今回は、具体的なアクションプランについて少しお話していきたいと思います。
いままでは、
「いかに住宅ローンを組んでまでマイホームを手に入れることが人生の破滅への近道であるか？」
に主力を置いて記事にしてきましたが、これからは少し明るい話題になるかもしれません。
準備に必要なものは以下の通りです。
①資金
②時間
以上です。
実にシンプルですが、各項目について詳細を書きます。
①資金
資金は最低自由に使えるお金が１，０００万円は必要です。
競売は入札するのに、入札するためのお金が必要になってきます。
物件によって、その金額はまちまちですが、標準価格１，５００万円の物件を入札するためには
３００万円は入金することが必要です。
当然、このお金は落札できなかった場合は返金されます。
仮に落札して取りやめるとなると、このお金は裁判所に没収されますから注意が必要です。
落札してから落札代金の支払いが発生します。
入札金＋残りの金額を１ヶ月以内に支払うことになります。
ここで、住宅ローンを組むこともできますがお勧めしません。
競売物件は、落札してからさらにリノベーションやハウスクリーニング、引越し代金などかかりますから
資金計画がしっかりしていない状態で安易に手を出すべきではないからです。
住宅ローンを組んでもせいぜい５００万円までです。
この５００万円とは、自動車のローンを前提に基準を決めました。
このぐらいの額なら金利と元本ともにむりせず返金できると考えるからです。
厳しいようですが、自己資金が１，０００万円無い人は、マイホームは無理に入手するべきではありません。
自分の欲望を抑えて、こつこつと貯金することができなければ、結局安易に住宅ローンを組んでしまうからです。
結婚されているなら、夫婦共働きしてください。
そして毎月８万円づつ貯金していけば、年間９６万円、１０年間で９６０万円貯蓄できます。
そして、この１０年間で時代はどんどん少子高齢化していきます。
空き家が増え、おもわぬ中古物件が飛び出してくるかもしれません。
子育てが終わり、マイホームが必要なくなるかもしれません。
賃貸相場が少子化により下がるかもしれません。それこそ空き家となった庭付きの戸建てを安く借りられる時代がくるかもしれません。
固定資産税を取るために、無料に近い形で政府から、自治体から戸建てを支給される時代が来るかもしれません。
ここ１０年で不動産は必ず値崩れします。
市価の半額までは下がると勝手に予想しています。
不動産で一儲けしてきた人、関係者は歯噛みして悔しがる時代がくるでしょう。
ですから、そのときに取得できるというためにもこつこつと貯金することが大切になるのです。
ここで余談ですが、競売物件の特徴としては「古いか新しいか」が多いです。
住宅ローンを組んで何らかの経済的理由で不払いになり、
中古住宅として売りに出る（０ヶ月）⇒任意売却物件として売りに出る（３～６ヶ月後）⇒競売物件として地裁扱いとなる（１２ヶ月後）
という法則があります。
ですから、絶えず中古物件を内見することは、情報収集として役に立ちます。
②時間
住みたいエリアを決める。
↓
不動産屋さんに戸建て物件を探している旨伝えて、内見しまくる。
↓
任意売却物件なら、９９％競売に来ます。
必ず内見して売りに出された日を概算で良いのでメモしておいてください。
任意売却期間は６ヶ月とカウントしてください。
そして、その３ヵ月後、９ヶ月目に、抵当権者つまり保障会社が、地裁に競売を申請します。
（ちなみに抵当権者が競売申し込みをして実際に競売が開始されるまでには、調査期間を含めて６ヶ月かかります。）
そして競売決定通知され公示されるのが１１ヶ月目
１２ヶ月目に入札があり、
１３ヶ月目に落札決定される
という目安でいいと思います。
実際私が落札した物件は
１２月に任意売却物件として内見
９ヵ月後の翌年９月に地裁に競売物件として公示
９月半ばに入札終了、同月末に売却決定
１０月に落札代金支払い、所有権移転登記手続きと抵当権抹消手続きを地裁に手数料支払い（落札代金の２．５％程度）
１，２００万円で落札したため所有権移転登記手数料と抵当権抹消は合計３０万円
１０月中旬 所有権移転終了
鍵交換、ハウスクリーニング、
１１月 引越し業者探し
１２月 引越し
入札する必要はないので、
をちょくちょく覗いてみてください。
競売期間やら、公示期間やら、過去の３回分くらいの落札結果まで観れます。
ちなみにマンションの競売での購入は控えてください。
競売物件転売業者、いわゆる法人相手となるため
かなり手ごわいと予測されるからです。
マンションは競売落札したことがありませんので正確なことがいえませんが、過去落札実績から観ても
個人が落札しようとすると、普通に不動産会社経由で中古物件を買った方が後々出費がかからないだろうなと予測されます。
これらのことは、ネットでできます。
中古物件の内見は、不動産屋を回ってやってください。
中古で売りに出している段階で、いずれ値崩れすると考えて間違いありません。
特に２，０００万円以上で売りにでているような物件は、ローンが苦しいものばかりです。
新築住宅ローンは条件的に
売る側が強いのに対し
中古住宅は逆転して
買う側が強いです。
なぜなら新築はまだ着工していないため、価値がさがらないためメーカーが強気であるためです。
ローン締結して着工してしまえば、キャンセルしても違約金が発生するし、何かと売る側主導なんです。
中古は売りに出た段階で待ったなしの状態になり、
売れなければ売れないほど築年数はカウントされていき、物件は古くなっていくし
住宅ローンは払い続けなければならない
という２重苦を味わうため、何処からどうみても買い手主導です。
一括購入できるくらいの資金があれば、具体的には１，５００万円あれば
強気な値段交渉は絶対にすべきだとは思いませんか？
ちなみに、私が今の住まいを任意売却物件と知らず、内見したときは、中古売り出し価格が２，６００万円でした。
任意売却だから値切れると踏んでいたのですが、まったく値引き交渉には応じてもらえませんでしたね。
理由は明らかです。
所有権は債務者ですが、抵当権が発動しているので
財産処分、つまり売却決定権は保障会社が握っているからです。
「この値段で売れなきゃ、競売でも大丈夫だろう」と考えているからです。
ちなみに、この物件を交渉するためには、事前の銀行与信が必要となり
２，６００万円に年利１．５％くらいで３，０００万円くらいだったと記憶しています。（金利等は曖昧ですみません）
手付金１０万円を不動産屋さんに支払い、交渉に至ったのですが
なんと、先方の保障会社がさらに２８０万円上乗せして２，８８０万円でしか売却しないと主張してきました。
金利を合わせてローン再計算すると３，６００万円となり、融資してくれる金融機関がみつからず【運よく】この話は破談となりました。
ちなみに、この２８０万円の上乗せは、後で全部事項証明をとって発覚したのですが、保障会社の損害金の１４．５％分であることがわかりました。
追記ばかりですが、任意売却物件を内見する場合、法務局であらかじめ該当物件の土地と家屋の登記簿を取得しておくことをおすすめします。
そうすると、抵当権発動やローンの詳細、損害金が記載されていますので、競売開始の目安が立てやすいからです。
ちなみに競売は公示してから約２週間くらいしか閲覧できなかった記憶です。
しかも入札期間も短く１週間しかありません。
１週間で地裁の指定口座の買受申出保障額を支払わなければなりません。
当然、競売物件の内見はできませんので、内見しておくのは任意売却期間しかできません。
以上ですが、後半まとまりのない文章となり読み苦しいかもしれませんが、
競売落札、不動産取得の要点を書いてみましたので参考にしてください。
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