax）Sグループが移転

のため問い合わせがあり意外

簡単に決まった。そして渋谷

が決まった。最初は男性営業

マンも喜んでくれたが渋谷が

決まりかけてくると社内の雰

囲気が一変した。男性営業マ

ン同士で喫茶店で隠れて話す

ことがおおくなった。しまっ

た、とおもったが、後の祭り

だった。少し配慮が足りなか

ったのだ。案の定、理由も言

わず3人のうち二人の営業マ

が辞めた。不徳のの致すとこ

ろだ。年明けになるともう一

人の営業マンも来なかった。

そう全てがうまくいくもので

ないが、振出しに戻った。
（次回に続く）

21．社内混乱

 

バブルがはじけての初めての

年末迎えた。女子事務員の渋

谷の店舗の経緯を聞いたが結

構大変だったみたいだ。物元

の担当者に聞いたところによ

ると、同業者の営業マンが、

契約先に先に情報渡している

とか、女性ではうまくいかな

いとか、かなりしつっこくく

いさがって、それも複数の男

性から妨害されていやになっ

たらしい。又、契約先にも物

元はコントロールできるから

とか、やはり女性ではうまく

行かないからとか、先に情報

出したからとか同じような嫌

がらせが複数担当者にあった

しい。女子事務員の良かった

のは、最終段階で、物元と契

約先に訪問して、お互いに経

緯を確認しあい正々堂々と、

後で業者から苦情等の来ない

ように正式に紹介客付け業者

として優先権を貰ったことだ

。「いい社員をお持ちですね

」と物元と契約先に褒められ

時は思わず涙が出てきた。女

性の正義感が案外不動産に向

いているのかもしれない。

だが、この契約が社内に悪影

響与えることとなった。
（次回に続く）

20．予定外の申し込み

 

女子事務員が提出した2枚の

Ａ４の用紙は、民間の不動産

流通募集情報と申し込みだっ

た。渋谷駅前の1・2階の前ゲ

ームセンターの店舗の募集で

合計40坪の賃料500万円で赤

坂の業者が物元だった。申込

書を見ると大手金融会社（？

）だった。契約日は5日後、

すでに合意しているという。

信じがたい話だが、そういえ

ば、女子事務員がここんとこ

ろ電話を掛けたり出かけたい

してたの思い出した。全員が

帰ったので、挨拶がてら物元

と申し込会社に電話を入れて

予定の確認をとると、間違い

なかった。ワクワク感と別に

2つの予感が脳裏を横切った。

（次回に続く）





19．バブル崩壊

創業以来、順調とは言えない
がどうにか全員の知恵と努力
で二回目の夏休みが終わり年
末向けていろいろと方向性を
考えて少しでも前進するため
知恵を絞っていた。日本経済
や世界情勢などあまり気にし
いなかったが株価の動きが変
動しているのは気になってい
た。そしてついに株価が10月
1日2万円を切り昨年末の最高
値から9カ月で50％減少。い
ゆるバブル崩壊である。売買
中心の同業者が飲食店の開店
依頼が増えたと書いたが、売
買業者は、すでに兆候を感じ
ていたらしい。借入額が大き
いから敏感なのだろう。当面
仕事には今のところ大きな変
化はなかった。帰り際、女子
事務員からの報告に驚いた。
（次回に続く）

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