私が住んでいる街は、いわば大学の城下町ですので若者があふれています。単に学生が多いだけではなく最近最寄り駅の近くに100世帯が入る高層アパート(10階ですが)が立ち、その近所に300世帯が入るマンションが建築中です。
確かに私のような高齢者は増えていますが、若い所帯も続々参入しているようです。不動産業界に言わせると、たくさんの人が出入りする街の不動産は価格が上がるといわれています。これはかつてのニュータウンがそうでした。
ニュータウンができると短期間に住民が増えていきます。新住民は活発に街に出て買い物をする、遊びに出る、周囲から見てあこがれの街になる、そうした構図でした。しかし同じ時期に同じような年齢、同じような家族構成の世帯で形成された街は、その後人の出入りがなくなります。
やがて街中の公園で遊んでいた子供たちは中学高校受験のために塾に通い、大学を卒業して街から出ます。社会人となり家族をもってもニュータウンには戻ってきません。住民の高齢化が進行し、やがて公園で遊ぶ子供の姿は見かけなくなり、ひっそりと眠ったような街になります。
いっぽうで常に人が出入りする街はどうでしょうか。人が出ていくと賃貸アパートが空きます。家が売却に出されます。その人が流入してくると家を買ったり、アパートを借りたりし、不動産が動くことになります。
街に常に新しい人がやってくるということは、不動産が動くだけではなく街の経済が活発になります。新しく街にやってきた人は、家具や車、生活用品などを買いそろえます。街中にどんな商品やサービスがあるか探検に出かけます。
新しいトレンドが常に流入する街では、飲食店などが進出してきます。流行の品をある買う雑貨店がオープンし、常に不動産が動くのです。新住民が常に存在することは、住民の発想も多様化し、交流を通じて独自の文化を発信できるようになります。
こうした状況を街の新陳代謝と呼んでいるようです。人間の体で言い換えるなら、街は骨格であり肉体です。人の流入はいわば内臓、血液のようなものでです。常に新しい血液が入り、内臓を活性化させます。
骨格や肉体が多少衰えても、血液や内臓で常に新陳代謝が行われていれば、街の健康状態が保たれるのです。ニュータウンのオールド化はまさに流れる血液が沈殿し、内臓の機能が衰え、肉体がしぼみ、骨格がむしばまれるまさに老人の姿なのです。
どの程度人の入れ替わり=新陳代謝が生じていれば、常に街は活性化し、地域価値を含めた意味での地価が上昇するのでしょうか。各自治体で発表される人口動態を克明に調べてみると、その実態が分かってきます。
転入者数と転出者数を合計したものを移動者数とし、年初の人口を分母にその年の移動者数を分子にした割合を代謝率として分析できるようです。
確かに私のような高齢者は増えていますが、若い所帯も続々参入しているようです。不動産業界に言わせると、たくさんの人が出入りする街の不動産は価格が上がるといわれています。これはかつてのニュータウンがそうでした。
ニュータウンができると短期間に住民が増えていきます。新住民は活発に街に出て買い物をする、遊びに出る、周囲から見てあこがれの街になる、そうした構図でした。しかし同じ時期に同じような年齢、同じような家族構成の世帯で形成された街は、その後人の出入りがなくなります。
やがて街中の公園で遊んでいた子供たちは中学高校受験のために塾に通い、大学を卒業して街から出ます。社会人となり家族をもってもニュータウンには戻ってきません。住民の高齢化が進行し、やがて公園で遊ぶ子供の姿は見かけなくなり、ひっそりと眠ったような街になります。
いっぽうで常に人が出入りする街はどうでしょうか。人が出ていくと賃貸アパートが空きます。家が売却に出されます。その人が流入してくると家を買ったり、アパートを借りたりし、不動産が動くことになります。
街に常に新しい人がやってくるということは、不動産が動くだけではなく街の経済が活発になります。新しく街にやってきた人は、家具や車、生活用品などを買いそろえます。街中にどんな商品やサービスがあるか探検に出かけます。
新しいトレンドが常に流入する街では、飲食店などが進出してきます。流行の品をある買う雑貨店がオープンし、常に不動産が動くのです。新住民が常に存在することは、住民の発想も多様化し、交流を通じて独自の文化を発信できるようになります。
こうした状況を街の新陳代謝と呼んでいるようです。人間の体で言い換えるなら、街は骨格であり肉体です。人の流入はいわば内臓、血液のようなものでです。常に新しい血液が入り、内臓を活性化させます。
骨格や肉体が多少衰えても、血液や内臓で常に新陳代謝が行われていれば、街の健康状態が保たれるのです。ニュータウンのオールド化はまさに流れる血液が沈殿し、内臓の機能が衰え、肉体がしぼみ、骨格がむしばまれるまさに老人の姿なのです。
どの程度人の入れ替わり=新陳代謝が生じていれば、常に街は活性化し、地域価値を含めた意味での地価が上昇するのでしょうか。各自治体で発表される人口動態を克明に調べてみると、その実態が分かってきます。
転入者数と転出者数を合計したものを移動者数とし、年初の人口を分母にその年の移動者数を分子にした割合を代謝率として分析できるようです。