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マンションの長谷工 new
リノベ拡大 連載 8
将来有望な領域
そうした中、築古マンショ
ンのリノベーション施工は、
中期的にも拡大が見込める
領域だ。国土交通省によれ
ば、2021年末時点での既存
マンションの総戸数は約68
5.9万戸。そのうち、築40
年以上の築古マンションは
115.6万戸（既存マンション
の約17％）もあり、10年後
にはおよそ 2 倍強に増える
見通しだ。「マンションの
大規模修繕やリフォームだ
と地場の工務店との価格勝
負になるため競争環境は厳
しいが、ノウハウの求めら
れるリノベーション施工な
らば競合も限られる。高ま
る需要をしっかりと取り込
んで、施工実績を積み上げ
ていきたい」と長谷工リフ
ォームの星野取締役兼常
務執行役員は意気込む。
（次回に続く）
マンションの長谷工
リノベ拡大 連載 7
建設以外の事業拡大
「新築マンションの一本足
打法だけでは事業が成り立
たない」（デベロッパー関
係者）。顧客である大手デ
ベロッパーが新築マンショ
ン以外の収益源を模索する
中、長谷工もそうした新築
以外のニーズへの対応を迫
られている。事業環境が変
化する中で長谷工が進めて
いるのが、建設以外の事業
の拡大だ。同社は2025年3
月期までの中期経営計画の
中で、賃貸不動産を開発し
保有する不動産事業と、マ
ンション管理やリフォーム、
大規模修繕などのサービス
関連事業の強化を、重点戦
略として掲げている。
（次回に続く）
マンションの長谷工
リノベ拡大 連載 6
首都圏の新築マンション
縮小
ところが、肝心の首都圏で
の新築マンションの供給は
2016年以降、年間3万戸台
へと縮小（不動産経済研究
所）。2021年の供給戸数は
3万3636戸と、10年前と比
べて2割強減っている。長
谷工も事業エリアを拡大し
首都圏以外での受注も増や
すなど手は打っているが、
新築マンションの開発案件
だけでの事業成長は難しく
なりつつある。2022年3月
期の長谷工の売上高は909
7億円（前期比12.3％増）、
営業利益は827億円（同13.
4％増）だ。業績は堅調に
推移しているものの、ピー
ク時の営業利益1008億円
（2018年3月期）と比べると
営業利益は2割ほど落ちて
いる。
（次回に続く）
マンションの長谷工
リノベ拡大 連載 5
土地持ち込みが強みだった
とりわけ自らマンション用
地を取得して設計や事業収
支、開発スケジュールを組
み立ててデベロッパーに提
案する「土地持ち込み」と
いうビジネスモデルで顧客
の支持を得てきた。とりわ
け中心となるのが首都圏で
の施工案件だ。長谷工が受
注した施工案件のうち74.9
%（2022年3月期）は首都
圏での受注だ。首都圏での
新築マンションの供給が長
谷工の業績を下支えしてき
たといえよう。
（次回に続く）
マンションの長谷工
リノベ拡大 連載 4
法人施工案件前年比2倍に
物件のリノベーション施工
を手がける「リノベる」の
三浦隆博上席執行役員は「
企業が保有する遊休不動産
の活用や、不動産ファンド
のように物件のバリューア
ップやESG対応を進めた
オーナーの施工案件が右肩
上がりで増えている」と語
る。同社が2021年度に受注
した法人向け案件は、2020
年度と比べて約2倍に拡大し
た。これまで長谷工は新築
マンションの設計・施工で
業績を伸ばしてきた
（次回に続く）
マンションの長谷工
リノベ拡大 連載 3
バリューアッド投資に注目
不動産利回りと金利の差で
あるイールドギャップを求
めて、日本での不動産投資
を増やす海外ファンドは多
い。ある業界幹部は「新た
に日本に進出したいアジア
系の海外ファンドから投資
案件がないか、という問い
合わせが増えている」と話
す。こうした中、不動産価
格の高騰に伴い存在感を増
しているのがバリューアッ
ド型の不動産投資だ。これ
は中古マンションやオフィ
スを割安に取得し、リノベ
ーションを施すことで高い
利回りを狙う投資スタイル
だ。不動産サービス大手C
BREの調査によれば、2022
年に日本の不動産投資戦略
でバリューアッドを選んだ
投資家は全体の22％（前年
比7ポイント増）だった。
（次回に続く）
マンションの長谷工
リノベ拡大 連載 2
リノベーション需要高まる
リノベーション施工の需要
は高まっている。ある業界
幹部は「私募ファンドやRE
ITなどから寄せられるリノ
ベーションの施工案件が増
えている。とくに2000年ご
ろから運用を始めている J-
REITが抱える一部の賃貸マ
ンションでは老朽化が進ん
でおり、リノベーションが
必要だ」と指摘する。2020
年ごろから、日本での不動
産投資を拡大している海外
ファンドから寄せられるリ
ノベーション案件も増えて
いるようだ。
（次回に続く）
マンションの長谷工
リノベ拡大 新連載 Ⅰ
在宅時間が長くなり住宅の
住み替え需要が高まる中、
リノベーション施工での事
業拡大を狙うのがマンショ
ン一筋の大手ゼネコン、長
谷工コーポレーションだ。
リノベーションは、中古マ
ンションの住宅設備や間取
りなどを改修することで、
現在のライフスタイルに合
った付加価値を提供する。
築古のマンションでも新築
並みの居住性が担保できる
ため、中古マンションの取
り扱いを強化するデベロッ
パーなども開拓を進めてい
る領域だ。長谷工のグルー
プ会社である長谷工リフォ
ームの星野竜緒取締役兼常
務執行役員は「まだ実績は
数件程度だが、いずれは1
棟単位でのリノベーション
施工を1つの事業柱に育て
たい」と語る。
佃 陸生 東経記者
（今回新連載です）
セブンも注力30分 new
で即配 最終回 21
真逆に進む業界に注目
とりわけ、クイックコマー
スは配達の即時性が競合優
位性に直結するため、独自
のドライバーの囲い込みや
タイムリーな倉庫管理、適
切な需要予測を通じ、効果
的に消費者の発注に備える
必要性が従来のデリバリー
サービス以上に高いと言え
ます。不景気の煽りを受け
て解雇の動きが進むテック
業界ですが、コスト削減と
は真逆の方向に進むクイッ
クコマース業界の今後に注
目したいと思います。
（今回最終回です）
セブンも注力30分
で即配 連載 20
自社所属の配達員が駐在
OniGOは、ダークストアに
自社所属の配達員を駐在さ
せることで、商品の注文が
入ったらすぐに出発できる
環境を整えている点が特徴
です。このため、他のデリ
バリー業者では一般的なフ
リーランスや個人事業主が
配達するギグワーカーモデ
ルは採用していません。
いつまでも収束の兆しが見
えないコロナ禍で、デリバ
リーアプリやクイックコマ
ースの需要は今後も伸び続
けることが予想されます。
一見同じサービスにも思え
る両者ですが、ランチやデ
ィナーなど予定が組みやす
い注文の場合には従来のデ
リバリーアプリで対応でき
る一方で、おむつなど「今
すぐないと困る」商品や、
パーティの現場ですぐに消
費する夜食やアルコール関
連商品などにはクイックコ
マースが適しています。
（次回最終回です）
セブンも注力30分
で即配 連載 19
最短10分配達の差別化
例えば、クイックコマース
サービスを日本で開始した
OniGO（オニゴー）は、最
短10分という配達速度で他
社との差別化を図っていま
す。この配達の速さを可能
しているのが、配達員との
契約方法や、配達専用店（
ダークストア）の設置場所
の工夫です。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 18
ギグワーカーの対応の課題
しかし、近年のギグワーカ
ーへの対応の問題、従業員
として扱うべきだという動
きなどの労務関連の規制強
化から、プラットフォーマ
ーが法的なリスクを抱えて
いるのも事実です。結果的
に、リスク管理、労務管理、
法務関連や政治家や自治体
へのロビー活動のコストが
高くなります。また、ギグ
ワーカーの場合、複数のア
プリを掛け持ちするのが一
般的なため、クイックコマ
ースのように「15分で配達
してほしい」という顧客の
ピンポイントなニーズを実
現するためには最適なモデ
ルとは言えません。そこで
最近はドライバーを独自に
採用して囲い込むクイック
コマースも出てきています。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 17
ギグワーカーネット化
ウーバーイーツやドアダッ
シュなどのプラットフォー
マータイプのアプリでは、
通常ドライバーを従業員
として扱わず、ギグワー
カー（インターネットを
使って単発の仕事を引き
受ける労働者）としてネ
ットワーク化しています。
これには、より多くのエ
リアに多くのドライバー
ネットワークを持つこと
でネットワーク効果を生
み出し、新規参入の障壁
を高めるという狙いがあ
ります。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 16
倉庫増加負担 従業員削減
ブルームバーグによると、
現在同社が運営する倉庫は
約600あり、そのうちの半
数が過去1年間に一気に設
けたものだといいます。1
拠点につき、平均約 25万
ドル（約 3400万円）の開
設費用が投じられているほ
か、いずれの倉庫にも運営・
管理費といった固定コスト
が継続的に発生することか
ら、固定費による利益率の
圧迫が問題となり、これに
昨今の景気悪化も相まって、
今年7月には従業員の10％
を削減、数十カ所の倉庫を
閉鎖する事態となっていま
す。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 15
固定費の支出が伴う
また、ゴーパフはゴースト
キッチンなども独自に運営
していることから、最近で
はその垂直統合の仕組みを
利用して、プライベートブ
ランドのピザを販売したり、
ハンバーガーショップチェ
ーンのBurgerFiと提携をし
て夜中の3時までバーガー
をトラックで販売したりす
る事業を行うなど、単なる
デリバリーアプリの域に止
まらない多角的な展開をし
て注目されています。しか
し、倉庫を独自に管理する
には固定費の支出を伴いま
す。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 14
ただし、冒頭でも述べた通
り、米セブン-イレブンはス
キップカート社を買収しま
した。その背景には、ドア
ダッシュへの依存度を下げ、
徐々にデリバリー機能も内
製化する方針があると推察
できます。
（2）倉庫や在庫、店舗を持
つのか否か
ドアダッシュやウーバーイ
ーツなどはドライバーとお
店と消費者をつなげるマル
チサイドプラットフォーム
です。一方、前述の水タバ
コで成長したクイックコマ
ース大手のゴーパフなどは、
自社の倉庫で在庫を管理す
ることで、注文から30分以
内に商品を受け取れる顧客
体験を提供しています。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 13
ホワイト
レーベル対応が重要
こうした点を踏まえると、
クイックコマースサービス
を提供する上で、ホワイト
レーベル対応をしているか
どうかということは大きな
差別化要因になることが分
かります。また、ホワイト
レーベルを提供する場合「
付加価値としてどれだけ多
くの種類のPOSシステムと
連携できるか」「データ分
析などを提供できるか」と
いった点も重要です。前述
のドアダッシュドライブも、
Square、Toast、Oloなど、
多数の主要なオンライン注
文およびPOSプロバイダー
と提携可能である点を大き
くアピールしています。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 12
小売り側のメリット
ドアダッシュドライブの公式サイト。「自社配送のコストと物流の
手間を省くことができます。サインアップやサブスクリプション、
記載されている以外の手数料はなく、配送ごとに一律の料金をお支
払いただきます」と簡便に利用できる点を打ち出している
このように、小売業者がホ
ワイトレーベルを利用する
ことで得られるメリットに
は、以下のようなものが挙
げられます。
・これまで自社サイトを通
じて構築してきた消費者
との接点やデータ収集パ
イプラインを維持できる
・デリバリー側の複雑なロ
ジスティクスを管理する
必要がなく、コストも抑
えられる
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 11
配送のみの委託
例えば、米大手デリバリー
アプリのドアダッシュは、
ドアダッシュドライブと
いうホワイトレーベルサー
ビスをセブン-イレブンなど
の小売業者に提供していま
す。ドアダッシュドライブ
はそれぞれのお店が使って
いるPOSシステムと連携し
ているため、セブン-イレ
ブンなどの小売業者はドア
ダッシュアプリに自分のお
店を出店する必要はなく、
自社アプリで集客と販売を
行い、配送のみドアダッシ
ュに委託することができる
のです。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 10
成功する3つのポイント
今後、より競争が激しくな
りそうなクイックコマース
市場。その中で、どのよう
な事業者が成功するでしょ
うか。命運を分ける要因と
なるであろう3つのポイン
トを紹介します。
（1）ホワイトレーベル対
応をしているか
ホワイトレーベルとは、他
社メーカーで製造されたも
のを自社ブランドとして販
売するビジネスの手法のこ
とを指します。この手法を
クイックコマースのサービ
スに当てはめると、小売業
者が他社の構築したデリバ
リーサービスを自社のもの
として利用できる、という
ことになります。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 ９
水たばこの即配
アルコール配送のご注文に
は、21歳以上であることを
確認するための身分証明書
のご提示が必要です」。ID
を提示することで酒類の注
文が可能であることが記載
されています。また、米国
のクイックコマース大手に
ゴーパフ（GoPuff）という
会社がありますが、この会
社は創業当初、水タバコを
オンデマンドで配達するデ
リバリースタートアップと
して成長しました。これも、
パーティの際に水タバコを
吸う機会がある消費者の、
「今すぐ吸いたい」という
ニーズに着目したことによ
る成功だと考えられます。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 8
24時間配達
特に、夜中のパーティでお
酒が必要になった時には、
通常のデリバリーアプリだ
と営業時間外のお店が多い
ため、7NOWなどの24時間
営業のアプリへのニーズが
高まります。実際に、7NO
Wでもアルコールの配達を
していることをWebサイト
の「よくある質問」の冒頭
で打ち出しています。「ア
ルコールは配達しています
か？」との質問への回答は
「一部の都市では、ビール、
ワイン、リカーの配達が可
能です！ ご住所を入力す
ると、お住まいの地域でど
のようなアルコール飲料の
配達が可能かを確認できま
す。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 7
米国のパーティがきっかけ
もともと米国でクイックコ
マースが発展した背景には、
米国ならではのパーティ文
化と、それに伴うアルコー
ル消費のニーズがありまし
た。特に、若い世代が夜間
にパーティを行うとき、突
然ビールやつまみが足りな
くなることは日常茶飯事で
す。かといって、配達され
るまで1時間も待てないし、
パーティーが始まったので
買いに行くのも難しい──
そんな状況で人気を博した
のがクイックコマースのサ
ービスだったのです。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 6
7NOW売上2.5倍に
報道によると、こうした利
便性の高さを受け、21年度
の同サービスの売上高は20
年度と比べて2.5倍に増えて
います。実際に、米セブン
-イレブンでは7NOWを成長
の柱に掲げており、25年度
までに7NOWの売上高構成
比を3 ％まで高める計画だ
といいます。セブン＆アイ
HDも、24年度までに日本
国内にあるセブン-イレブ
ンのほぼ全店にあたる2万
店に7NOWの展開を広げる
計画だと発表しています。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 5
高い支持を受ける理由
7NOWが他の宅配アプリ
と比べて高い支持を受けて
いる主な理由として、商品
数の多さと配達の利便性の
高さが挙げられます。ユー
ザーは、7NOWアプリを通
じてスナック菓子、総菜、
食料品、飲料など3000点以
上のあらゆる商品を24時間
365日、おおむね30分以内
にいつでも配達してもらえ
ます。また、サービスの提
供範囲は幅広く、514都市
を網羅しています。その中
にはニューヨーク市など主
要43都市も含まれます。
（次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 連載 4
どんなアプリなのか
スキップカートの運営責任
者は、以前米セブン-イレ
ブンで宅配注文用モバイル
アプリ「7NOW」に携わっ
ていたということが分かっ
ています。以前より米セブ
ン-イレブンが注力している
このアプリはどういったも
のなのでしょうか。
セブンも注力30分
で即配 連載 3
10万人のネットワーク
スキップカート社は10万人
以上のドライバーのネット
ワークを持ち、米国の37
州でセブン-イレブンやレ
ストランチェーンの「アッ
プルビーズ」など1000以
上の事業者の商品を平均
30分で届けるサービスを
展開しています。ユーザー
は配達状況をアプリから確
認できます。
セブンも注力30分
で即配 連載 2
米セブンが買収
このクイックコマースへ注
力している企業の一つが、
セブン＆アイホールディン
グスです。傘下の米セブン
-イレブンはこのほど、料理
宅配のクイックコマースを
行う創業4年のスタートア
ップを買収しました。買収
されたのは、テキサス州に
拠点を置くスキップカート
社です。買収額は非公表で
すが、2020年に同社がルク
センブルクの投資会社（Su
stainable Growth Managem
ent）から資金調達を行った
際の評価額は6500万ドル（
87億円弱）にのぼるという。
(次回に続く）
セブンも注力30分
で即配 新連載 Ⅰ
コロナ禍で急激にフードデ
リバリービジネスのニーズ
が増えました。その中に、
新しく「クイックコマース
（Qコマース、即配サービス
）」というジャンルが生ま
れているのをご存じでしょ
うか。クイックコマースと
は、宅配サービスの中でも
最短で10分、平均30分以内
という短時間のうちに注文
した品を消費者へ届けるサ
ービスを指します。
石角 友愛 ITmedia
(今回新連載です）
カレー屋開店15年 new
続いた理由 最終回 23
人とのつながり変わらない
人生の後半戦を思うと、ま
た何かしら新しく「飛び立
つ」日も来るだろう。でも、
やっぱりカレー屋は自分が
やりたくて始めた仕事。常
連さん、新しいお客さん、
楽しく働いてくれる従業員、
「おいしかった」や「あり
がとう」の一言。それらは
すべて、会社員をやめると
きに自分が求めたものの延
長線にある。何より、あの
日、札幌を離れながら、遠
い未来に思い描いた「人が
集う場」を、確かに今、作
ることができている。「や
っぱり人が集まって ある
程度よく回っている場って、
良いことが起きますよね」。
スパイスカレーの奥深さと、
人とのつながり。それが今
も、昔も、変わらない、馬
屋原さんの生きるエネルギ
ーだ。
（今回最終回です）
カレー屋開店15年
続いた理由 連載 22
沢山の人が集う場所づくり
働く原動力を思うと、少な
からず大学時代に原点があ
るのではないかと感じてい
る。大学の寮を出て札幌を
離れる日、仲間たちが何十
人と集まって見送ってくれ
た。そのときは寮で得られ
た“濃い”人間関係に感謝し
つつ、これからの人生でい
つの日か、同じようにたく
さんの人が集う場を作れた
ら、どれほどうれしいだろ
うと思った。
（次回最終回です）
カレー屋開店15年
続いた理由 連載 21
個人店でも生き残れる
てベースを作る（撮影：今井康一）
一方で「お金を抜きにした
ら、飲食は非常に良い仕事」
だとも感じている。「特定
の顧客に依存しないので精
神衛生上とても楽。後発参
入でもハンディなし、経営
規模が小さくても問題なし。
ニーズにマッチする商品や
サービスを提供できれば、
個人店でも十分に生き残っ
ていける希少な業種だと思
います」。
（次回に続く）
カレー屋開店15年
続いた理由 連載 20
借金・退職金独立勧めない
自身は貯金をもとに「ダメ
だったらやり直せばいい」
という気概で飲食業に飛び
込み、幸いにも店を続けて
こられた。だが「もし借金
していたら、店がダメにな
って会社員に戻っても返済
は厳しかったと思います。
例えば300万円を毎月5万円
ずつ返済するなら単純計算
で5年。その5年は自由が利
かないわけですから、借金
はやっぱり重い。借金して、
もしくは退職金を注ぎ込ん
で飲食業を始めるのはおす
すめしません」。
（次回につく）
カレー屋開店15年
続いた理由 連載 19
シビアな仕事
これまでの経験上、飲食
業は「お金のためならや
めたほうがいい」と痛感
している。「調理はもち
ろん、経理、マーケティ
ング、デザイン、従業員
のマネジメントなど、求
められる能力が多岐にわ
たるし、体力も要る。自
分でできないことは外注
すれば良いのだけれど、
コストがかかりますから。
そのうえ物価高に人件費
の増加、社会保険の増額
や感染症の影響もあって、
リスクを上げたらキリは
なく、想像以上にシビア
な仕事です」
（次回に続く）
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